淺談房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理分析

文/周堅(jiān) 上海鵬欣濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 200120

1、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工管理的意義

房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資量大、項(xiàng)目?jī)?nèi)容繁雜、施工技術(shù)要求高、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此在進(jìn)行施工建設(shè)的同時(shí)也要做好項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理。工程管理應(yīng)和房產(chǎn)工程建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，貫穿在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的每個(gè)階段。開展房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的意義在于：①通過(guò)管理加強(qiáng)各部門之間或企業(yè)之間的聯(lián)系，取得多方面的配合和支持。在項(xiàng)目施工中任何一個(gè)環(huán)節(jié)都是建設(shè)的組成部分，都需要工程管理人員去協(xié)調(diào)溝通，才能保證項(xiàng)目有效開展；②作為基礎(chǔ)性管理工作的現(xiàn)場(chǎng)管理，和項(xiàng)目建設(shè)每一個(gè)環(huán)節(jié)、工序都產(chǎn)生著聯(lián)系，一線管理工作具有復(fù)雜性和綜合性的特點(diǎn)，因此要求管理人員做好監(jiān)督檢查，了解現(xiàn)場(chǎng)施工中的每一個(gè)過(guò)程和細(xì)節(jié)問(wèn)題，才能最終保證項(xiàng)目管理的質(zhì)量與效率；③房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期決策規(guī)劃、建設(shè)施工以及后期竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理都在項(xiàng)目工程管理范圍內(nèi)，所以開展項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理是建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)中最重要也是工作量最多的工作。

2、房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理中存在的問(wèn)題

2.1 施工規(guī)劃組織不合理

受傳統(tǒng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理模式的影響，施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃往往出現(xiàn)組織不合理的問(wèn)題，在房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工前期，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及施工單位未能提前做好房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的合理規(guī)劃，以及充分調(diào)研房產(chǎn)開發(fā)施工方案的可行性，通常只由某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)單方面同意決定，或由指定規(guī)劃人員進(jìn)行規(guī)劃組織，欠缺對(duì)規(guī)劃人員職業(yè)素質(zhì)、專業(yè)能力的考核過(guò)程，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃組織方案沒(méi)有結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)實(shí)際特點(diǎn)，缺乏科學(xué)性、實(shí)用性，施工現(xiàn)場(chǎng)管理難以落實(shí)到位，施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作無(wú)法對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)進(jìn)行正確引導(dǎo)。

2.2 施工質(zhì)量管理不到位

施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理一直都是施工現(xiàn)場(chǎng)管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，由于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及施工單位對(duì)影響施工各環(huán)節(jié)質(zhì)量的因素缺乏了解，施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控工作難以實(shí)施到位。在施工材料進(jìn)場(chǎng)前期，施工單位由于缺乏房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理，沒(méi)有按照施工材料質(zhì)量管理要求嚴(yán)格檢驗(yàn)材料是否達(dá)到施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，一旦采購(gòu)人員私下將以次充好的施工材料混入施工現(xiàn)場(chǎng)，將嚴(yán)重影響房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)施工質(zhì)量。施工現(xiàn)場(chǎng)管理缺少關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督核查、技術(shù)交底工作，尤其是一些施工難度大、施工工藝復(fù)雜的工序環(huán)節(jié)，即使設(shè)有完備的監(jiān)督核查、技術(shù)交底流程，也難以對(duì)應(yīng)到相關(guān)施工人員，施工質(zhì)量管理執(zhí)行力度較弱。同時(shí)，日常施工作業(yè)環(huán)節(jié)核查工作也不到位，對(duì)于部分隱蔽施工環(huán)節(jié)存在的施工質(zhì)量缺陷問(wèn)題也是能過(guò)則過(guò)，施工質(zhì)量管理人員的管理工作態(tài)度敷衍了事，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收或使用階段出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，再進(jìn)行返工整改，嚴(yán)重影響房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)口碑信譽(yù)。施工現(xiàn)場(chǎng)管理往往只注重對(duì)施工人員的崗位分工，而忽視將施工質(zhì)量責(zé)任管理落實(shí)到人，施工責(zé)任范圍不明確，缺少相應(yīng)的施工質(zhì)量管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，很容易導(dǎo)致相關(guān)施工人員玩忽職守，現(xiàn)場(chǎng)施工操作隨意性較大。

