基于財(cái)務(wù)視角下W公司集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型分析

(華僑大學(xué) 福建 泉州 362000)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)一度是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大的變化，漸漸的由賣方市場向買方市場過渡，房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)利潤率不斷下降，以往的暴利時代一去不復(fù)返，由此進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時期。

為什么會出現(xiàn)這樣的變化呢？主要是由于以往的重資產(chǎn)模式建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，集投融資、銷售于一體，無疑會形成資金的沉淀，其次我國的房地產(chǎn)行業(yè)融資方式比較單一，主要依靠銀行貸款和自有資金，近些年來由于銀行貸款政策的趨緊，融資壓力大。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家政策息息相關(guān)，像新國十條，新國八條，限購限貸政策的不斷出臺，使得房地產(chǎn)行業(yè)的前景愈加艱難。最后，再加上這些年來房地公司數(shù)量的不斷增加，同行競爭壓力大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。諸如此類的問題不斷出現(xiàn)，很多企業(yè)開始尋求新的發(fā)展模式，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式無疑成了眾多企業(yè)的第一選擇。本文將引入W公司公司的案例進(jìn)行具體分析。

二、W公司集團(tuán)基本背景

W公司企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年以公開競標(biāo)的方式獲得威登別墅地塊，同年又與深圳市寶安縣新安鎮(zhèn)合作，投資第一個土地發(fā)展項(xiàng)目，正式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，1991年在深交所掛牌上市，在W公司發(fā)展的早期，走的是多元化路線，業(yè)務(wù)范圍涵蓋工業(yè)、對外貿(mào)易、文化轉(zhuǎn)播、房地產(chǎn)等，1993年，決定放棄綜合發(fā)展道路，專注于房地產(chǎn)行業(yè)。

W公司自1991年深交所上市以來，發(fā)展速度可謂是一個奇跡，從總資產(chǎn)規(guī)模上來說，2003年突破100億，2007年，突破1000億，2017年，突破10000億，從1991年的5.24億元，上升到2018年的15285.79億,27年里增長了2917.14倍。經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2016年公司首次躋身《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”，位列榜單第356位，2017年、2018、2019年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位。

三、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

(一)償債能力

企業(yè)的償債能力分為兩部分計(jì)算，分別是短期償債能力和長期償債能力。本文選用的短期償債能力指標(biāo)是流動比率和速動比率；長期償債能力是利息保障倍數(shù)和凈負(fù)債率。

圖1 短期償債能力

資料來源：W公司年報(bào)

首先看短期償債能力指標(biāo)，從上圖可以看出，企業(yè)的流動比率處于下降趨勢，而速動比率則處于上升趨勢。主要是W公司開始進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，利用互聯(lián)網(wǎng)等新興渠道積極銷售房產(chǎn)，導(dǎo)致存貨減少，同時銷售的過程中又產(chǎn)生了大量的預(yù)收款，流動負(fù)債增加。不僅如此，實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營后，W公司對現(xiàn)金流的觀念進(jìn)一步加強(qiáng)，加快了資金的回流，資金使用效率高，速動資產(chǎn)則是剔除了存貨、預(yù)付賬款等因素的影響，正是因?yàn)槿绱耍瑑烧卟艜霈F(xiàn)截然不同的變化，所以速動比率更能反映W公司的短期償債能力。

接下來分析W公司的長期償債能力，利息保障倍數(shù)反映的是企業(yè)的付息能力，只要利息保障倍數(shù)足夠大，企業(yè)就有充足的能力支付利息，從下表中可以看出W公司的利息保障倍數(shù)一直在提高，達(dá)到了2012年的1倍，說明W公司償還利息的緩沖效果好。

表1 長期償債能力

資料來源：W公司年報(bào)

一般計(jì)算長期償債能力選用的指標(biāo)是資產(chǎn)負(fù)債率，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，該指標(biāo)不是那么準(zhǔn)確，具體來說就是房地產(chǎn)企業(yè)有大量的預(yù)收賬款計(jì)入負(fù)債，但是預(yù)收款項(xiàng)是沒有利息的，無需償還，最終會轉(zhuǎn)為收入，所以凈負(fù)債率更能反映企業(yè)的償債能力。從上表中可以看出W公司的凈負(fù)債率處于較低水準(zhǔn)，主要是因?yàn)閃公司采用“小股操盤”的模式，合作開發(fā)項(xiàng)目比較多，依靠合作方的土地資金投入，現(xiàn)金流穩(wěn)定，較低的凈負(fù)債率也有效地避免了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但也應(yīng)該注意到，W公司的凈負(fù)債率波動較大，可能的一個原因是實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營后企業(yè)的償債能力提高，但由于企業(yè)銷售凈利率下降所導(dǎo)致。

