房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

文/張園慶 青島躍龍升置業有限公司 山東青島 266000

隨著近幾年全球經濟不景氣，我國經濟增長速度的下降，整個社會處于焦慮期，房地產市場也呈現下滑走勢，就目前房地產市場現狀，房地產行業需做好成本控制及成本精細化管理問題的重視和解決。

1、房地產成本控制的突出問題

1.1 缺乏完善的成本控制管理體系

房地產企業成本控制的好壞與否，和有沒有健全完善的成本管理體系息息相關，成本管理系統的不完善或者缺乏都直接影響整個企業的成本控制[1]。就目前而言，主要原因是企業缺乏相應的專業管理人才，同時缺乏相對完善的管理體系和科學先進的管理方法，在成本預算、項目開展過程中都存在問題，很多都是現場管理人員直接管理，無法做到有效的成本控制，造成不必要的浪費，直接影響企業的發展。

1.2 缺乏管理意識，管理技術水平不夠

（1）房地產成本控制管理意識方面，由于很多管理者存在個人管理意識不足，導致在項目開展過程中，各個環節把控不嚴格，很多材料物料以及人員分配不合理，造成不必要的成本浪費。

（2）房地產成本控制管理缺乏先進合理的管理技術，目前我國房地產項目大部分都是采用原來傳統的管理技術，缺少專業技術人員管理，財務管理體系不夠完善，財務人員的在記賬和實際賬務上出現記錄不全等紕漏，財務體系在前期預算和項目跟進過程中沒能起到督導的作用，造成采購不合理等一系列不必要的浪費，以至超出成本控制。

（3）現場管理混亂，造成材料物料的浪費。由于房地產行業涉及面廣，施工周期較長，在施工過程中，若沒有專業監管人員或監管不當，對施工材料物料造成不必要的浪費，另外，現場管理不當還會造成返工事件發生，返工更是一次成本的增加。因此，房地產項目在運行過程中，現場管理人員專業、科學有序的管理也尤為重要。

1.3 缺乏專業化的施工過程成本控制

施工過程中的成本控制專業化的進行有助于落實房地產成本控制，房地產項目是一個繁瑣且周期長的施工過程，需要各方進行密切的溝通、協作完成，特別是設計部門和施工部門，首先，設計部門要通過對項目所在地勢及地方因素進行勘察，避免設計方案在施工過程中出現與現實情況偏差，造成變更設計方案等情況[2]。其次，在施工前，設計部門需要與施工部門進行充分溝通，避免出現溝通不到位所造成的成本浪費。第三，在施工期間，要盡可能避免實際情況與成本目標之間較大差異的產生，而是應朝向房地產成本控制的目標進行。

2、成本的精細化管理策略

2.1 建立完善成本管理系統

（1）房地產成本預算機制的建立。健全完善良好的成本預算機制，可提升項目管理層的成本管理意識，也可以節省很多成本。首先，要對管理層進行項目成本預算的培訓，管理層提高成本管理意識，充分了解各個環節進行成本預算對整個房地產項目成本控制的重要性，建立工資績效機制，使其與個人工資績效掛鉤來促使成本預算機制順利實施。其次，對財務部門進行不定期專業的房地產成本核算培訓，引進最新、最科學的成本核算系統，針對房地產項目的各個環節進行專業合理的財務核算。第三，加強監管部門的監督工作，建立健全追責制度，避免針對項目造成不必要的浪費現象，對各部門各環節做到精細化管理。

（2）組建專業的項目調研團隊。很多房地產開發在沒有做好充分調研的情況下就進行建設，從而導致在項目實施中，由于當地政府政策、地質問題等等造成大量的成本浪費。因此，專業的項目調研對于房地產成本控制尤其重要。首先，要有專業嚴謹的調研團隊，對所要開發的項目進行全方位的調研分析，項目開發之前，需要對所處的地質屬性進行調研分析，避開或者改造不利的地質因素，避免因地質問題所帶來的成本浪費。其次，對于所處當地政府的相關政策進行充分的解讀，和相關部門做到充分溝通，不能投機取巧，避免由于政策上的變動對房地產項目造成影響。綜合來講，調研需要在開發地段的地質情況、經濟情況、當地政策和預期施工開展情況進行分析，最終做出專業的可行性報告，避免不必要的成本浪費。

（3）動態成本管理體制。動態成本管理體制的建立，可避免項目進行中材料物料的成本浪費，首先，要有專門的倉庫管理員，項目所需材料物料要合理的進行存放，倉庫管理員要對物料資源的出入嚴格把控，并做好數據管理，對每一筆明細要及時統計，并及時反饋到財務部門，更好的把控物料成本，減少不必要的開支。

2.2 房地產施工過程中的成本控制

（1）設計過程的成本控制。設計過程的控制，是房地產成本控制最基礎的環節，也是控制成本最基礎的方式之一。這個過程對于設計人員的要求要予以提高，要求設計人員進行深化設計，在保障施工質量的同時，更要在成本節約上多思考，在設計階段的成本控制主要包括：設計概念方案、設計方案圖、深化設計等，設計人員應在這幾個方面著手，在設計中對房地產的施工成本加以控制。

（2）施工過程中的成本控制。施工過程的控制，是落實房地產成本控制的重要環節，把控好這一環節，可以是節約大量項目資金，提升房地產企業的經營利潤[3]。首先，在施工開展前，應對施工圖紙進行專業審核，和施工團隊進行深入溝通，若發現問題，應及時商討修改措施。其次，對施工者技術的管理也應當明確化，避免因施工技術問題造成材料浪費或返工造成的成本浪費。

（3）重視現場管理，房地產項目現場管理人員應具備較強的管理能力、一定的成本意識、較強的風險意識等，才能在項目實際開發中充分分析各項因素，從中確定影響項目成本的風險性因素，也能做到及時有效的應對措施。另外，現場管理人員在施工現場可以第一時間發現施工方式不當現象，也能做到及時糾正，降低施工方式不當可能造成的成本損失。

總之，房地產行業只有做好成本控制及成本精細化管理，才能在嚴峻經濟形勢下的今天穩步發展。