2.3 施工進(jìn)度難以控制

施工進(jìn)度是施工現(xiàn)場(chǎng)管理的重要內(nèi)容之一，也是施工現(xiàn)場(chǎng)管理的難點(diǎn)問(wèn)題，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視施工進(jìn)度管理力度和管理方法，為保證房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化提供有利條件。但是在實(shí)際施工現(xiàn)場(chǎng)管理中，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及施工單位沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能存在不具備按期完工的可行性和施工條件，導(dǎo)致后期施工進(jìn)度難以進(jìn)行有效控制，施工進(jìn)度處于失控狀態(tài)，施工現(xiàn)場(chǎng)管理也就無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)作用，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益不能得到有效保障。

3、房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理措施

3.1 施工人員管理

大部分的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的重要意義，但在實(shí)際施工中因?yàn)槭艿郊夹g(shù)、人員水平的限制，施工管理還有不少需要改善的地方。為保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度，首先需要提高對(duì)工程施工的重視程度，在此基礎(chǔ)上不斷完善技術(shù)方法，采取合理的施工技術(shù)和手段，配合管理人員一起完善現(xiàn)場(chǎng)管理工作。對(duì)于企業(yè)而言要做好對(duì)人員的培訓(xùn)，提高施工人員的技術(shù)水平，結(jié)合人員的實(shí)際情況合理安排工作崗位，明確崗位的詳細(xì)職責(zé)、內(nèi)容等，做好各部門之間的聯(lián)系溝通工作。

3.2 材料和機(jī)械管理

項(xiàng)目施工管理中也包括施工材料和施工機(jī)械的管理。材料質(zhì)量是工程建設(shè)的基礎(chǔ)，這就要求施工企業(yè)做好充分的市場(chǎng)考察、制定科學(xué)合理的采購(gòu)方案，安排經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)的人員進(jìn)行采購(gòu)并嚴(yán)格做好質(zhì)量檢驗(yàn)工作，把好材料進(jìn)場(chǎng)自檢關(guān)。機(jī)械傷害是建筑施工行業(yè)五大傷害之一，發(fā)生機(jī)械傷害事故的概率高，事故后果嚴(yán)重，在項(xiàng)目施工管理全過(guò)程中必須加強(qiáng)作業(yè)人員安全教育培訓(xùn)，加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備安全檢查與維護(hù)保養(yǎng)，禁止安全防護(hù)裝置不齊全和有缺陷的機(jī)械設(shè)備投入使用。

3.3 現(xiàn)場(chǎng)管理中的進(jìn)度管理

為保證房產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，合理安排施工進(jìn)度并落實(shí)責(zé)任到具體班組。同時(shí)做好各部門之間的聯(lián)系合作，在施工時(shí)對(duì)于材料準(zhǔn)備、運(yùn)輸?shù)茸鳂I(yè)有效銜接，在施工各個(gè)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)一審查施工的進(jìn)度，對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)處理和糾偏，保證施工高效率高質(zhì)量地完成。

3.4 現(xiàn)場(chǎng)管理中的資源管理

現(xiàn)場(chǎng)施工管理中的資源管理包括人、料、機(jī)、法、環(huán)五大要素。為提高資源的利用率，控制工程整體造價(jià)，需要結(jié)合實(shí)際情況合理配置資源。首先制定資源管理制度，明確資源的來(lái)源、用途和去向；其次提高資源節(jié)約意識(shí)，讓參建人員認(rèn)識(shí)到節(jié)約環(huán)保、提高資源利用率的重要意義；最后在了解資源總量和工程對(duì)資源需求量的基礎(chǔ)上合理安排資源的使用，采取科學(xué)有效的管理辦法實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的合理配置和動(dòng)態(tài)化管理，保證房產(chǎn)項(xiàng)目有效順暢進(jìn)行。

