房地產項目工程建設甲方代表職能與管理策略

林榮煥

（龍巖市安居住宅建設限公司， 福建 龍巖 364000）

0 前言

甲方代表在房地產項目工程建設過程中起著十分重要的作用，為了避免房地產施工不符合質量、進度等要求，甲方代表必須充分發揮資金成本與施工進度、工程質量與安全文明施工控制職能，加大工程現場管理力度，同時針對房地產施工涉及到的各部門加強交流溝通，嚴格遵循施工文件與國家標準開展驗收工作，以此保證建設質量。

1 房地產項目工程建設甲方代表職能簡述

1.1 資金控制

房地產項目工程建設施工會涉及多個部門組織與工序環節，對資金的需求量相對較大，如果沒有專業人員采用科學手段對資金費用的支出進行控制，必然會導致額外成本大量增加的現象出現。對此，業主方會派遣代表對項目資金進行管控，甲方代表有權參與到造價預算編制、費用支出審計、資金使用管理等過程中，面對因不可預知因素引發的工程量增加或資金費用超支問題，甲方代表需要與監理人員、審計人員基于施工合同規定共同進行處理。

1.2 進度控制

施工進度對工程施工質量與項目經濟效益具有較強影響，進度控制一直是房地產項目工程建設的重點，為了避免出現工期延誤問題，甲方代表需要充分發揮自身專業能力，從各個環節、方面對施工進度進行控制。首先，在設計階段，甲方代表應預估實際施工可能會出現安全隱患和延誤工期的因素，要求施工人員在綜合考慮各影響因素的基礎上合理制定施工周期；其次，甲方代表要在正式施工階段對工程總進度進行全面掌控，通過將規劃與實際相結合的方式對施工進度進行分解控制，同時利用先進信息技術對進度偏差進行總結分析，基于動態化管理原則調整工程進度；最后，甲方代表要定期組織例會，針對工程建設過程中出現的問題進行階段性總結，找出影響施工進度的問題，并制定可靠性較強的方案及時解決。

1.3 質量與安全管理

施工現場質量與安全在房地產工程項目建設工作中占據重要地位，做好質量與安全管理工作極大程度能夠保障項目的經濟效益。一個項目如果出現一個人員安全事故，所造成的人員傷亡賠償和停工整頓等經濟損失少則二三百萬元，多則上千萬元；或者一個項目因施工管理差，因質量事故被要求重新整改實施，不僅進度拖延，而且也造成投資浪費。因此，工程質量與安全管理至關重要。同時，甲方代表擁若想切實提高施工質量與安全，甲方代表要對工程施工的各個環節與細節進行質量與安全檢查，同時在施工過程中不間斷地開展質量與安全意識培養工作，引起各方組織單位的高度重視，以此確保質量與安全管理制度、措施能夠真正貫徹落實到位。甲方代表在制定或實施質量與安全管理相關制度時必須立足房地產項目工程施工特點與要求，針對在施工過程中極易發生且他人忽視的質量與安全隱患制定有效防范措施，與質量安全管理機構、醫療相關部門建立良好關系，為確保質量安全管理效果奠定基礎[1]。此外，各方組織部門還要積極配合甲方代表開展質量安全管理工作，如此可有效維護施工人員生命安全、降低經濟損失、提高工程建設質量。

2 房地產項目工程建設甲方代表可采用的管理策略

2.1 提高素質水平，增強專業能力

1.提高綜合素質

甲方代表如果想要保證自身職能真正發揮，必須具備較強的綜合素質與專業能力，其中綜合素質主要包括思想素質、道德素質、身體素質、職業素質等。房地產項目工程建設具有較強的系統性，涉及到的內容范圍相對較廣，甲方代表只有不斷提高自身職業素質，全面了解各個施工環節與細節要求，秉承著認真負責的工作態度開展工作，堅持實事求是的思想觀念，才能為提高工程建設質量與經濟效益提供堅實保障。由于建筑施工行業特殊性較強，地下作業、高空作業、特殊環境作業等情況比較多，為了保證能夠在以上作業條件下開展監管工作，甲方代表必須具備健康的體魄，因而甲方代表需要提高自身身體素質；只有充分了解施工過程才能保證給予的意見具有較強科學性，故而甲方代表要結合新時代房地產項目工程建設發展要求增強專業技術素質與文化素質，保證正確履行甲方職能。

