房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理措施

文/高亞社 綠地地產(chǎn)集團(tuán)徐州新誠置業(yè)有限公司 江蘇徐州 221000

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理主要是把房地產(chǎn)經(jīng)營過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面認(rèn)識(shí)與控制，這在較大程度上能夠使經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)損失降至最低，為房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量的提升奠定良好的基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)在經(jīng)營期間面臨不同風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較低，不利于房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量的提升，為此風(fēng)險(xiǎn)管理者需要對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題進(jìn)行深入分析，并在此基礎(chǔ)上采取有效措施提升風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，從而提升房地產(chǎn)管理質(zhì)量。

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1.1 可變性

在對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的過程中，具有一定的可變性特點(diǎn)，并不是所有風(fēng)險(xiǎn)均能夠得到有效控制，一些風(fēng)險(xiǎn)在初期階段便能夠得到有效控制，這在較大程度上可全面提升風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量，但是依然有其他風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，很難對可變性進(jìn)行有效的控制。

1.2 多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，風(fēng)險(xiǎn)種類相對較多，在發(fā)生期間均有一定的發(fā)展周期，并且也具有一定的規(guī)模，同時(shí)會(huì)對其他領(lǐng)域也會(huì)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)之間關(guān)系也較為復(fù)雜，表現(xiàn)出了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展過程中的多樣性[1]。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 獲取土地階段

房地產(chǎn)在獲取土地的過程中使企業(yè)經(jīng)營成本有不同程度的增加，這是房地產(chǎn)在經(jīng)營期間所面臨的主要問題。土地在獲取的過程中，所使用的費(fèi)用有一定的不確定性，這在較大程度上是發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，這就需要投資商根據(jù)階段風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)采取必要的措施，以此得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

2.2 開發(fā)建設(shè)階段

2.2.1 施工前期費(fèi)用

施工前費(fèi)用主要包括勘察、設(shè)計(jì)以及臨設(shè)設(shè)施等費(fèi)用，其中土地自然特性與施工前各項(xiàng)費(fèi)用有較大關(guān)系，同時(shí)土地配套設(shè)施在完善的過程中也會(huì)增加施工成本。比如，若土質(zhì)較好，挖填土石方所產(chǎn)生的費(fèi)用有不同程度的降低，并且地勢平坦，則測量工作復(fù)雜性有一定的降低，以此使相關(guān)費(fèi)用有較好的降低[2]。

2.2.2 建筑安裝費(fèi)用

建筑安裝費(fèi)用主要有安裝工程費(fèi)與土建費(fèi)等，其中建筑安裝人員工作效率與技能直接決定了費(fèi)用高低，同時(shí)安裝費(fèi)用與安裝材料價(jià)格也有較大關(guān)系。材料價(jià)格主要由于房地產(chǎn)市場需求與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生較大波動(dòng)，這在較大程度上對投資商投資計(jì)劃產(chǎn)生較大影響。

2.2.3 配套工程費(fèi)用

配套工程費(fèi)用主要是區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)用，包括供水供電壓排污費(fèi)用、道路工程費(fèi)用以及綠化費(fèi)用等，該費(fèi)用也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，這在較大程度上不利于房地產(chǎn)的有效發(fā)展。

2.3 銷售與租賃階段

在對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工后，會(huì)對房屋進(jìn)行處理，以此提升房屋自身價(jià)值。但是，房地產(chǎn)施工項(xiàng)目周期相對較長，在施工的過程中市場因素會(huì)出現(xiàn)一定的變動(dòng)，比如政府政策、利率以及通貨膨脹等，極易導(dǎo)致項(xiàng)目完成后與原有計(jì)劃產(chǎn)生一定差異，致使很難實(shí)現(xiàn)期望收益。

3、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

3.1 對經(jīng)營環(huán)境的研究

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)一般情況下是在特定環(huán)境中開展，在此過程中與外部環(huán)境之間的關(guān)聯(lián)越來越緊密，其中外部環(huán)境影響因素主要有社會(huì)文化、經(jīng)濟(jì)以及家庭等因素，會(huì)對經(jīng)營期間產(chǎn)生一定影響，并且在此基礎(chǔ)上外部環(huán)境也會(huì)有不同的變化，這就需要提升房地產(chǎn)企業(yè)的開放性，并且與外部環(huán)境進(jìn)行有效的結(jié)合[3]。此外，需要把內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行有效的結(jié)合，同時(shí)提出科學(xué)的戰(zhàn)略目標(biāo)，以此使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的市場競爭力有效提升，這對管理風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量的提升具有較大促進(jìn)作用。

3.2 對市場調(diào)查的分析

房地產(chǎn)企業(yè)主要產(chǎn)品是房屋，具有任何商品的特性。隨著人們生活質(zhì)量的不斷提升，消費(fèi)者逐漸呈現(xiàn)出了個(gè)性化特征，除了滿足居住之外，還一個(gè)具有較好的套型設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)環(huán)境以及高質(zhì)量的物業(yè)管理等。這就需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)查與預(yù)測，并且深入分析存在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，以此對消費(fèi)觀念進(jìn)行有效的優(yōu)化。

3.3 對物業(yè)管理的提升

物業(yè)管理主要是在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管理的過程中，與企業(yè)運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行有效的結(jié)合，在此過程中是與房地產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合性管理，這也是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，并且在此基礎(chǔ)上是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的較大動(dòng)力，不但能夠樹立房產(chǎn)企業(yè)形象，而且還可滿足精神文明與物質(zhì)文明需求[3]。此外，還應(yīng)對人們消費(fèi)觀念進(jìn)行有效的優(yōu)化，在居住的基礎(chǔ)上滿足人們精神需求，由此可以看出，提升物理管理質(zhì)量不但能夠陶冶人們情操，而且也為人們綜合素質(zhì)的提升奠定良好的基礎(chǔ)，這在較大程度上能夠全面提升房地產(chǎn)企業(yè)檔次，降低企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)，這對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量的提高具有較大促進(jìn)作用。

3.4 對關(guān)聯(lián)板塊的合作

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的在發(fā)展的過程中，需要根據(jù)自身實(shí)際建設(shè)情況發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上充分發(fā)揮其長處，這在較大程度上能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。為此，需要采取有效措施彌補(bǔ)自己的不足，能夠與其他公司進(jìn)行有效的合作，以此進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)，可使自身長處更好的發(fā)揮，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的較好發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中，存在較多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這就需要采取有效措施提升風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量。為此，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制中心，由于房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制是一個(gè)較為系統(tǒng)工程，在此過程中應(yīng)對不同經(jīng)營階段中的項(xiàng)目成本等進(jìn)行全面控制，特別是做好前期可行性研究，并且在此基礎(chǔ)上提升規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作質(zhì)量，只有這樣才能使房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降至最低，以此提升風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量。