3.5 現(xiàn)場(chǎng)管理中的質(zhì)量管理

由于工程實(shí)物的形成過(guò)程是一個(gè)系統(tǒng)的過(guò)程，所以施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理也是一個(gè)由對(duì)投入原材料的質(zhì)量控制開始，直到工程完成、竣工驗(yàn)收為止的全過(guò)程的系統(tǒng)控制過(guò)程。施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理應(yīng)該遵循“驗(yàn)評(píng)分離、強(qiáng)化驗(yàn)收、完善手段、過(guò)程控制”的指導(dǎo)思想，在質(zhì)量管理體系中著重控制管理職責(zé)、資源管理、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)、測(cè)量分析和改進(jìn)，事先分析在施工中可能產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，并提出相應(yīng)的對(duì)策和措施，在每一道工序或環(huán)節(jié)結(jié)束后都要進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收審查，且通過(guò)審核后才能進(jìn)入到下一道工序或環(huán)節(jié)的施工中，將各種隱患和問(wèn)題消除在產(chǎn)生之前或萌芽狀態(tài)。

3.6 控制關(guān)鍵施工技術(shù)節(jié)點(diǎn)

施工現(xiàn)場(chǎng)管理主要圍繞關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)展開，施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員需要結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工特點(diǎn)，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，以此提高施工現(xiàn)場(chǎng)管理效率和管理水平。施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員通過(guò)監(jiān)督預(yù)測(cè)、合理規(guī)劃施工技術(shù)節(jié)點(diǎn)，做好施工計(jì)劃安排工作，能夠?qū)κ┕みM(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行有效控制，防止產(chǎn)生不必要的施工材料、人力成本浪費(fèi)，施工周期一再延長(zhǎng)，以便施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員實(shí)時(shí)掌握房產(chǎn)施工進(jìn)程，合理控制整體施工進(jìn)度，此舉能夠促使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步從傳統(tǒng)粗放式管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫婊┕がF(xiàn)場(chǎng)管理模式，明顯提高現(xiàn)場(chǎng)施工管理質(zhì)量和管理效率。

3.7 驗(yàn)收與交付使用階段

該階段為項(xiàng)目后期管理，在項(xiàng)目所有子項(xiàng)與配套設(shè)施均完成施工后，施工單位應(yīng)向建設(shè)單位主動(dòng)申請(qǐng)驗(yàn)收。同時(shí)，其它所有參與單位也要出具對(duì)項(xiàng)目實(shí)施中的質(zhì)量與安全進(jìn)行評(píng)價(jià)的報(bào)告書。對(duì)于建設(shè)單位，需要以合同控制相關(guān)內(nèi)容為依據(jù)對(duì)竣工階段提交的驗(yàn)收資源進(jìn)行全面檢查，同時(shí)組織參與方代表對(duì)實(shí)體的外觀進(jìn)行檢查驗(yàn)收。在項(xiàng)目統(tǒng)一驗(yàn)收過(guò)程中，需要由當(dāng)?shù)卣_展監(jiān)督驗(yàn)收，向有關(guān)部門報(bào)備。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收確認(rèn)合格后，管理者應(yīng)按主管部門提出的要求提供合格證明、質(zhì)保書與說(shuō)明書。該階段在項(xiàng)目管理理論中對(duì)應(yīng)的收尾階段有相同的內(nèi)涵與目的。項(xiàng)目結(jié)束以后，還應(yīng)對(duì)開發(fā)管理工作做后評(píng)價(jià)，尤其是對(duì)項(xiàng)目的投資和收益情況進(jìn)行總體分析與總結(jié)。在組織合同完全終止以后，項(xiàng)目結(jié)束。

結(jié)語(yǔ)：

綜上，房產(chǎn)工程項(xiàng)目本身是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，在現(xiàn)場(chǎng)施工中會(huì)受到施工環(huán)境、現(xiàn)場(chǎng)人員、施工技術(shù)和機(jī)械設(shè)備等影響而出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問(wèn)題或安全問(wèn)題。為保證工程質(zhì)量和進(jìn)度，提高項(xiàng)目管理水平，務(wù)必要開展必要的現(xiàn)場(chǎng)施工管理，才能保證項(xiàng)目保質(zhì)保量地完成，從而推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。