基于對租售同權現狀及發展的研究

王 余，曾宇玲

(西南石油大學 財經學院，四川 南充 637000)

在2015年的中央經濟工作會議，首次提出要發展住房租賃市場，建立“購租并舉”的住房制度。2017年黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。”加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。其中“租售并舉”政策的實施，有助于炒房行為的減少，放緩房價的增長速度，并進一步實現“租售同權”，保障承租人享受公共服務的權利。

1 租售同權概述

所謂“租售同權”，可以簡單地理解為租房可以享受與買房等同的公共服務的權利。

但“租售同權”并不意味著“租房”與“買房”具有同等的權利，根據《物權法》第39條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”在《合同法》第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從以上兩個法條可以看出，承租人在租房時只取得了“使用”和“收益”兩項權利，而不具有“占有”和“處分”的權利，所以嚴格意義上講，不存在完全的“租售同權”，而且國家的文件中也并未出現過“租售同權”，只出現過“租售并舉”，“租售同權”僅在部分媒體和地方文件中有所描述。

那么，“租售同權”到底在哪些方面的權利獲得同權呢，在國家發展改革委等九部門發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提道：“承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。”也就是說，承租人在租房的一定地域內，享有“公共教育、勞動就業創業、社會保險、醫療衛生、社會服務、住房保障、公共文化體育、殘疾人服務等八個領域的81個項目的公共服務”，其中最受人關注的，當是公共教育的權利。

2 租售同權的現狀

2.1 學區房租金上漲

在過去十余年內，“學區房”被爆炒，其本源就在于產權房上附有的子女接受教育權利。“租售同權”實施后，租房也具有在附近學校受教育的權利，一定程度上解決了承租人子女的教育問題，2017年7月，廣州市政府在《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中提出：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”2018年1月3日，成都市政府出臺的《關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》中也明確規定：“本市戶籍承租人子女，按照成都市義務教育階段招生入學政策接受教育；非本市戶籍來蓉人員在本市無自有產權住房的，以租賃住房所在地作為唯一居住地且住房租賃合同登記備案的，其隨遷子女按有關規定在居住證所在地接受義務教育。”這意味著，租房就有可能解決子女“讀書”的問題，于是為了子女得到更優質的教學，諸多家長采用在名校附近租房，而代替買房，一定程度上緩解了學區房的價格虛漲，但卻帶來了學區房的租金上漲。

2.2 相關法律并不完善

由于“租售并舉”政策在中國的實施時間較短，在目前的法律體系上，暫時沒有保護租房者權益的專門法律，使得承租人的權利難以得到保障，也難以實現真正的“租售同權”，同時租賃房市場的發展也較為落后，存在著二房東、黑中介、霸王條款、隨意漲價、不退還押金等現象，導致人們就算有房可租，也是擔驚受怕、顧慮重重， 于是大多數人們在條件允許的情況下，更傾向于買房。

許多發達國家在關于租賃方面的法律相對比較完善，如德國通過《民法典》《租金額度規定法》等法律渠道，對承租人合法權益進行保護；日本發布《公營住宅法》；美國的法律規定，房東不能隨意漲房租，房租每年的漲幅不能超過平均工資的漲幅和通脹幅度，也不能隨意趕走租客……這些國家用法律作為保障，保護了租客的合法權益，在經濟并不太寬裕的情況下，更多的人們也就選擇了租房。詳見表1。

表1 2017年底世界部分國家住房自有率

數據來源：全球經濟指標網。

3 租售同權發展的建議

3.1 培育租賃企業，增大租賃市場供給

“租售同權”在一定程度上會導致住房出售市場減速發展，越來越多的人傾向于租房后，房屋租賃市場的需求也會不斷擴大，這就需要對房地產商從售房市場向租賃市場發展進行鼓勵和引導，促進房地產企業轉型升級，增加出租房數量，來滿足日益增長的租房需求。

與此同時，因為房地產商投身租賃服務的成本回收期長，許多私營企業不愿意轉型，就拿上海嘉定新城的一塊租賃用地為例，房地產商雖然只用5950元/平方米的價格取得了用地，但按市場的租金來計算的話，在項目投資后大概需要四十多年才能收回投資的成本。因此就需要建立更多的國有租賃企業來增大租賃房的供給，如成都在2017年組建和改建了3～4家國有住房租賃公司，預計到2020年，培育和發展機構化、規模化的租賃企業將不低于50家。同時成都為了鼓勵租賃事業，對企業出租房屋的，統一按照5%收繳增值稅；個人出租房屋的，繳稅比例從5%降低到1.5%，其中月租金不足3萬元的，還可以免交增值稅。

3.2 逐步改變民眾傾向買房的觀念

3.2.1 加快立法進度，進一步實現“租售同權”

目前我國在租賃方面沒有專門的法律，承租人的權益很難受到保護，難以實現“租售同權”，因此我國應加快立法，在法律中明確承租人的權益和義務，進一步使“租售同權”得到保障，促進“租售并舉”政策的具體落地實施，在緩和房價漲幅過快的同時，也保障了承租人子女與購房者子女享有同等的受教育權利和公共服務權益; 同時還有利于抑制各種租房的亂象，減少住房租賃市場的不平等、不同權問題，讓承租者安心、放心地租房。

3.2.2 鼓勵民眾租房，加大宣傳力度

因為承租人的權益難以得到保障，同時中國傳統的“婚房”理念，讓中國民眾買房的意愿更加強烈，福布斯雜志2016年的數據顯示，全世界房價最高的10大城市中，中國占了7個，然而迫于娶妻生子的生活壓力，再高昂的房價也阻擋不了中國的父母們掏空積蓄為孩子買房的步伐。詳見表2。

表2 2017年世界部分國家購房意愿

數據來源：匯豐銀行。

因此為了實現房價增速降溫，減少購房比率，需要鼓勵大家通過租房解決住房問題，我們應該在全社會大力宣傳“租售同權”的相關政策，同時可以對新婚家庭租房進行補貼，讓大家逐漸淡化“婚房”的傳統觀念。

4 結 語

“租售同權”在短期的發展中，在一定程度上提高了承租人的權利，但并沒有讓租房者和住房者得到完全同等的權利，這需要我國加快對承租人權利保護的立法工作。同時需要培育出更多的國有租賃公司，促進租賃市場健康、快速發展，進而放緩房價的增長速度，提高老百姓的生活幸福指數。