回顧17 分析18 預估19 國內房產市場

花麗娟

（炎黃職業技術學院， 江蘇 淮安 223400）

2017 年大中小型城市房地產市場各項指標均穩中有增，2018 年仍然保持增長態勢，但幅度相對減小，據此預判2019 年國內房地產市場會繼續蔓延下滑趨勢。

2017 年國內房地產市場在山坡上努力攀爬至2018 年達到頂峰后從八九月份開始熱度慢慢消退。2017 年房地產行業完成開發投資額約100349 億元，2018 年完成開發投資額110083 億元，同比增長幅度約10%左右，全年基本處于增幅持平狀態；住宅及商用房屋建筑施工面積2017 年約768754 萬平方米，較2018 年的804886 萬平方米相比相差36132 萬平方米；2018 年包括國家所有和集體所有土地購置面積約為25000 萬平方米左右，同比2017 年的22160 萬平方米增長了14%的一個較大幅度；其中2017 建筑新開工面積為161725 萬平方米，2018 同比增長17%左右達188900 萬平方米，上半年增幅較大，下半年開始下滑；2017 年房屋銷售面積包括大產權和小產權統計為146552 萬平方米，相比2018 的148604 萬平方米僅僅少了2052 萬平方米；2017 總銷售額為115529 億元，2018 同比增長12%左右，在銷售面積同比增長較小的情況下銷售額同比增幅較大；從數據分析看，土地溢價指標也在快速降低， 這導致土地出讓現象凸顯；2018 年較2017 年土地供應的數量明顯在快速增加，其原因主要還是離不開政府的巨額債務壓力等因素，但土地的流標現象卻依然發生頻繁，2018 年一年就超過500 宗土地流標，主要集中在北上廣深等一線城市以及一些省會大型城市。

其次，再來談談金融領域的杠桿問題，金融杠桿在房產行業其實就是一個加速器，不管是盈利還是虧損，它都是呈成倍放大或縮小的趨勢，政府利用宏觀調控這只看不見的手對市場進行干預，受到第一波沖擊的便是房企拿地融資困難，政府去杠桿后貨幣供應量一直下降，從17 年開始一直延續至今。房企融資主要靠各種債、券、貸款、資本金等，從16 年開始， 各種債、券、貸款等融資渠道，國家都開始實行收緊政策：比如說專款專項，專款中沒有涉及購置土地的專項；比如說社會資助集資的款項不得用于投資開發住宅小區項目；比如說貸款不提供給未足額繳納土地出讓金的工程項目；諸如此類，不一而足。這些政策的實施與出臺無疑都是對房企的打擊，這就大大發揮了政府的宏觀調控杠桿作用，導致17、18 乃至19 整個房企行業從拿地、開工、銷售等環節都有所下降。

從中國樓市的發展歷程來看：首先城市化的階段不一樣，2008 年美國金融危機，把中國經濟搞得非常協調。這時候城鎮化率只有40%多，全中國有1600 萬人進城，那個時候建多少房子都有人要，都賣得出去。現階段中國城市化率快60%，快60%意味著每個人平均有40 平方米的房子。而德國、日本、法國這些國家人均住房面積也就30-40 平方米。中國宏觀上已經不缺房了，意味著這個時候如果放任讓房地產來支撐經濟的發展，這個是不合時宜的，這個階段已經過了，城鎮化發展的階段不一樣。

現在不是房地產高歌猛進的時候，也不是說建多少房子都能賣出去的時候，實際上已經到了轉折點了。這一點必須要明白，形勢不一樣了。

第二點，40 年前房子都是官方建的，那個時候人均只有7 平方米。為了解決這個問題，市場放開，讓市場各個主體參與進來。市場參與后，住房面積從人均7平方米增長到40 平方米。但是問題出來了，房子了滿足居住需求，同時又是資產的主要載體，這就出現了社會的不公平。經過40 年的發展，住房市場機制無法解決公平問題，需要官方解決。

從官方包辦到市場包辦再到官方跟市場兩只手都做，這是一個巨大的思想轉變，在意味著官方這個手在未來會發揮很大的作用，從這個點來看又不一樣了。

最后，過去不管多少人炒房，金融比較優質，衍生產品也不完善。整個金融市場杠桿率很低，出不來風險來。現在房地產泡沫是唯一的可以促發金融風險，美國就是前車之鑒，房地產不弄好，金融危機就會有。房地產市場如果處理不好，繼續炒房的話，那金融危機就來了。應該把房地產市場跟消解金融危機同步進行考慮，形勢已經變了，所以我們的調控也應該跟著變。

國家國土資源部發言人表示,國家會加大力度查處土地違法違規操作案件，其中以查處不在計劃之列、違法違規、不符合流程的用地計劃案件為主。對于違法違規的單位及個人要公開調查、取證、追責、處罰，不放過一絲一毫的違法行為。另外還會對閑置土地做出清理，對清理的問題結果及報告給予公示和整改。

房地產市場運行狀況和運行模式經總結發現以下特征:

決定房價的并不全是地價，而是供求關系。國家國土資源部土地利用司在新聞發布會上曾明確表示,國土資源部一直采取嚴格措施控制土地管理計劃，不收縮不擴張，不違規使用土地，不哄抬房價。并且資源部也對土地使用結構做出調整，首先保證中小戶型商用房的土地供應，保證中低端價位商品房的土地供應保障，保證經濟適用房和廉租房的土地供應保障；其次才是限制低密度、大別墅的土地供應。這些措施不但不會抬高房價,還會良好地改善住房供應結構、穩定住房價格浮動在正常范圍之內。房產公司用地必須按照掛牌出讓的公開方式，這是一項合理的資源通過市場充分利用起來的制度及配置，當然這也是一項法律制度，通過這項制度還原土地自身的價值，實際上利潤壓縮的是開發商的空間，所以這項操作對整體房價的影響效果并不大。因此，決定房價的并不是地價，而是供求關系。

另外，國內房價市場一直維持在高位不下，北上廣深一線城市城市房價更是高出天際。增幅也是起落差距不大。拿17 年做例子：國家統計局對國內幾十個大中型城市調查統計，第一季度價格漲幅慢慢回落，第二季度慢慢反彈，第三第四季度變化很小，總體水平一直維持高價位絲毫不動搖；其中就高端別墅區而言漲幅不大，漲幅最大的是普通住宅樓，并且價格也不算低，對于當地的普通工薪階層家庭來說，購房并不是一件容易的事情。

總之，房價是一個很神秘的東西，他就像一個潘多拉魔盒，你不知道里面有哪些機關，反正你看到的是價格在發生變化，由于你不知道他的價格為什么會變化，他到底觸發了哪些機關，所以本能地你會焦慮，打開箱子，其實機關很多，最主要的還是租金水平、銀行利率、人的偏好等等因素。