論預告登記之權利對義務人消極處分行為的對抗效力

鄭 倩

(浙江大學 光華法學院，浙江 杭州 310008)

萌發于早期普魯士法、成型于《德國民法典》的預告登記制度，自《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)的頒布，在我國實施已有十年之久了，且得到《土地登記辦法》《房屋登記辦法》《不動產登記暫行條例實施細則》以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《物權法司法解釋(一)》)的補充和細化。然而，在現實生活中，預告登記制度似乎成了一紙空文，陷入了無用武之地的窘況。究其原因，可歸結為立法將預告登記制度限制在過于狹小的空間。

第一，立法的初衷將預告登記制度的功能局限于制約預購商品房的一物數賣。預告登記制度在德國可以廣泛適用于現有不動產的物權變動，[注]張雙根：《商品房預售中預告登記制度之質疑》，《清華法學》2014年第8期。但在我國卻基本上僅適用于預購商品房的物權變動。在《物權法》頒行之前，我國一些關于房屋登記的地方性法規，如《上海市房地產登記條例》《廣州市城鎮房地產登記辦法》《山西省城市房屋權屬登記條例》等，將涵蓋的預告登記規則局限于預購商品房的買賣、抵押以及以房屋在建工程抵押的適用情形。[注]參見住房和城鄉建設部政策法規司等編：《房屋登記辦法釋義》，人民出版社2008年版，第306頁?！段餀喾ā菲鸩蓦A段，學者們在草案建議稿的說明中明確指出，預告登記制度的適用范圍主要是房屋預售買賣，“對解決住房預售這樣一些敏感的社會問題有著特殊的作用。”[注]王利明：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第198頁；梁慧星：《中國物權法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第169頁?！段餀喾ā奉C行后，立法機關對立法理由與條文內容的具體說明在字里行間也流露出預告登記制度“限制房地產開發商等債務人處分其權利”的功能取向。[注]參見全國人大常委會法制工作委員會民法室編：《〈中華人民共和國物權法〉條文說明、立法理由及相關規定》，北京大學出版社2007年版，第31頁。2018年8月27日首次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議的《民法典·物權編(草案)》，將現行《物權法》中關于預告登記的規定原封不動地保留了下來，直接表明立法機關沒有改變或拓寬我國預告登記制度適用范圍的意圖。[注]參見《民法典各分編(草案)》正文，“第一編物權”第17條，http://www.360doc.com/content/18/0905/21/943329_784205573.shtml，最后訪問日期：2018年9月5日。但近些年來，商品房買賣日趨規范，尤其是網簽制度出臺并逐步應用于商品房預售甚至二手房交易中，更有利于使開發商或所有權人一房數賣的現象得到有效控制，由此，必然削弱成本更高、程序更復雜的預告登記制度的應用價值，導致我國基本上僅適用于制約預購商品房一物數賣的預告登記制度被束之高閣而近乎無用武之地。

第二，立法將預告登記的效力限于制約登記義務人之后積極處分行為導致的物權變動?！段餀喾ā返?0條規定,“……預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力?！薄段餀喾ㄋ痉ń忉?一)》第4條又進一步將登記義務人后處分行為解釋為轉移不動產所有權及設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權行為?！恫粍赢a登記條例實施細則》與《房屋登記辦法》則直接規定登記機構不得受理依據后處分行為提出的登記申請，《土地登記辦法》規定當事人不得就合同中涉及的物權變動申請辦理本登記。這樣一個體系化的法律規范已經明示預告登記制度所對抗或者防范的是登記義務人在預告登記之后與第三人實施的處分行為。在此，我們不妨將此類行為稱之為登記義務人積極的處分行為。盡管《物權法司法解釋(一)》已經將這種積極的處分行為擴張理解為轉移不動產所有權以及設定建設用地使用權、抵押權、地役權等他物權行為，但這樣的后處分行為畢竟不是現實生活中可能發生的全部。將后處分行為限定在這樣一個狹小的空間，無異于縮小了預告登記制度的功能范圍。尤其需要強調的是，《物權法》規定的“不發生物權效力”，也在一定程度上限縮了預告登記制度的效力。嚴格地說，預告登記并不表示登記義務人積極處分行為產生的權利轉移自始絕對不發生物權效力。預告登記相當于為登記權利人的債權與第三人的債權設置了實現的先后順位，預告登記的功能和目的是確保將來只發生登記權利人追求的物權變動效果，故登記權利人的債權必然先于任何第三人的債權實現。第三人追求的在標的物上的物權變動可以理解為處于次順位的等待階段，如果登記權利人堅持行使預告登記保全的債權，排斥標的物上其他物權變動的效力，第三人則只能因履行不能而要求登記義務人承擔違約責任，以不動產權利轉移為目的的債權即自始不能實現；如果登記權利人選擇放棄預告登記利益，或者因為其他原因債權消滅，第三人追求的物權變動即可以從次順位躍升至主順位實際發生效力。因此，在這個意義上，與其說“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，不如說“預告登記后，預告登記的權利對之后未經登記權利人同意的處分行為具有對抗效力”。

