分析營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及建議

林陽運(yùn)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響經(jīng)濟(jì)的增長，隨著“營改增”稅收制度的深化改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理體制產(chǎn)生影響，并在試點(diǎn)實(shí)施過程中出現(xiàn)困難，阻礙“營改增”的落實(shí)。本文從“營改增”的概念與優(yōu)點(diǎn)入手，探索“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析，提出合理的建議策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收

“營改增”稅收政策改革對(duì)我國多個(gè)行業(yè)產(chǎn)生影響，如交通運(yùn)輸行業(yè)、電信行業(yè)、郵政行業(yè)等，作為我國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)同樣受到影響。經(jīng)濟(jì)的全球化發(fā)展促使現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)一體化步伐加快，現(xiàn)有的納稅體制難以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，因此為促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)時(shí)代的變化，突破現(xiàn)有的發(fā)展困境，應(yīng)積極應(yīng)用“營改增”政策進(jìn)行管理優(yōu)化，提升企業(yè)的盈利能力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。

一、“營改增”含義

（一）概念

“營改增”主要是指現(xiàn)階段稅務(wù)部門對(duì)企業(yè)營業(yè)稅的征收改為增值稅。營業(yè)稅是指稅務(wù)部門針對(duì)我國境內(nèi)產(chǎn)生的應(yīng)納稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓以及售賣不動(dòng)產(chǎn)等產(chǎn)生營業(yè)額所需要征收的稅費(fèi)。“營改增”是我國適應(yīng)新時(shí)代經(jīng)濟(jì)而進(jìn)行的重大舉措，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長具有積極的促進(jìn)意義。

（二）優(yōu)點(diǎn)

“營改增”試點(diǎn)的出現(xiàn)標(biāo)志著我國兩稅平衡征收方式消失，改變了傳統(tǒng)營業(yè)稅存在的重復(fù)征收弊端，為我國的稅制改革奠定良好的基礎(chǔ)。其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：

首先，消除傳統(tǒng)的兩稅平行征收的弊端，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，在行業(yè)發(fā)展過程中經(jīng)常存在貨物與勞務(wù)混雜情況，將兩種經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行合理劃分，避免出現(xiàn)兩稅平行征收的弊端。

其次，靈活進(jìn)行“營改增”有助于減少重復(fù)征稅，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，無論是在生產(chǎn)開發(fā)階段還是在房地交易中，均存在大量的稅務(wù)重復(fù)征收情況，增大產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)。

最后，完善現(xiàn)階段的增值稅抵扣鏈條，充分發(fā)揮出“營改增”的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化增值稅鏈條，減少房地產(chǎn)行業(yè)影響因素，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的統(tǒng)一征稅，并進(jìn)行上下游行業(yè)之間的稅收抵扣，促使行業(yè)發(fā)展[1]。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

“營改增”的深化改革在一定程度上促使現(xiàn)階段的價(jià)格體系發(fā)生明顯的改變，并改變了其企業(yè)的稅收方式，從原有的價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅，明確增值稅進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)之間的關(guān)系，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，適應(yīng)當(dāng)前時(shí)代。“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響較大，加快推進(jìn)企業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，并促使當(dāng)前的繳費(fèi)方式發(fā)生明顯的改變，例如2016年5月1日實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)征收營業(yè)稅，繳稅計(jì)算過程中，主要選擇固定的稅率進(jìn)行計(jì)算流轉(zhuǎn)稅，雖然操作簡(jiǎn)單行業(yè)的規(guī)范發(fā)展;而實(shí)行“營改增”后，稅收計(jì)算方式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檫M(jìn)項(xiàng)抵扣方式進(jìn)行，需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行鏈條式精細(xì)化管理，才可能降低流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)。“營改增”帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提升企業(yè)管理水平，避免進(jìn)行粗放經(jīng)營，以，但存在很大的弊端，所有房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)均保持一致，不利于房地產(chǎn)保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展，整合行業(yè)，實(shí)現(xiàn)最終的優(yōu)勝劣汰[2]。

三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）積極進(jìn)行合理的成本稅收籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從項(xiàng)目的決策階段、準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段、交付階段，涉及的環(huán)節(jié)很多，開發(fā)周期相對(duì)較長。隨著我國普遍勞動(dòng)力成本上升和金融屬性推動(dòng)的大宗商品原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致整體的施工成本增大，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，降低“人、材、機(jī)”直接成本和稅費(fèi)成本，提升盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的重要任務(wù)。在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理進(jìn)行開發(fā)成本的稅收籌劃，對(duì)現(xiàn)階段每一項(xiàng)的實(shí)施工作進(jìn)行控制，充分發(fā)揮出實(shí)施計(jì)劃優(yōu)勢(shì)，做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的處理，科學(xué)合理的評(píng)估成本。例如，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的材料成本、人力資源成本、機(jī)器成本進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，并在施工管理過程中進(jìn)行合理的施工預(yù)算，做好成本控制工作，同時(shí)加強(qiáng)稅收管理，降低成本。“營改增”的主要目的是進(jìn)行增值稅的扣除，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)工程中，利用其優(yōu)勢(shì)可以實(shí)現(xiàn)成本的平均分?jǐn)偅源藖磉M(jìn)行增值稅的抵消，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升，滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求[3]。