(二)盈利能力

本文對盈利能力分析選取的指標(biāo)是營業(yè)利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

首先看W公司的營業(yè)利潤率，從下圖可以看出，W公司的營業(yè)利潤率整體呈上升趨勢，在現(xiàn)階段，由于土地成本上升，政策上的不斷打壓再加上行業(yè)競爭日益激烈，W公司的營業(yè)利潤率還能有所提高已經(jīng)實(shí)屬不易。但是在轉(zhuǎn)型的前幾年里，W公司的營業(yè)利潤率是不斷下降的，主要是因?yàn)檗D(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，W公司大力加強(qiáng)對品牌競爭力的培養(yǎng)，建立自媒體等方式宣傳其品牌，其次運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)積極探索新的銷售途徑，所以W公司的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用不斷提高，進(jìn)而影響其營業(yè)利潤率，隨著轉(zhuǎn)型的不斷深入，W公司已經(jīng)構(gòu)建了一套完整的管理體系，其品牌價值近幾年來一直處于行業(yè)領(lǐng)先的位置，營業(yè)利潤率在2017年開始穩(wěn)步增長，其轉(zhuǎn)型效果也慢慢開始呈現(xiàn)出來。

然后，繼續(xù)解讀W公司的凈資產(chǎn)收益率(本文引用的是加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率)，從下圖可以看出，ROE整體也是呈上升趨勢，在2014年-2016年有所下降主要是自輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以來費(fèi)用的提高所致，首先輕資產(chǎn)企業(yè)十分注重研發(fā)費(fèi)用的投入，針對市場的變化，積極探索新戶型，90后，00后逐漸成為新的購房群體，客戶需求多元化、多樣性的特點(diǎn)越來越明顯，其次品牌建設(shè)周期較長，對W公司的短期盈利能力造成了影響，再次，銷售方面，W公司強(qiáng)調(diào)銷售的專業(yè)化，雖然專業(yè)化銷售有利于提高銷售額，加快銷售速度，但是也增加了銷售費(fèi)用，最后，轉(zhuǎn)型后的W公司更加注重后期的物業(yè)管理。2017年后，W公司的凈資產(chǎn)收益率開始上升，企業(yè)的多元化戰(zhàn)略開始起效，一方面W公司實(shí)施的“小股操盤”模式在減少自身投入的情況下杠杠利用他人資源擴(kuò)大了市場份額，另一方面，W公司也在不斷培育新的利潤增長點(diǎn)，如教育、養(yǎng)老地產(chǎn)，物流服務(wù)等。

圖2 盈利能力

數(shù)據(jù)來源：W公司年報(bào)

(三)營運(yùn)能力

營運(yùn)能力分析是對盈利能力和償債能力的進(jìn)一步補(bǔ)充，也是衡量企業(yè)運(yùn)營效率的重要指標(biāo)，對于正在轉(zhuǎn)型的W公司來說該指標(biāo)具有重意義，本文選用的指標(biāo)是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率。

W公司的“小股操盤”使得企業(yè)的自有資金投入少，在項(xiàng)目開發(fā)合作中主要是利用合作方的資金，不僅如此，W公司利用互聯(lián)網(wǎng)等新興手段積極兜售庫存房產(chǎn)，提高銷售回款率，顯然這些措施會導(dǎo)致W公司應(yīng)收賬款的變化。從下表可以看出，自2012年的60.63增長到2018年的197.04，增長倍數(shù)高達(dá)224.99%，說明W公司的應(yīng)收賬款效率極大的提高，回款速度更快，資金使用效率高，高效的運(yùn)轉(zhuǎn)效率一定程度上保障了現(xiàn)金流的穩(wěn)定，對于轉(zhuǎn)型中的企業(yè)來說，穩(wěn)才是首要目標(biāo)，不僅如此，W公司利用回款資金繼續(xù)投入到新的項(xiàng)目中去，也有利于W公司繼續(xù)擴(kuò)大市場份額。

