開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的成本管控

文/金雪 青建集團(tuán)股份公司 山東青島 266000

設(shè)計(jì)階段是成本管控的關(guān)鍵階段，有這么一種說(shuō)法：“設(shè)計(jì)一條線，投資千千萬(wàn)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段能夠影響工程造價(jià)的75%-95%，所以設(shè)計(jì)階段的成本管控非常重要。項(xiàng)目施工階段的成本管控主要體現(xiàn)在招采、合同簽署、過(guò)程動(dòng)態(tài)成本、竣工結(jié)算四個(gè)方面。同時(shí)做好項(xiàng)目的稅收籌劃，合法降低項(xiàng)目稅收成本。

1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段成本管控的方法很多，比如執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、限額設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)主要要素的分析改進(jìn)等，以上方法應(yīng)用得當(dāng)可以節(jié)約大量成本。

2、項(xiàng)目施工階段

2.1 招采階段

首先，選擇有利的招標(biāo)方式。招標(biāo)方式要盡可能選擇公開(kāi)招標(biāo)或充分利用U材U建的平臺(tái)。目前來(lái)看，在選擇工程承包單位及材料供應(yīng)商時(shí)，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招標(biāo)過(guò)程中可以憑借品牌效應(yīng)及項(xiàng)目的地域優(yōu)勢(shì)，充分利用供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)，在相互公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下，獲得最優(yōu)的價(jià)格及服務(wù)。

其次，嚴(yán)控招標(biāo)過(guò)程。在招標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)審閱圖紙、計(jì)算清單工程量，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更或中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各清單項(xiàng)的報(bào)價(jià)情況、防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠、不平衡報(bào)價(jià)情況的出現(xiàn)。

2.2 合同簽署

合同簽訂要規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工期緊、場(chǎng)地狹小、合同價(jià)款未明示、合同施工界面描述不清楚、合同具體施工內(nèi)容未詳盡說(shuō)明等等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠、導(dǎo)致以合同為依據(jù)的施工過(guò)程存在爭(zhēng)議。

2.3 過(guò)程動(dòng)態(tài)成本控制

施工過(guò)程中動(dòng)態(tài)成本的控制主要在于成本的組成要素人、材、機(jī)及過(guò)程變更簽證的發(fā)生。人材機(jī)的價(jià)格均通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)及U材U建平臺(tái)獲得了合理的市場(chǎng)價(jià)格，人工及機(jī)械的消耗基本已包含在專業(yè)分包或勞務(wù)分包折合到平米單價(jià)中，基本已提前鎖定成本，過(guò)程控制的重點(diǎn)就專注于變更簽證的發(fā)生及材料消耗量的控制這兩個(gè)方面。

首先，變更及經(jīng)濟(jì)簽證的控制。工程項(xiàng)目因周期長(zhǎng)、涉及的工序及專業(yè)繁多、技術(shù)復(fù)雜等特點(diǎn)，變更簽證在實(shí)際施工過(guò)程中是不可避免，但通過(guò)如下有效的事前工作可以使變更簽證的發(fā)生率降低到最低。

（1）做好圖紙會(huì)審。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在取得施工圖后要認(rèn)真組織圖紙會(huì)審，圖審中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整，避免施工過(guò)程中變更的發(fā)生。

（2）嚴(yán)守技術(shù)交底及樣板領(lǐng)路。勞務(wù)及各專業(yè)分包進(jìn)場(chǎng)前要做好技術(shù)交底，并要求勞務(wù)及各專業(yè)分包對(duì)施工圖紙進(jìn)行細(xì)致審核，并提出合理化建議。要求，若圖審?fù)戤吋凹夹g(shù)交底后，因圖紙?jiān)虬l(fā)生的變更簽證均由其承擔(dān)。其次是堅(jiān)持樣板領(lǐng)路，通過(guò)各分部分項(xiàng)工程正式施工前的樣板施工，充分暴露出各分部分項(xiàng)工程施工的缺陷，及時(shí)糾正，以免造成材料浪費(fèi)或簽證的發(fā)生。