第三，立法將預告登記的適用范圍限于“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”。2011年我國頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征收條例》)，同時廢止2001年《城市房屋拆遷管理條例》。根據《征收條例》的規定，被征收人選擇房屋調換的，人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。實務中存在的房屋征收補償協議，在概念界定上絕對不屬于當事人簽訂的房屋買賣協議，現行法將預告登記制度的適用范圍限定在當事人簽訂的買賣房屋或其他不動產物權協議，顯然將征收補償協議排除在了預告登記制度適用范圍之外。不動產尤其是房屋征收，是國家加快城市建設、完善國土規劃、提升居民生活品質的基礎性手段。被征收人選擇房屋產權調換的補償方式，并就此與房屋征收部門簽訂補償協議，通常于補償協議生效時不能即時辦理房屋產權的過戶登記，甚至在協議中無法確定調換房屋所有權轉移的期限。尤其是被征收人選擇改建地段新建的房屋作為調換房屋，則房屋因正在建造甚至尚未建造，辦理所有權初始登記更是遙遙無期，這對被征收人來說將意味著其債權隨時有被后處分行為干擾的風險，若第三人為善意，則被征收人的債權請求權無法對抗善意第三人。預告登記制度動用公權力的力量，借助登記手段使原本僅具有相對性的債權獲得對抗任何不特定第三人的效力，在此意義上說，預告登記制度是對登記權利人與第三人之間的利益沖突所做的價值判斷和價值選擇，選擇保護的利益一定要遠遠大于其犧牲的利益，而被保護的利益不僅表現為交易安全，更有登記權利人最基本的生活利益。對于選擇房屋產權調換的被征收人，房屋是他們最基本的生存資料，具有無可取代的地位和價值，尤其是在棚戶區征收的場合，被征收人多是較為貧困、住房困難的居民，被征收的房屋對于他們來說更具有直接決定個人安身立命的價值。在這樣的領域內，以預告登記制度賦予登記之權利對抗任何第三人的效力實際上比一般預告登記之權利更具有意義。

正值我國民法典編纂之際，為了保持預告登記制度在民法典中的立法價值與制度地位，提高預告登記制度的利用效率，并推動《民法典·物權編》的制度構建與制度完善，有必要突破現行法的局限，對預告登記制度進行合理的擴展性研究。經上述分析筆者發現，對登記義務人實施積極的處分行為，除了采用預告登記制度以外，還可以采用其他的制度或者技術手段予以補救，如網簽技術的運用、優先權的規定等等，但對于非屬于登記義務人的積極處分行為，或稱登記義務人消極的處分行為，則唯有依靠預告登記制度方可以保障交易秩序的安全。易言之，對于登記義務人消極的處分行為，預告登記制度似乎更有其存在的價值。這是本文突破現行法的局限，探討預告登記之權利對登記義務人消極處分行為對抗效力的原因所在。

一、命題的理論前提：預告登記之權利的性質

預告登記制度旨在運用不動產登記技術，賦予僅具有相對性的債權以對抗不特定第三人的效力，否定債務人對同一標的物從事的任何處分行為的法律效力。正因如此，導致債權人的權利經預告登記后“介于債權與物權之間，兼具二者的性質”。[注]王澤鑒：《民法物權(一)》，中國政法大學出版社2001年版，第128頁。其究為一種物權或一種債權，不只是先行者德國法學界，我國法學界對其性質的界定也始終莫衷一是、各執一詞。因此，在對本文的命題進行論證之前，有必要首先厘清預告登記權利的性質，因為它是本文研究的理論前提和邏輯起點。

