“以房養(yǎng)老”的模式探討

文/羅毅

一、引言

2018年8月8日，國家銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，進(jìn)一步深化商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（即“以房養(yǎng)老”）的開展范圍由原來的試點(diǎn)城市，擴(kuò)大到全國，是“以房養(yǎng)老”開展試點(diǎn)工作4年后的重大突破。

“以房養(yǎng)老”，也稱“老年人住房反向抵押養(yǎng)老”或者“倒按揭”，指擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，但繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件每月領(lǐng)取養(yǎng)老金（給付金）直至身故，老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。作為一項(xiàng)創(chuàng)新養(yǎng)老模式，“以房養(yǎng)老”為老年人提供了多樣化的養(yǎng)老保障。

按照國際通行的劃分標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)地區(qū)60歲以上人口占總?cè)丝跀?shù)量的10%以上，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，就屬老齡化社會(huì)。我國早在2000年就已達(dá)到聯(lián)合國確認(rèn)的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)全國老齡辦統(tǒng)計(jì)：截至2017年底，全國60歲以上老年人口達(dá)2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_(dá)17.3%，預(yù)計(jì)到2030年將增長到3.5億左右，到2050年將達(dá)到全國人口的1/3。國家老齡化趨勢加重、失獨(dú)孤寡老人數(shù)量增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國失能和部分失能老年人約4000萬人。[1]

養(yǎng)老是一個(gè)潛在需求很大的市場，為應(yīng)對中國嚴(yán)峻的老齡化趨勢，應(yīng)構(gòu)建由基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老和個(gè)人商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)構(gòu)成的養(yǎng)老保障三支柱格局，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系由政府、企業(yè)（雇主）和個(gè)人三方責(zé)任共擔(dān)的均衡格局。[2]研究落實(shí)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)，在滿足老年人差異化多樣化養(yǎng)老保障需求、破解養(yǎng)老難題、探索并推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面具有重大創(chuàng)新價(jià)值和戰(zhàn)略意義。

二、“以房養(yǎng)老”事業(yè)的發(fā)展與現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”模式下，業(yè)主仍擁有居住權(quán)，但會(huì)失去房屋所有權(quán)，其本質(zhì)是銀行按揭貸款買房的逆操作模式，俗稱“倒按揭”。這種做法起源于1960年代的美國，此后逐步推廣至英國、日本、新加坡、中國臺(tái)灣等地，并在2000年以后，在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)形成成熟模式，但這只能算是一種非主流的養(yǎng)老模式，是養(yǎng)老保障制度的一個(gè)組成部分。

資料顯示：在我國，截至2017年末，養(yǎng)老保障第一支柱基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，全國范圍內(nèi)覆蓋超9億人，積累基金超4.6萬億元；第二支柱企業(yè)年金，同期全國已有近8萬戶企業(yè)建立，參加職工逾2300萬人，積累基金近1.3萬億元；第三支柱商業(yè)補(bǔ)充保險(xiǎn)的發(fā)展卻腳步遲緩。原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇教授，作為國內(nèi)“以房養(yǎng)老”概念提出第一人，早在2003年就正式向國務(wù)院提出“以房養(yǎng)老”建議，全國推廣實(shí)施已歷經(jīng)15年時(shí)間，但其進(jìn)程可謂相當(dāng)緩慢。

表1 國內(nèi)“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策發(fā)展歷程

2014年7月，北京、上海、廣州、武漢正式開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，當(dāng)年，中國保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)4家保險(xiǎn)公司試點(diǎn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)。2016年7月，試點(diǎn)城市擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市。目前國內(nèi)僅幸福人壽、人保壽險(xiǎn)獲批相關(guān)以房養(yǎng)老產(chǎn)品。銀保監(jiān)會(huì)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，僅幸福人壽一家保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，已在北京、上海、廣州、武漢等8個(gè)城市落地，全國共有114戶162 位老人參保，其中以北上廣地區(qū)接受程度較高，三地的保單數(shù)占比為80%，而人保壽險(xiǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)整體仍處于待開展階段。[4]