（二）合理對(duì)經(jīng)營環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)自身具有較為明顯的特征，與其他行業(yè)不同，尤其是在稅收方面，因此在經(jīng)營環(huán)節(jié)稅收籌劃過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理的處理籌劃，從多個(gè)角度進(jìn)行完善，具體來說主要從以下幾個(gè)方面：

首先，有效進(jìn)行施工環(huán)節(jié)稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行施工前，需要采購大量的施工材料，成本數(shù)額較大，可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)格對(duì)比分析，獲取建筑施工材料的增值稅發(fā)票，當(dāng)增值稅發(fā)票不能抵扣或者抵扣稅率較低時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況與材料供應(yīng)商進(jìn)行協(xié)商，保證將建筑材料的成本控制在合理的范圍。盡可能選擇高素質(zhì)施工人員，與專業(yè)的勞務(wù)公司簽訂合同，并獲取增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，以此來達(dá)到降低稅負(fù)的目的[4]。

其次，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅由價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅，在進(jìn)行銷售定價(jià)過程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況重點(diǎn)考慮不包含稅收收入以及稅收扣除的項(xiàng)目，分析其產(chǎn)生的影響。在“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)階段的實(shí)際情況進(jìn)行定價(jià)，分析項(xiàng)目銷售中的稅負(fù)，重點(diǎn)考慮土地增值稅與增值稅，評(píng)估不同的銷售政策對(duì)其產(chǎn)生的影響。

最后，合理進(jìn)行持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃，在實(shí)施營改增過程中，應(yīng)明確增值稅是以差額進(jìn)行征稅，充分發(fā)揮出其優(yōu)勢(shì)避免出現(xiàn)重復(fù)征稅情況，與此同時(shí)由于房地產(chǎn)所得稅是向產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行征收，可以靈活選擇轉(zhuǎn)租的方式進(jìn)行租賃，并發(fā)揮出價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，降低房產(chǎn)稅，滿足當(dāng)前的需求。

（三）提升“營改增”重視力度合理進(jìn)行管理

房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下積極進(jìn)行不合理的稅收現(xiàn)象調(diào)整，以保證其滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需求，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“營改增”的重視力度，優(yōu)化現(xiàn)階段的管理，充分發(fā)揮出“營改增”優(yōu)勢(shì)促使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)現(xiàn)階段的工作人員進(jìn)行合理的培訓(xùn)，提升其綜合素養(yǎng)水平，在工作管理過程中對(duì)稅收政策進(jìn)行全面的了解，深化“營改增”理念，保證現(xiàn)有的政策得到合理的落實(shí)。通過合理的培訓(xùn)促使房地產(chǎn)企業(yè)可以有效的應(yīng)對(duì)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)，在日常處理過程中明確“營改增”的重要性，積極進(jìn)行行業(yè)優(yōu)化，注重稅收風(fēng)險(xiǎn)控制，以企業(yè)財(cái)務(wù)人員為基礎(chǔ)，明確當(dāng)前新稅收政策的知識(shí)與技能需求，積極進(jìn)行人才培訓(xùn)，普及相關(guān)的理念與思想，保證房地產(chǎn)企業(yè)明確最新的稅收政策，做好相應(yīng)的考核工作，培養(yǎng)高素質(zhì)人才。房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行合理的培訓(xùn)，提升其專業(yè)處理能力，加強(qiáng)對(duì)營改增背景下相關(guān)政策內(nèi)容的了解，以促使工作人員掌握稅務(wù)處理能力，積極進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，提升稅務(wù)籌劃能力，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策、合同的規(guī)劃、建設(shè)過程管理，進(jìn)行全方面稅收管控，保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益[5]。針對(duì)每一個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行細(xì)化，明確工作人員自身的職責(zé)，提升涉稅部門之間的合作，做好相關(guān)的工作，并完善企業(yè)內(nèi)部的制度，以制度為基礎(chǔ)緩解企業(yè)的稅改壓力，實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展。

四、結(jié)論

綜上所述，在“營改增”背景下，促使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策發(fā)生變化，直接影響行業(yè)的發(fā)展，為行業(yè)帶來挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確“營改增”的意義理念，合理進(jìn)行稅收政策分析，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況分析稅負(fù)情況，針對(duì)不同階段存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，做好相關(guān)新政策的落實(shí)，以此來降低稅收負(fù)擔(dān)，促使企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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