(一)預告登記之權利不是物權

首先，預告登記之權利不具備作為物權本質屬性的支配性。物權的支配性的本質內核，是權利人可以無需任何人的意志介入，直接依據個人意志支配、掌控作為客體的物。預告登記之權利并不具備這一本質內核，無論是登記義務人正常履行合同的情況，還是其擅自處分標的物的情況，登記權利人都只能向其唯一的相對人——登記義務人主張權利，經預告登記保障的債權目的只有借助登記義務人的協助和同意才能實現。在登記義務人沒有擅自處分標的物的場合，條件成熟可以辦理不動產登記時，預告登記之權利的實現需要依靠登記義務人積極履行債務、另行申請辦理本登記，登記權利人不能以物權人的身份直接要求登記機構依據預告登記證明出具不動產權屬證書或不動產登記證明。在登記義務人未經權利人同意處分標的物的場合，規定登記義務人轉讓標的物所有權或在標的物上設定他物權的行為不發生物權效力，是為了實現預告登記制度的立法目的刻意運用的立法技術，而不是因侵犯了權利人的支配權自發產生的效果。當預告登記之權利遭受侵害時，救濟方式并不是登記權利人直接向取得自己期待的登記利益的第三人主張恢復物權的圓滿狀態，而只能是登記權利人要求義務人履行債務或承擔不履行債務的違約責任?？傊?，無論何種情況，登記權利人基于不動產物權協議享有的債權即便經過預告登記，也無法憑借權利人的個人意志直接、獨立地實現期待的法律效果，尚須依靠相對人履行作為義務、提供積極協助。

其次，預告登記之權利享有的排他效力不是物權的排他效力。物權的排他效力派生于物權最本質的支配性，物權的支配性是排他效力的本原基礎，排他效力是物權支配性的實現手段。而預告登記之權利所展現的排他效力并不是來源于內在的支配性，因為一方面，預告登記之權利不具備物權的支配性；另一方面，這一排他性質的效力不是預告登記之權利由內而外自發而生的，而是預告登記制度為了保全其所公示的權利狀態借助公權力刻意制造的效果。假設當事人之間就標的物的物權變動達成合意、辦理了預告登記后，登記義務人擅自在標的物上為第三人設定了內容與預告登記相抵觸的物權，若該物權是自登記時設立，相關法律法規則通過禁止不動產登記機構受理此類物權變動的登記申請，徹底阻絕其發生效力的可能，從而達到標的物上只有債權人期待實現的物權變動的效果；若該物權是自不動產物權協議生效時設立，那么鑒于登記權利人與義務人之間的物權變動關系已通過登記公開化、透明化，物權變動情況可以為第三人查閱知曉，第三人不得援用“善意”的抗辯事由先于登記權利人獲得登記利益，為其阻礙登記權利人實現債權目的免責。顯然，預告登記之權利所發揮的排他效果，是預告登記制度為了確保將來只發生登記權利人請求的法律效果而采取的有力手段，是立法者經由預告登記制度附加于該權利的，而不是其與生俱來的。當預告登記保障的債權消滅不再需要保護，或預告登記失效無法再提供保護時，被賦予保護使命的排他性質的效力也會隨之消滅。故預告登記之權利享有的排他效力，不是真正意義上物權的排他效力。

(二)預告登記之權利以債權屬性為主要屬性

第一，預告登記之權利具有相對性。預告登記只是一項積極配合、確保將來物權實現的輔助性制度，預告登記場合下的登記行為“并不導致不動產物權的設立或者變動”[注]楊立新：《物權法》，法律出版社2013年版，第73頁。。本質上，預告登記之權利的實現仍然有賴于登記義務人意志的介入和行為的輔助，登記權利人僅享有請求義務人依照約定履行債務的權利，不能憑借個人意志直接支配、掌控標的物；預告登記之權利僅發生在簽訂不動產物權協議、約定辦理預告登記的登記權利人與登記義務人之間，權利的主體是特定的，且只能通過請求登記義務人產生法律效果。由此可知，預告登記之權利是具有相對性的對人權、請求權，不具備追及效力。

第二，預告登記之權利具有時限性。無論是預告登記之權利本身還是其特有的公開性、對抗性的類物權特征，都不是永久存續的，而是受時效限制的。當登記義務人履行義務辦理本登記，或不履行義務承擔違約責任時，預告登記之權利即會隨之消滅，而權利特有的公開性、對抗性的類物權特征也會因債權的消滅或預告登記喪失法律效力而滅失。

第三，預告登記之權利的設立具有意定性。是否申請辦理預告登記、設立預告登記之權利，是登記權利人與登記義務人雙方協商一致訂立不動產物權協議的結果，遵循合同自由原則而非采法定主義由法律嚴格規定。

此外，預告登記之權利指向的客體不是不動產物權協議中的標的物，而是登記義務人履行辦理本登記的義務、使登記權利人實現物權的行為?？傊?，無論在數量方面還是根本性方面，預告登記之權利具備的債權特征都遠勝于其具備的物權特征，鑒于預告登記之權利以債權屬性為占主導地位的屬性，亦可以推斷預告登記之權利不屬于物權而是債權。

