房地產開發企業的運營管理要點

文/鄭宏 天津魯能泰山房地產開發有限公司 天津 300191

目前，我國房地產企業的商業經營管理模式相當豐富，例如：地產開發、房產開發、物業持有、金融投資及綜合運作等。其中綜合運作又稱綜合體運營管理模式，它是指以房地產開發和銷售為基礎開展房地產業務的房地產企業，具有廣泛的產品特色，其產品涵蓋公寓，酒店，住宅，辦公樓和商戶。在這樣的背景下對于綜合性房地產企業的經營管理進行分析有著重要的意義。

1、房地產運營管理工作內容

1.1 運營管理的系統目標

要加強運營管理，企業需要制定系統的目標。對于房地產公司而言，所有運營和管理工作必須基于系統目標進行，并關注系統目標。房地產公司在進行運營管理時，應認真細致地分析得到的信息，并清楚地了解公司在開發過程中遇到的問題，這樣才能對于企業發展中所面臨的內外部問題做到準確掌握，更好地迎接機遇，應對挑戰。運營管理中要注意一個重點，即績效管理，因為良好的績效管理可以為公司提供決定性的意見，促進管理的順利發展。

1.2 運營管理的戰略

任何房地產公司都必須制定符合其自身發展的戰略，在這一部分具體包含三個方面，分別是公司的整體戰略、業務戰略以及職能戰略。應該注意的是，在制定公司戰略時，每個級別的經理和員工都需要積極參與，而不僅僅是依據公司領導和經理的意見來確定。這樣所制定的策略才能更好地服務于公司的發展，促進公司運營管理工作不斷進步。

1.3 運營管理的評價對象

對于房地產公司的經營和管理而言，明確評價的對象至關重要，一方面，具體的信息收集和信息組織取決于準確的對象。另一方面，當評估結果出來時，它們可以被實施到特定的評估目標中，評估結果將真正適用于員工。一般來說，房地產公司有兩種績效管理評估對象，一種是公司的整體績效，另一種是個人績效。公司的整體業績可以使公司的經營管理工作更加優化，更加完善，并提升公司的市場競爭力。個人績效的有效實施可以促進員工更好地履行職責，在員工之間創造競爭的環境，實現員工職業升華。

1.4 運營管理的評價指標

要使得運營管理工作更好地實施，必須有一個明確的評價指標作為基礎。在評估業務時，企業應該從多個方面對其進行評估，此外還要在考慮對象的多樣性的情況下分析評估對象。

1.5 運營管理的評價標準

評價標準的確定對于做好運營管理工作意義重大，在房地產公司的發展過程中，只是對公司的績效進行統計，實際用處有限。所以公司應該有一套符合自身實際發展的評價標準，領導者可以通過標準了解并使運營管理更有意義。在選擇標準時，房地產公司運營管理人員必須考慮哪些標準符合公司未來的發展計劃，哪些標準是基礎的標準。為不同的項目設定不同的標準，以便于更有效地實施運營管理工作。

2、管理要點

2.1 改進溝通協調

在房地產開發企業中，責任界定明確，不需要頻繁溝通，大家都明確自身應該肩負的職責以及工作的進展。溝通和協調更多地是在部門之間分工模糊的狀態下進行的，或者公司有新任務，以前沒有遇到過，不知道應該由哪個部門來完成，這時，部門以及人員之間溝通協調的作用優勢就會凸顯出來。溝通和協調不是盲目的，它能夠確保計劃實施時有更為明確的主題以及目的。對于運營管理人員來說，自己先要整體把握專業領域的知識以及實際項目的開發情況等，這樣才能通過溝通協調達成共識，讓不同部門的人員一步一步，合理對接，完成目標任務。溝通和協調是一門藝術和一門科學，它并不是單向的向上溝通或者是向下溝通，而是同時包含上下以及橫向溝通這三個維度，向上影響決策，向下影響執行，橫向則是影響協作。在實際工作開展時務必要明確這些方面，才能更好地發揮溝通協調的作用。

組織各部門舉行特別會議和協調會議是溝通和協調的主要形式之一，這一工作是從公司的角度來全面考慮問題，會得出具有一定高度的結論。有一些情況對于一個或兩個部門來說是有利的，但從公司的角度來看，卻又可能是不利的。例如，在完成施工圖后再進行投標，這時采購部門可以使清單更準確；對于成本部門，合同計劃可以詳細完成，但對于公司，施工圖完成后表明施工立即開始，所有投標和采購以及合同簽署必須預先做好，否則就會導致工期延誤，影響銷售和收款，同時公司年度業務目標也會受到影響。所以在考慮問題時必須綜合整體情況，全面進行，選擇利益最大化的方案。運營就是一切從公司的整體情況來看，著眼于公司的長遠發展，要有具體的標準作為參照，溝通時要做到公正，公平，合理。因此，標準化結果的梳理和總結也是一項重要的操作任務。

2.2 完善項目預算

房地產開發企業一般都有以下兩個特點，一是開發周期長，二是資金需求大。所以做好項目預算顯得尤為重要。做好項目預算應計劃先行，而項目開發計劃可分為兩條主線，分別是報批報建、工程施工。報批報建受房地產開發企業無法確定或控制的因素影響，往往成為制約項目開發的關鍵。預算基于計劃，需要與公司現有資源相匹配，并結合業務指標和財務指標進行規劃。預算包括項目計量和年度預算，這兩者是一體化的，年度預算和業務計劃兩者又相匹配。項目預算貫穿于項目開發的全過程，根據具體階段的不同，企業會制定出不同的處理方法。例如方案版就是此過程的一個關鍵，其在其他方案設計通過審批之后30 天內完成。在這一階段，具體的開發計劃也會有一定的調整，它們是項目管理目標或項目開發大綱的依據。項目計量表包括指標分析表，計劃表，開發計劃表，銷售表（持有物業作為租賃表），成本支出和結轉表等。在項目開發過程中，根據市場行業和物料成本的變化，動態更新項目計量表，掌握最新收入指標的變化。

2.3 強化制度保障

一個優秀的房地產開發公司，必然有非常完善的規章制度和流程指引，而且能夠起到實際的效果，在流程設置方面往往比較簡明化，且具有實際價值。規章制度的建立應與房地產開發企業的管理和控制模式相結合。管控模式可以分為權力下放型和集中型等，不同的模式其管理實踐的重點是不同的。具體的運營應與房地產開發企業的階段相結合，不斷修訂規章制度，更新流程體系。成果管理在此項工作中也有著重要的地位，是房地產開發企業在開發過程中積累的實證數據，形成案例庫，用于內部共享，主要用于內部管理改進或者轉變為機構指南或操作手冊。總之，制度的制定必須要結合公司的實際情況，不可盲目進行或者是照搬其他公司的制度，制定之后還要有相應的監督體系，保障其準確實施，助力運營管理工作順利進行。

結語：

總而言之，在中國經濟快速發展的前提下，市場競爭越來越激烈，房地產企業必須提高自身競爭力。完善自身經營管理，制定符合自身發展的戰略目標，制定科學合理的戰略目標，加大績效管理的實施力度。明確房地產公司的發展目標，員工必須積極配合企業的發展。