區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算研究

魏向陽

（蘇交科華東（浙江）工程設計有限公司，浙江 杭州 310000）

0 前言

區(qū)域綜合開發(fā)項目是綜合性建設項目，一般由政府發(fā)起，社會資本方參與，由很多專業(yè)項目有機組合而成。區(qū)域綜合開發(fā)項目有別于一般的建設項目，具有其獨特的性質，體量大，投資多，前期論證更需要認真謹慎；作為決策的重要依據(jù)，區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算對精度的要求更高。

1 區(qū)域綜合開發(fā)項目的特點

區(qū)域綜合開發(fā)項目除了具有一般項目一次性、復雜性等特點以外，還具有其獨特的性質，更像多個項目的集成組合。

（1）點多面廣

區(qū)域綜合開發(fā)項目是針對某一區(qū)域、片區(qū)所開展的綜合開發(fā)建設活動，所涉及的空間區(qū)域較大，所跨越的時間一般較長。

（2）變動性

區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個從無到有，從大到小的過程，往往預設的目的并不明確，需要進行深入的研究才能確定，往往結果又反過來影響研究的進程，導致最終的結果再次發(fā)生變化。

（3）專業(yè)分支多

區(qū)域綜合開發(fā)項目是一個“大包”，是一個從無到有的過程，從地下管線到地上建筑，從基礎設施到商業(yè)配套都包含其中。

（4）高風險

區(qū)域綜合開發(fā)項目像一個主觀題，政府在提出一個需求之后，由社會資本方研究開發(fā)和投資，投資規(guī)模往往在百億左右，而且投資方面臨收益不確定，需求變動，投資封頂?shù)炔焕蛩亍?/p>

2 影響區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的主要因素

投資估算主要包括工程費用、工程建設其他費、預備費、建設期利息、流動資金等組成。工程費用主要是指建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費等費用，是項目投資中最主要和最重要的部分，是項目投資的根本所在。

區(qū)域綜合開發(fā)項目工程建設其他費中建設用地費往往占到總投資的40%-60%左右，越是靠近城區(qū)的項目比例就越高，其費用是投資估算中的難點，存在較大不可控風險。

作為區(qū)域綜合開發(fā)項目，除了項目規(guī)模、建設地區(qū)、技術方案、工程方案及設備方案等影響因素外，還有以下特殊因素，對投資估算的影響較大。

2.1 系統(tǒng)性因素

主要是指估算編制辦法、估算指標及相關造價管理規(guī)定等。

現(xiàn)階段用于編制投資估算的文件、指標、規(guī)定等，都是局限于某一專業(yè)項目的，沒有針對區(qū)域綜合開發(fā)項目的相關規(guī)范，就目前編制投資估算時普遍采用的編制規(guī)定是市政相關的編制規(guī)定，無法照顧到其他專業(yè)的特殊要求及規(guī)定。

2.2 專業(yè)性因素

主要是指方案設計團隊及造價編制人員的業(yè)務能力等。

對于一個區(qū)域綜合開發(fā)項目需要一個涵蓋多個專業(yè)的綜合方案，其投資估算的編制要求綜合能力較強的人員，需要面面俱到，往往我們的設計人員和造價編制人員都是專業(yè)化的分工和研究方向，傳統(tǒng)的設計和造價人員的能力面臨巨大的挑戰(zhàn)。

2.3 社會性因素

主要是指國家政策、社會經濟環(huán)境等。

因為區(qū)域綜合開發(fā)項目點多面廣，涉及的地域、部門較多，對國家政策的變化較敏感；由于區(qū)域綜合開發(fā)項目投資資金較大，回報周期長，社會經濟環(huán)境對投資者信心及項目開展影響較大。

由于前期方案設計沒有那么深入，無細部工程量或無對應概估算指標，造價計算無法確定合適金額，往往存在“拍腦袋”、“湊錢”等情況，最后的投資估算與項目領導者的意圖、編制人員的專業(yè)素養(yǎng)有很大關系。

2.4 區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的編制要點

投資估算的編制是一個專業(yè)性較強的技術工作，影響建設項目投資估算的因數(shù)較多。區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的編制除了具有一般項目的特點外，在投資估算編制時要特別注意以下要點。