二、 預告登記之權利對破產程序中消極處分行為的對抗效力

從理論上來說，為了達到保障將來實現物權的目的，預告登記賦予債權的對抗效力應當針對在同一標的物上任何違反預告登記的物權變動行為，而我國關于預告登記的法律規范僅將登記義務人擅自處分行為引起的不動產物權變動視為對抗效力的對象。事實上，雖然辦理了預告登記，但在申請辦理本登記之前，登記權利人尚未實際取得預告登記指向的不動產物權，被納入預告登記的不動產仍屬于登記義務人的財產。因此，不僅是登記義務人的積極處分行為能夠危及登記權利人的債權實現，一些非基于義務人意志及其積極行為，但直接針對該財產的他人實施的處分行為，如破產清算、繼承、強制執行等，也能引起妨礙債權實現的不動產物權的變動，在此我們將這類處分行為稱之為登記義務人消極的處分行為。在《民法典·物權編》編纂之際，需要對預告登記之權利能否對抗這些消極的處分行為進行探討和論證。

進入破產清算程序，拍賣、變賣作為破產財產的不動產用以清償破產債權，是非基于所有權人主觀意愿而引起的不動產物權變動處分行為。若登記義務人成為破產債務人進入了破產程序，預告登記的不動產因物權變動尚未發生理應成為破產財產，而取得債務人財產處分權的管理人即有權處分該不動產，從而引起與預告登記相抵觸的物權變動。預告登記之權利排斥破產程序中管理人對不動產的處分行為、保障登記權利人權利的實現，已為德國《民法典》《破產法》及日本《不動產登記法》所肯定，我國學者對預告登記制度展開的理論研究也普遍承認預告登記之權利在破產程序中的對抗效力。[注]王利明教授、孫憲忠教授、楊立新教授、肖厚國教授等學者在梳理預告登記的效力時，均闡述了預告登記在破產程序中的排他性效力。參見王利明：《物權法研究》(第三版)，中國人民大學出版社2013年版，第360頁；孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2014年版，第384頁；楊立新：《物權法》，法律出版社2013年版，第73頁；肖厚國：《物權變動研究》，法律出版社2002年版，第249頁。然而，我國《物權法》及《破產法》均無顯示這一對抗效力的規定。鑒于此，我們有必要對預告登記之權利在破產程序中對抗效力的應當與否予以論證。但論證之前，需要解決一個前提問題——在破產程序中，對預告登記的債權債務關系破產管理人是否享有解除權，易言之，預告登記之權利能否對抗破產管理人的解除權。

根據我國《企業破產法》第18條第1款，法院受理破產申請后，對破產申請受理前成立的債務人與對方當事人均未履行完畢的合同，破產管理人享有選擇是否解除的權利。如果破產管理人對登記權利人與破產債務人訂立的不動產物權協議有解除權，將不存在預告登記之權利與第三人權利的沖突問題，由此不存在對破產管理人處分行為的對抗效力問題。因此，破產管理人對預告登記之債權債務關系是否有解除權，是解決預告登記之權利能否對抗破產管理人之后處分行為的必要前提。分析《企業破產法》第18條第1款可得出這樣的結論，破產管理人只能對截止到法院受理破產申請之時債務人與對方當事人均未履行完畢的合同行使合同解除權，不涉及一方已履行完畢的合同。如果登記權利人已經支付了全部價金，履行了自己應當履行的義務，僅待登記義務人履行辦理本登記義務，非屬于該條規定的債務人與對方當事人均未履行完畢的情形，破產管理人自然不享有合同的解除權，預告登記之權利可以對抗破產管理人的合同解除權。值得研究的是，登記權利人尚未支付價金，雙方當事人均未履行完畢的情形，破產管理人可否解除合同？筆者認為，于此情形，預告登記之權利仍然可以對抗破產管理人的合同解除權。第一，預告登記制度以保全預告登記之權利的實現為目的，保全效力即確保將來僅發生預告登記之權利實現的效力是預告登記制度的本質內核，是構建預告登記制度的出發點與落腳點。盡管我國現行法尚未明確預告登記制度在破產程序中的保全效力，但并不意味著破產管理人可以憑借《企業破產法》第18條通過行使解除權直接抹煞預告登記制度最根本的保全效力，否則將喪失預告登記制度存在的意義。第二，預告登記是當事人實施法律行為當時無法及時辦理本登記而不得已采用的保護登記權利人利益的方法，預告登記盡管沒有改變預告登記之權利的債權屬性，但預告登記的效果應當相當于本登記的效果。而相當于本登記的效果，不僅僅在于登記之權利可以對抗發生在后的其他權利，更在于登記權利人與義務人的債權債務關系非有法律規定之情形，任何人不得認定無效、不得撤銷或解除，破產管理人也不應當有例外。第三，預告登記制度通過保全登記的權利實現社會交易秩序的安全與穩定，維系社會經濟生活參與主體之間的相互信賴，并且最大限度地實現交易成本的最小化和交易效益的最大化。因此，預告登記的功能不僅僅在于將標的物上存在的登記權利人的權利公諸于世，還在于固化登記權利人與登記義務人的債權債務關系。如果破產管理人可以任意解除登記權利人與義務人之間的債權債務關系，預告登記制度將失去價值主體的合理信賴，致使登記權利人在簽訂合同并預告登記之前花費大量的精力調查研究登記義務人是否瀕臨破產，以及在受理破產案件之間是否能夠完成本登記。這將大大提高交易成本，導致社會資源的無謂浪費。綜上，無論登記權利人是否已經全部支付價金，或者履行全部應當履行的義務，破產管理人均不得憑借《企業破產法》第18條的規定對登記權利人與義務人的債權債務關系行使解除權。