從下表可以看出，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也一直在上升，存貨變現(xiàn)能力明顯提高。主要有以下幾個原因，首先是W公司的事業(yè)合伙人制度帶來的影響，事業(yè)合伙人制度要求管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目跟投，將員工的利益直接與項(xiàng)目掛鉤，激發(fā)了員工積極性的同時提高了項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，其次，W公司利用自身的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺，精準(zhǔn)定位客戶需求，推出相應(yīng)房型，加快銷售步伐，再次，W公司自轉(zhuǎn)型以來更加注重品牌建設(shè)，W公司就是一塊活招牌，數(shù)據(jù)顯示，W公司的開發(fā)的物業(yè)在同等地段具有更高價值，良好的口碑贏得了消費(fèi)者的信賴，最后，W公司借助REITS推動自身物業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化模式。

存貨周轉(zhuǎn)效率對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻，為了進(jìn)一步說明，可以借助存貨在流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)中的占例情況。如下表所示，存貨占流動資產(chǎn)、總資產(chǎn)的比例不斷下降，說明W公司不再像以前一樣大量囤積存貨，庫存壓力得到了緩解，使得存貨結(jié)構(gòu)日益合理，運(yùn)營效率不斷提高。

表2

資料來源：W公司年報(bào)

綜上所述，W公司實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營以來，無論是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還是存貨周轉(zhuǎn)率都在不斷提高。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的提高意味著資金使用效率的提升，保障了W公司有能力繼續(xù)擴(kuò)張，存貨周轉(zhuǎn)率的提高意味著庫存壓力的下降，兩者共同佐證了W公司的運(yùn)營效率越來越好。

(四)成長能力

本文對成長能力的分析主要從兩個維度出發(fā)，分別是經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)、資產(chǎn)規(guī)模。

經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)選取的是主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤收益率。從下表可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢越來越明顯，尤其是在2014年W公司的主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率低至8.1%和5.41%，主要是因?yàn)閃公司在2013年宣布轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型前期力度還不強(qiáng)，在探索中前行，再加上房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣，但是在2014年以后W公司開始加快輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的步伐，堅(jiān)持以住宅業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，積極研發(fā)新產(chǎn)品，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加快銷售速度，利用外來資金積極擴(kuò)大市場，完善物業(yè)服務(wù)，打造了良好的口碑，其品牌影響越來越大，從圖中可以看出，W公司的主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤增長率開始呈現(xiàn)上升趨勢，但是波動也比較大，受外界環(huán)境影響明顯，今后W公司應(yīng)該繼續(xù)落實(shí)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，以減少外部因素的影響。

圖3 經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)

資料來源：W公司年報(bào)

此處需要特別說明的是，2017年的主營業(yè)務(wù)收入增長率只有1.01%，創(chuàng)近幾年新低，其中占比最大的房地產(chǎn)收入下降了0.48個百分點(diǎn)，營業(yè)收入的增加主要是由于物業(yè)服務(wù)和其他業(yè)務(wù)收入的增加帶來的，在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的環(huán)境下，W公司的物業(yè)和其他業(yè)務(wù)收入或?qū)⒊蔀槠湫碌脑鲩L點(diǎn)，這也是W公司2017年報(bào)表的一個亮點(diǎn)。其次W公司的營業(yè)成本整體下降5.69%，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)營業(yè)成本的下降，雖然主營業(yè)務(wù)收入基本上沒有增加，但是由于營業(yè)成本的下降，營業(yè)利潤率提高了5.71個百分點(diǎn)，對于W公司這樣的公司而言，那就是百億級別的利潤，所以盡管W公司的主營業(yè)務(wù)收入增長率只有1.01%(近7年新低)，但是凈利潤的增長率高達(dá)30%(近7年新高)。

圖4

圖片來源：W公司年報(bào)

資產(chǎn)規(guī)模角度選取的指標(biāo)是凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率。從下圖可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時期以來，W公司的凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)增長率呈下降趨勢，尤其是2014年，分別為9.92%、6.09%，創(chuàng)近7年的新低，但是隨著W公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的進(jìn)度越來越深，W公司的資產(chǎn)規(guī)模開始上升，近4年來，凈資產(chǎn)增長率維持在20%左右，總資產(chǎn)增長率維持30%左右，主要是因?yàn)槭窃谵D(zhuǎn)型的過程中，W公司在鞏固住宅業(yè)務(wù)的同時積極擴(kuò)展新的業(yè)務(wù)板塊，如養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)，休閑旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等等，還借助REITS進(jìn)一步加快資本的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。