1）吃透方案、多專業(yè)協(xié)作

區(qū)域綜合開發(fā)項目體量都很大，涉及多個專業(yè)，投資估算需要多個專業(yè)的造價人員互相配合才能完成。首先要弄清楚，項目的目的是什么，項目的內容有哪些，各子項之間的關系是什么，各自的定位是什么；各專業(yè)的造價人員在測算造價的時候，要兼顧各自專業(yè)、項目的特殊性及服務于整個項目的投資估算，不能漏算也不能硬性切割造成重復計算。

方案設計的人員及單位應注重新技術新理論的應用與發(fā)展，現(xiàn)如今BIM 技術的應用日益成熟，使用新的設計手段將更好的做到專業(yè)協(xié)同，更有效的進行方案比選工作。在方案設計的BIM 模型基礎上，投資估算的編制也將更準確，更高效。

2）不能大包大攬、分子項研究

投資估算的編制辦法和規(guī)定各行業(yè)、部門、地區(qū)都有不同的規(guī)定，即使使用全國性指標及定額的公路和水電等項目，各省也有各自的補充規(guī)定，適用不同的編制方法和規(guī)定得出的結果往往不同；

某區(qū)域綜合開發(fā)項目由建筑、防護海堤、碼頭、市政道路、防護綠地及公園等子項工程組成，如果打包計算，只能適用市政工程估算編制辦法，后期實施時，防護海堤需適用水利相關定額、建筑需適用建筑工程定額、碼頭工程需適用水運相關定額，費用計算的相關規(guī)定不盡相同，區(qū)域綜合開發(fā)項目各子項的體量一般都很大，使用不同編制辦法得出的結果會有很大的偏差；

在投資估算編制時，必須與后期工程實施相結合分子項研究，各子項使用不同編制辦法和規(guī)定，貼合后期實施可有效控制投資，提高投資估算的精度。

3）明確建設實施方案、做好投資策劃

一個區(qū)域綜合開發(fā)項目有很多子項目組成，各子項目的建設周期各有不同，功能和建設條件要求也相互制衡，如何有機組合安排各子項目的建設實施在很大程度上影響著項目的建設投資；好的實施方案可以有效節(jié)約投資，先開工建設的項目可以為后續(xù)的項目建設提供有利的建設條件；好的投融資方案，可以減少項目的資金占用，提前投產運行回籠資金；充分考慮建設實施方案、投融資方案的投資估算，才能準確反應項目投資，為項目的開展提供可靠的保障。

4）專業(yè)的人做專業(yè)的事、推進全過程咨詢

建設項目從方案論證到建設落地都需要專業(yè)人士來完成，國家從法律到建設制度都有嚴格的規(guī)定，區(qū)域綜合開發(fā)項目由于其特殊性，專業(yè)性更強，對參與的單位及人員的專業(yè)水平要求更高。

區(qū)域綜合開發(fā)項目各子項的專業(yè)性都不一樣，建筑、水利、公路、市政道路、水運等方案設計需要各自的專業(yè)人員來完成，投資估算的編制也需要不同專業(yè)的造價人員相互配合完成。

區(qū)域綜合開發(fā)項目的發(fā)起方一般是政府，如何把控項目的建設實施，控制項目的投資；對于政府人員來說，無論從技術水平還是管理團隊上，都無法支撐；目前政府投資項目的控制，通常做法是聘請第三方審計單位，對造價進行兩級甚至三級審計；區(qū)域綜合開發(fā)項目的體量較大，各專業(yè)子項較多，政府的管理工作難度也較大。

國家大力推進全過程咨詢服務，培育全過程咨詢服務單位，就是為資源整合提供支持，具有較強競爭力的全過程咨詢單位擁有較強的專業(yè)能力和資源整合能力，可以為區(qū)域綜合開發(fā)項目的建設增值。

3 結語

區(qū)域綜合開發(fā)項目有別于一般的建設項目，由多個專業(yè)項目組合而成，其體量較大、投資較多、綜合性較強；作為項目決策、資金籌措以及項目實施造價控制的主要依據(jù)，區(qū)域綜合開發(fā)項目投資估算的編制難度更大，精度要求更高，對編制的組織、造價人員的能力、審計提出更高的要求；方案設計時應用BIM 技術，推進項目的全過程咨詢管理，提高投資估算編制精度和效率的同時，優(yōu)化資源整合，為區(qū)域綜合開發(fā)項目的建設增值。