在我們解決了前提問題之后，接下來需要研究的便是預告登記之權利能否對抗破產管理人對預告登記的標的物實施的以拍賣、變賣、財產分配為內容的處分行為。破產宣告后，尚未辦理本登記的預告登記之不動產，仍然為債務人的財產，理應納入破產財產范圍。依據《企業破產法》的規定，破產管理人對于破產財產享有管理權與處分權，只要是最大限度地實現破產財產利益的最大化，其管理行為及處分行為都是有效的。一旦破產管理人的處分行為涉及到預告登記的標的物，必將危及到預告登記之權利，由此，存在預告登記之權利與因破產管理人處分行為所生之權利的價值判斷與取舍。在此，我們不妨分幾種情況予以分析與論證。第一，登記權利人已經支付了全部對價。登記權利人為預告登記的不動產向登記義務人支付了全部對價，盡管尚未發生不動產物權變動，名義上仍為債務人的財產，但是，登記權利人所支付的對價已經被納入債務人的財產總額之中。貨幣是一般等價物，一旦被納入債務人的貨幣總額，就不再具有特定的標簽，即便是在破產程序開始前債務人的貨幣總額因為支出而減少，也難以證明減少的部分源自于登記權利人，無法排除破產申請受理時債務人的貨幣總額中源自于登記權利人的價款，即登記權利人支付的價款于破產申請受理時已經成為破產財產。既然如此，預告登記之不動產不應再作為破產財產，否則對登記權利人顯失公平?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P于審理企業破產案件若干問題的規定〉》(以下簡稱《破產案件問題的規定》)第71條將物權變動效力尚未發生、但相對人已完全支付對價的特定財產置于破產財產之外有其合理性。如果破產管理人對此項財產實施處分行為，登記權利人無論基于預告登記之權利本身的對抗效力，還是基于《破產案件問題的規定》，都有權對抗之，且對抗具有正當性。第二，債務人已向登記權利人交付不動產。登記權利人尚未支付價金，或尚未支付全部價金，但已經接受債務人的履行，占有不動產。盡管預告登記之權利的債權屬性并未發生變化，但預告登記之標的物所具有的特定化及登記權利人的標簽化特征致使其債權不同于一般債權，是一種歸屬公示化的債權。如果說預告登記之權利的實現有賴于登記義務人意志的介入和本登記行為的輔助，但這種公示債權的存續卻不完全取決于登記義務人行為的輔助，更取決于登記權利人的意志。登記權利人堅持不放棄債權的，這種債權無人可以予以剝奪。破產管理人實施處分行為危及預告登記之權利的，登記權利人有權對抗之?！镀飘a案件問題的規定》第71條將“尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產”置于破產財產之外，這便將對抗破產管理人處分權的范圍擴張至登記權利人之外的對不動產實施占有的一般買受人。筆者認為，此規定至少在接受不動產交付的買方無力支付價金的場合欠缺正當性，既有失法律的公正，又有失規范體系的和諧。就前者而言，無力支付價款而占有不動產無異于不動產的無償占有，“無償占有”使該財產擺脫破產債務清償責任，導致的結果便是，破產企業的債權人支付了代價的債權無法實現，而破產企業的債務人尚未支付代價的權利卻無人可以撼動，直接危及債權人債權的實現，對債權人顯失公平，從而失去了法律的公正；就后者而言，依據《企業破產法》第31條第2項的規定，債務人在人民法院受理破產申請前1年內實施以明顯不合理的價格進行交易的行為，破產管理人均可以撤銷，將恢復原狀的財產重新納入破產財產，以實現破產財產價值的最大化及債權人債權實現程度的最大化，而按照《破產案件問題的規定》第71條第6項規定“買方的無償占有”卻可以使財產逃出破產財產的約束。可見，《破產案件問題的規定》無法與現行法保持規范體系內的和諧。合乎邏輯的解釋應當是，尚未支付價款的買受人接受不動產占有的，破產管理人應當將追回的價款列入破產財產；買受人無力支付價款的，將不動產追回列入破產財產。但是，如果該不動產上存在買受人預告登記的，在登記權利人放棄債權之前，破產管理人不得對該不動產實施處分行為。第三，登記權利人沒有交付全部價款，也沒有占有不動產。不動產所有人轉移不動產權利，無法即時進行本登記，也無法即時交付占有，于是約定買受人僅交付定金或部分價款，為確保不動產物權轉移，雙方進行預告登記。此種情形在現實生活中并不罕見，登記義務人破產時，該不動產毫無疑問屬于破產財產。盡管登記權利人尚未因其權利而付出應有的代價，但絲毫不能削弱或抹煞登記之權利對破產管理人處分行為的對抗效力。如同前述，由預告登記之權利的債權屬性所決定，其排他效力非來自于其內在的支配性，而源自于制度本身被賦予的功能與效力。預告登記制度絕不在于單純地保護登記權利人本人的利益，而是借助登記權利人利益的保護來保護整個社會的交易秩序和交易效率。如果因為登記權利人支付了價金，其利益就給予保護，尚未支付價金或尚未支付全部價金，其權利便不予保護，即預告登記之權利的對抗效力取決于權利人是否支付了對價，那么，完全不必利用預告登記制度，而利用優先權制度便可達此目的。為了保持預告登記制度功能的一貫性，以及法律規范的邏輯性，預告登記之權利在破產程序中的對抗效力不受其是否支付對價的影響。在此意義上說，預告登記制度的效力不限于制約后處分行為引發的物權變動，還有保全順位的效力。破產管理人為了最大程度保護債權人利益，可以督促登記權利人支付價金，并在其尚未支付全部價金之前拒絕辦理本登記，登記權利人在通知后的合理時間內仍然不支付價金的，破產管理人可依據我國《合同法》第94條第3項的規定解除合同，預告登記之債權經合同解除而消滅，破產管理人可正當行使處分行為。