圖5 資產(chǎn)規(guī)模

資料來源：W公司年報(bào)

四、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的建議

(一)加強(qiáng)自身實(shí)力，提高核心競爭力

輕資產(chǎn)模式在融資、收益上都具有種種優(yōu)點(diǎn)，為什么房企不都轉(zhuǎn)型呢？其實(shí)不然，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的實(shí)施有其固有的條件。表面上來看，輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)通過與合作方合作，減輕融資壓力，開辟融資新渠道，以較少的投入獲得高收益，細(xì)究之下可以發(fā)現(xiàn)，輕資產(chǎn)企業(yè)一般具有一項(xiàng)或多項(xiàng)核心能力，或者是品牌或者是管理能力亦或是智力資源等等。

輕資產(chǎn)運(yùn)營的一個重要理論支撐就是分工理論，隨著分工的不斷細(xì)化，對企業(yè)的專業(yè)化能力提出了挑戰(zhàn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)不是大包大攬型，而是專注于供應(yīng)鏈上的某個環(huán)節(jié)，以提高附加值，因此企業(yè)必須要加強(qiáng)核心能力建設(shè)，自身實(shí)力跟的上才能在激烈的競爭中脫穎而出。

(二)跨組織管理能力

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的企業(yè)角色發(fā)生了很大的變化，不再負(fù)責(zé)供應(yīng)鏈上的所有環(huán)節(jié)，而是將其細(xì)分交給專門的合作方，諸多企業(yè)合成了一個利益共同體，各方利益者在價值鏈中可以形成互補(bǔ)，一定程度上可以避免過度競爭，但是這些企業(yè)無論是在組織架構(gòu)還是在企業(yè)文化上都存在著差異，唯一將其聯(lián)系在一起的就是利益，如果其中一方的利益得不到滿足的話，就很有可能離開企業(yè)，因?yàn)檩p資產(chǎn)企業(yè)都是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)組織，有著自己的理性判斷，參與到供應(yīng)鏈上來的目的就是尋求利益，如何協(xié)調(diào)各方參與者的利益均衡就成了一個復(fù)雜的問題，因此對組織者的管理能力提出了挑戰(zhàn)，光明乳業(yè)的失敗就是一個很好的例子，對這樣一個龐大的價值鏈進(jìn)行合理協(xié)調(diào)安排對企業(yè)來說是一個巨大的考驗(yàn)。

(三)創(chuàng)新思維——利用互聯(lián)網(wǎng)+

現(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)覆蓋了生活的方方面面，對行業(yè)來說既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)來說也不例外。有些企業(yè)也已經(jīng)意識到這個問題，開始通過線上宣傳線下銷售的模式去庫存化。以W公司來說，2014年，W公司與百度合作，將大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中來，了解消費(fèi)者的偏好；2015年，W公司聯(lián)手阿里，在淘寶“雙11”活動中將數(shù)百套房掛在網(wǎng)上競拍；2016年，W公司又與互聯(lián)網(wǎng)另一大巨頭騰訊合作，入駐其理財(cái)通，幫助客戶理財(cái)。隨著消費(fèi)群體的變化，90后，00后逐漸成為購房的主力軍，互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用更為重要。

(四)全面評估，理性轉(zhuǎn)型

企業(yè)應(yīng)該綜合評估自身實(shí)力，衡量是否具備轉(zhuǎn)型能力，轉(zhuǎn)型不可避免的會存在一定風(fēng)險(xiǎn)，而且輕資產(chǎn)運(yùn)營模式和以往的重資產(chǎn)模式是完全相反的兩種經(jīng)營理念，輕資產(chǎn)模式不僅對內(nèi)部資源整合能力提出挑戰(zhàn)，而且要求企業(yè)具備跨資源整合能力，協(xié)調(diào)價值鏈上的各主體，在輕資產(chǎn)模式下，雖然企業(yè)可以利用價值鏈上各方資源，以較小的投入獲得高收益，但是同時也增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，所以說相對于重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式對企業(yè)的管理能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、資源整合能力等都提出了更好的挑戰(zhàn)，對于尚未進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)全面評估自身實(shí)力判斷是否適合引入輕資產(chǎn)模式。