（3）組織好合同學(xué)習(xí)，組織好合同學(xué)習(xí)使項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)充分了解合同的條款，尤其是現(xiàn)場(chǎng)管理人員。充分了解了合同施工內(nèi)容、合同價(jià)款的內(nèi)容、合作方應(yīng)承擔(dān)的合同責(zé)任，現(xiàn)場(chǎng)管理人員就能更好的進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度，避免合同范圍內(nèi)零星用工簽證的發(fā)生、不同合同主體施工交叉界面的工作的簽證發(fā)生。

其次，材料消耗量控制，在施工成本中材料費(fèi)約占建安造價(jià)的60%-70%，影響建安造價(jià)大，而制約材料費(fèi)用的主要為材料的量及價(jià)。控制好了材料的消耗量及材料的價(jià)格就控制好的項(xiàng)目的施工成本。

（1）預(yù)算先行，取得材料的預(yù)算總量，做好材料的總計(jì)劃，作為項(xiàng)目材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃的控制紅線。

（2）把控好進(jìn)場(chǎng)材料驗(yàn)收，降低材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的損耗。例如：鋼筋進(jìn)場(chǎng)的過(guò)磅，項(xiàng)目材料員針對(duì)每車進(jìn)場(chǎng)鋼筋進(jìn)行過(guò)磅核實(shí)，以防收貨噸數(shù)與發(fā)貨明細(xì)有出入；每次商混澆筑均隨機(jī)抽取部分車輛進(jìn)行進(jìn)出場(chǎng)過(guò)磅，以防出廠虧方現(xiàn)象；材料人員針對(duì)每車進(jìn)場(chǎng)砌塊進(jìn)行方量測(cè)量并確定有沒(méi)有卸車損耗，數(shù)量確認(rèn)并扣除損耗后簽字收料。

（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)材料使用的監(jiān)督，防止過(guò)度浪費(fèi)。例如：鋼筋加工過(guò)程中，控制過(guò)長(zhǎng)鋼筋頭費(fèi)料，充分利用鋼筋頭費(fèi)率應(yīng)用到預(yù)制過(guò)梁、預(yù)制蓋板中，降低鋼筋加工環(huán)節(jié)的損耗。在混凝土澆筑過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)管理人員要在澆筑后期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)確掐方上報(bào)最后砼的需求量，避免工人掐方不準(zhǔn)造成浪費(fèi)。

2.4 合同結(jié)算

（1）嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，只有安合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、工程量計(jì)算依據(jù)、合同價(jià)格及相應(yīng)的優(yōu)惠條件。

（2）確認(rèn)好設(shè)計(jì)變更及經(jīng)濟(jì)簽證，只有經(jīng)職權(quán)手冊(cè)約定相關(guān)人員簽字并蓋章確認(rèn)的變更簽證才能列入結(jié)算中。

（3）依據(jù)竣工圖嚴(yán)格核實(shí)工程數(shù)量，結(jié)算審核過(guò)程中，要嚴(yán)格按照符合實(shí)際施工過(guò)程的竣工圖紙，逐項(xiàng)審查核實(shí)發(fā)生的工程量。

3、稅務(wù)籌劃

稅務(wù)營(yíng)改增后，建筑企業(yè)的納稅稅率由營(yíng)業(yè)稅的3%到增長(zhǎng)到目前增值稅的9%，稅率有了較大的提高。雖然作為一般納稅人的企業(yè)，項(xiàng)目建設(shè)階段的材料、設(shè)備、施工及租賃等進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵扣部分銷項(xiàng)稅額，如果不做好稅收籌劃，會(huì)顯著增加項(xiàng)目的稅收成本。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中需不斷提高專業(yè)化程度和精細(xì)化管理水平，只有開(kāi)發(fā)建設(shè)與成本管控同步進(jìn)行，從設(shè)計(jì)、施工、稅務(wù)籌劃等多方面進(jìn)行綜合管理才能使得成本管控更加有力，房地產(chǎn)行業(yè)更加有序平穩(wěn)發(fā)展。