綜上，預告登記之權利在破產清算程序中應當可以排斥破產管理人行使各項處分權利，即預告登記之權利的對抗效力適用于破產中的消極處分行為。

三、預告登記之權利對遺產繼承中消極處分行為的對抗效力

如果預告登記保障的債權尚未實現時登記義務人已死亡，那么被納入預告登記的不動產就會成為登記義務人的遺產，于繼承開始后統一接受分配處理。根據我國相關法律規定，繼承遺產前應首先為缺乏勞動能力且沒有生活來源的繼承人保留適當遺產，隨后繳納稅款、清償債務。若繼承開始后預告登記尚未失效，且登記義務人所留遺產價值有限，那么被納入預告登記的不動產極有可能遵循遺產處理順序，被率先用于保留特留份、繳納稅款及清償債務，從而引起與預告登記記載之內容相沖突的物權變動，阻礙預告登記之權利的實現。針對保留特留份、繳納稅款、清產債務這類遺產繼承中非基于登記義務人主觀意志的消極處分行為，筆者認為預告登記之權利的對抗效力依然可以適用。

首先，預告登記之權利可以對抗為缺乏勞動能力且沒有生活來源的繼承人保留適當遺產的處分行為。預告登記制度具備的保全效力不僅不應因登記義務人破產而輕易消滅，也不應因義務人死亡而輕易消滅，只要不存在導致預告登記失效的情況，預告登記為債權提供的保全作用就應當正常發揮效力。我國《物權法》規定，只有當債權消滅，或能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記時，預告登記方喪失效力。而登記義務人的死亡顯然不屬于預告登記的法定失效原因，故預告登記之權利在遺產處理階段應當可以對抗任何有礙自身實現的處分行為。更何況，既然約定并實際辦理預告登記是登記權利人與義務人之間意思表示一致的結果，那么就表示登記義務人知曉預告登記制度具有保全效力，并同意受該保全效力約束。而繼承人缺乏勞動能力且沒有生活來源、需要被繼承人扶養的狀態是在登記義務人生前已經存在的，在其生前明知要扶養該繼承人的前提下仍就自己某項不動產的權利變動為相對人辦理預告登記，接受相對人對該不動產的限定，即表明登記義務人主觀上沒有將該不動產視為需要用于扶養該繼承人的財產。因此，將被納入預告登記的不動產繼續用于實現登記權利人的債權，不僅是對預告登記制度保全效力的尊重和踐行，同時也是對登記義務人處分個人財產的自由意志的尊重和踐行。