2.增強協調溝通能力

甲方代表是業主方（建設單位）派遣到施工現場的代表，在實際施工過程中，需要與其他單位組織就項目工程建設問題進行協商研討，只有保證各方單位相互配合，才能保證建設施工順利開展并完成。在房地產項目工程建設施工中，甲方代表主要對建設單位負責，工作重心是綜合協調各單位組織的交流溝通、解決人際關系矛盾、對施工實際進行監督管理等，因此甲方代表必須具備較強的協調溝通能力，與設計單位就圖紙設計進行分析，配合施工單位提高現場安全管理質量，與質檢部門一起驗收工程項目；充當各單位組織的傳話人，加強設計部門、采購部門、施工部門等企業的聯系，以此保證施工圖紙設計的科學性、材料質量規格的正確性、施工現場管理的安全性與高效性。

2.2 加大監管力度，做好資料管理

1.完善工程建設監督管理體系

在保證房地產施工質量的要求下，甲方代表應對項目工程建設監督管理體系進行完善，嚴格遵循相關制度規范開展監管工作，加大監管工作執行力度，為保證房地產建設效果提供支持。第一，甲方代表應要求監理單位提高用人標準，安排到施工現場進行監管的工作人員必須具備國家注冊監理工程師任職資格，擁有較豐富的工作經驗且專業知識儲備充足，應對突發事件的能力較強；第二，要求施工單位嚴格執行經過多方協商制定的安全施工管理條例（規劃），并在施工過程中對監理單位的工作情況進行不定期抽檢，督促各方單位組織的工作人員認真工作，如此可有效降低工作人員的隨意性；第三，通常情況下，為了保證建設單位能夠及時獲得第一受真實資料，甲方代表要在每階段施工開展和結束時開展工程例會，要求各方單位組織對自身工作進行總結匯報，通過綜合分析各方資料，對當前施工情況進行判斷，為提升控制質量奠定基礎[2]。

2.提高施工現場資料管理水平

施工現場資料管理工作在房地產項目工程建設中占據重要地位，貫穿整個施工過程，甲方代表在對施工現場開展監管工作時必須做好資料管理工作，詳細記錄各個施工環節細節的工作重點，為以后同類建設項目積累經驗。第一，從設計階段到驗收階段，房地產項目工程建設涉及到諸多原始文件，甲方代表要明確不同資料的重要性，重點保存施工現場勘查、造價審核、圖紙設計與變更、各環節程序質檢結果等文件，為后期結算、驗收、索賠等提供依據。第二，為了防止資料文件丟失，每當一個階段施工完成，甲方代表便要將該階段涉及到的技術資料與施工文件整理清楚，按照不同主題分門別類儲存在不同文件袋中，比如合同類、通知類、會議記錄類、各參建方資料等。第三，為了防止文件丟失可以做兩手準備，一份以電子形式儲存在計算機中，一份以紙質材料存檔；為了減少后期查找文件消耗的時間，甲方代表應保證資料清單目錄編制的清晰度，將資料名稱、原件與復印件份數等貼在文件袋表面。

3 結束語

綜上所述，充分發揮甲方代表職能是保證房地產工程項目建設施工質量的關鍵性保障，施工涉及到的各方單位組織要重視甲方代表的作用，為了增強房地產建設安全、提高施工水平，甲方代表也要努力提高自身綜合素質、增強專業能力，針對施工現場加大監督管理力度，同時做好各項資料的記錄與儲存等工作。