其次，預告登記之權利可以對抗繳納稅款的處分行為。正如前文所述，只要繼承開始后預告登記仍處于有效期，那么就應當允許預告登記之權利發揮對抗效力，排除一切遺產處分行為的影響，包括運用標的物繳納稅款，保障在標的物之上僅發生登記權利人要求的物權變動的效力。此外，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征收管理法》)第45條，若擔保物權的設定發生在當事人欠繳稅款之前，則擔保物權的實現優先于該稅款征收的執行。我國《物權法》中的擔保物權制度擔保債權實現的途徑主要包括：限制債務人對擔保財產的處分；賦予擔保物權排除任何人干涉、對抗不特定第三人的效力；債務人不履行到期債務或發生約定的擔保物權實現事由時，賦予擔保權人就擔保物變價所得價款優先受償的權利；擔保物發生損毀、滅失等，賦予擔保權人就擔保物的變形物或變價物優先受償的權利；賦予擔保物權追及效力。與此相較，我國的預告登記制度同樣采取了限制債務人對不動產的處分、賦予經預告登記之權利對抗效力的保障手段，運用的禁止登記機構受理與預告登記相抵觸的登記申請的立法技術，相當于保障經預告登記之權利優先于任何以同一標的物物權變動為內容的債權實現。鑒于預告登記之權利不屬于物權，因而不享有物上代位和追及效力，但立法者為了防止一切可能挫敗預告登記之權利實現的因素，確保將來在標的物上僅發生登記權利人要求的物權變動，不惜動用凍結不動產登記簿的公權力制約標的物的市場流通。由此反射出，立法者為了避免因條件不成就無法辦理本登記而有害交易安全、盡可能保障債權目的實現，在構建預告登記制度時竭力仿效擔保物權制度提供擔保功能的方式。如此堅定的立法意圖，就決定了預告登記之權利針對繳納稅款的遺產處分行為，應當準用《稅收征收管理法》第45條而優先實現，排斥稅款繳納對預告登記記載的物權變動發生效力的阻礙。

最后，預告登記之權利可以對抗清償債務的處分行為。我國預告登記制度通過將當事人之間關于不動產物權變動的債權債務關系登記公示，并采取禁止登記機構受理與預告登記相抵觸的登記申請的立法技術，使預告登記之權利具備對抗善意第三人、優先于任何以同一標的物物權變動為內容的債權實現的效力，旨在保全將來只發生債權人請求實現的物權變動效力。基于此，預告登記之權利的對抗效力可以變相解讀為，具備一定物權效力的債權必然優先于其他普通債權實現。因此在遺產處理階段，預告登記之權利可以對抗為清償債務而對被納入預告登記的不動產實施的處分行為。

部分學者在論及預告登記之權利對抗破產的效力時，均強調這一效力“同樣適用于相對人死亡、其財產納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求滌除預告登記”[注]孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2014年版，第384頁；王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第172頁。。對此，筆者認為，應將預告登記之權利對抗繼承的效力從積極處分行為與消極處分行為兩個受力角度區別解析。針對遺產繼承中的消極處分行為，經過上述論證可知，預告登記之權利應當具備對抗效力。而繼承所涉及的登記義務人的積極處分行為，基本上即是指登記義務人通過遺囑繼承或遺贈的方式處分被納入預告登記的不動產，這類處分行為又可依據登記義務人于辦理預告登記之前或之后訂立遺囑而有所區分。若登記義務人于辦理預告登記之后未經登記權利人同意訂立遺囑處分被納入預告登記的不動產，則該處分行為應當屬于《物權法》規定的預告登記之權利可以對抗的積極處分行為；若登記義務人于辦理預告登記之前已訂立遺囑處分特定不動產，則事后其為保障物權實現而辦理預告登記的行為應被視為撤銷或部分撤銷該遺囑，故預告登記之權利的實現亦不受訂立遺囑行為的影響。

四、預告登記之權利對強制執行程序中消極處分行為的對抗效力

預告登記期間，若法院依據其他債權人起訴的勝訴判決或裁定強制要求登記義務人履行義務，極有可能對被納入預告登記的不動產采取執行措施，從而阻礙預告登記之權利實現。針對這一消極處分行為，預告登記之權利的對抗效力是否適用值得探析。預查封或查封是法院針對被執行人的不動產采取的首要執行措施，也是拍賣等進一步強制處分行為的起點，故探析針對強制執行的對抗效力，也應當以推斷預告登記之權利是否可以對抗預查封或查封為出發點。對此，可以從兩個方面分析：

一方面，如果被納入預告登記的不動產是正在建造的預售商品房，則根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定，針對被執行人購買的未辦理所有權登記的預售商品房，若辦理了預告登記，法院亦可以進行預查封。換言之，即便房屋所有權尚未轉移，辦理了預告登記的預售商品房已不再是房地產開發企業可被執行的財產，而轉變為登記權利人可被執行的財產。由此可以解讀出，雖然預告登記之權利指向的物權變動的效力尚未實際發生，但只要辦理了預告登記，立法者即將其視為已經發生，這就代表預告登記制度確保預告登記之權利將來一定實現的功能在強制執行程序中得到了尊重與認可。同時意味著，預告登記制度賦予的對抗效力必然會在強制執行程序中獲得尊重與認可，預告登記之權利可以排除法院的預查封行為對將來實際取得物權的不利影響。

另一方面，如果被納入預告登記的不動產是已經辦理過不動產初始登記的，則根據《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的相關規定，若登記義務人成為被執行人，被納入預告登記的不動產不屬于法條中具體列明的法院不得查封的被執行人財產，法院對其仍然可以采取查封措施。但登記權利人有權作為案外人就執行法院的查封行為提出停止處分的異議，且只要登記權利人提出異議，法院即應予以支持，期間不會對被納入預告登記的不動產進一步實施拍賣等強制執行措施。待申請辦理本登記的條件成就時，登記權利人可以請求解除查封，法院經審查認為條件確實具備、申請無誤后，即支持權利人的請求裁定解除查封，不動產登記機構即可受理辦理本登記的申請。表面上看，預告登記的事實不能排除法院的查封措施，但實質上，法院實施的查封行為并沒有對預告登記之權利造成不利影響，反而有助于實現其指向的物權變動的法律效果。在條件不足以進行本登記時，法院的查封措施通過禁止被執行人處分已查封的不動產變相幫助登記權利人保全了標的物，強化了預告登記保障債權實現的力度；在條件成就可以進行本登記時，法院即以實現預告登記之權利為由批準解除查封。綜合考量，應當認定預告登記之權利對法院的查封措施具備對抗效力。

此處需強調的是，預告登記之權利不能排除消極處分行為的實施，但能夠排除消極處分行為的不利影響，是僅適用于強制執行程序的論斷，對于同樣體現國家強制力運行的不動產征收的場合則不能適用。原因在于，在法院實施執行措施的場合，國家強制力的運行實質上是在平等主體之間進行財產關系的調整和個人利益的分配，致力于具體債權的實現與個人利益的維護，然而為維護某個人利益而推翻預告登記制度的效力和價值，缺乏正當性和公平性，故預告登記之權利可以對抗強制執行中消極處分行為的不利影響。但在不動產征收的場合，國家強制力的運行則是在公權力與私權利之間對個人利益進行傾向于公共利益的調整轉移，致力于維護的是公共利益。在現代法治社會的理想狀態下，公共利益與個人利益之間應當具備根本的、內在的一致性，即公共利益應當是最廣泛社會成員個人利益的集合性存在方式。如果說個人利益是“人之作為個體的特定利益”，那么公共利益即是“人之作為國家之公民所擁有的某些共同善”。[注]Neil MacCormick, “Against Moral Disestablishment”, in his Legal Right and Social Democracy: Essays in Legal and Political Philosophy, Oxford: Clarendon Press 1982, p. 28. 轉引自彭誠信：《現代權利理論研究》，法律出版社2017年版，第283頁。一個理性的人之所以會選擇維護公共利益，甚至不惜犧牲自己的私益，皆因只有在普遍個人利益能夠得到妥善實現的社會環境中，具體個人利益“才能得到最有效的保護并能得到最大化的實現?！盵注]王利明：《論征收制度中的公共利益》，《政法論壇》2009年第2期。國家通過征收限制個人利益以實現的公共利益，是經由法律制度認可的制度化的正當利益，[注]彭誠信：《現代權利理論研究》，法律出版社2017年版，第290-291頁。是具有正當性與公平性的，因而代表個人利益的預告登記之權利不足以與之抗衡。

綜合多方面剖析與論證，雖然預告登記之權利沒有轉變為物權而仍然保留債權的屬性，但我國預告登記制度賦予其的對抗效力不僅能夠對抗登記義務人的積極處分行為，也能夠對抗破產清算、遺產處理、強制執行等環境下的消極處分行為。換言之，我國預告登記制度為登記權利人提供的保障不僅體現在防止登記義務人一物數賣等積極處分行為阻礙將來取得物權，借助預告登記的對抗效力，登記權利人還可以在經歷義務人破產、死亡、被強制執行之后依然能夠確保請求發生不動產物權變動的權利的實現。當前我國《民法典·物權編》的編纂構建，正是扭轉我國預告登記制度無用武之地的現狀，為其注入新生命新活力的最佳契機。希冀對預告登記制度的激活也能成為《民法典·物權編》編纂進程中的亮點與抓手，為妥善維護公民權益、積極踐行社會主義法治理念提供更多有價值的素材。