三、“以房養(yǎng)老”發(fā)展緩慢的原因分析

“以房養(yǎng)老”從試點(diǎn)到推廣至全國，是我國在強(qiáng)化養(yǎng)老保障第三支柱方面的新嘗試，旨在有效引導(dǎo)個(gè)人通過預(yù)防性養(yǎng)老儲(chǔ)蓄與投資，以政府和市場合理分工方式構(gòu)建起多層次、更高效的養(yǎng)老保障體系。然而試點(diǎn)4年來，盡管老齡客戶的需求及意愿還是有的，但發(fā)展情況卻不甚理想。其主要原因如下。

（一）供給側(cè)缺乏動(dòng)力

對保險(xiǎn)公司而言，這一特殊的新生業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、金融、財(cái)稅、司法等多領(lǐng)域，存在諸多不確定性，特別是在當(dāng)前法律法規(guī)不健全的背景下，政策基礎(chǔ)、業(yè)務(wù)流程、風(fēng)險(xiǎn)管控均存在問題，承保后流動(dòng)資金占用量巨大，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)高，與險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)慣用的常規(guī)保險(xiǎn)預(yù)先收取現(xiàn)金流的模式完全相悖，而且產(chǎn)品設(shè)計(jì)通常利于投保人，若房屋損毀、折舊、老人預(yù)期生存年限延長等因素疊加，承保人營利更加困難。此外，房價(jià)經(jīng)過二十余年的快速上漲，受到國家宏觀政策調(diào)控，可能出現(xiàn)房價(jià)較大幅度下跌，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)較大的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，這也使得保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的供給側(cè)缺乏積極性與原動(dòng)力。[5]

（二）需求端顧慮重重

依據(jù)目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)，投保人需要符合一定條件：例如老人的年齡要在60周歲至85周歲之間，抵押的房屋必須由老人擁有完全產(chǎn)權(quán)。此外還有根深蒂固的傳統(tǒng)觀念：養(yǎng)老“靠兒不靠房”，房產(chǎn)是一定要留給子女或者孫輩的。[6]老人們擔(dān)心會(huì)引發(fā)家庭矛盾、破壞親情而得不償失，因此參保不僅需得到產(chǎn)權(quán)人本人認(rèn)可，往往還需要征得老人子女的同意。央視發(fā)起的一項(xiàng)調(diào)查顯示，堅(jiān)決不選擇“以房養(yǎng)老”的被調(diào)查者比例高達(dá)71%，表示愿意“以房養(yǎng)老”的比例僅7%。一些家庭中，子女為了繼承更多的遺產(chǎn)（國內(nèi)遺產(chǎn)稅率相對較低，僅7%），不愿意老人將房屋反向抵押。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前廣州已辦理“以房養(yǎng)老”的老人幾乎都是孤寡老人，而有子女的家庭選擇這種產(chǎn)品的極為罕見。許多老人片面地認(rèn)為參保就是“死后房產(chǎn)完全歸保險(xiǎn)公司了”，或?qū)ΡｋU(xiǎn)公司不信任，認(rèn)為保險(xiǎn)條款太復(fù)雜、看不懂、怕吃虧等。老人還有猶豫和觀望心態(tài)：若未來通貨膨脹，擔(dān)心生存金縮水，影響生活質(zhì)量，若房價(jià)繼續(xù)上漲，則參保不劃算。有一部分老人認(rèn)為養(yǎng)老主要應(yīng)該由國家兜底，不應(yīng)該由個(gè)人付出自己積攢一生的資產(chǎn)。

（三）政策與法律因素

“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)4年來，相應(yīng)的配套政策與法律制度保障并沒有得到健全和完善。實(shí)操中涉及房屋的產(chǎn)權(quán)糾紛，例如70年產(chǎn)權(quán)到期后房子歸誰，在現(xiàn)有的頂層設(shè)計(jì)中，并沒有確切而明晰的規(guī)定，存在政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)產(chǎn)權(quán)處理帶來不確定性。此外可能涉及遺產(chǎn)繼承糾紛，以及其他債務(wù)訴訟，這都將給承保人帶來風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)登記、抵押、公正等環(huán)節(jié)存在操作性問題，因?yàn)殡`屬部門不同、地方不同，不同的省市細(xì)則不一致，甚至一個(gè)城市不同區(qū)的政策也可能各不相同，導(dǎo)致流程障礙較多。[7]還有“唯一住房”問題：老人離世后，其房產(chǎn)是子女或其他直系親屬的唯一居所，此時(shí)能否順利執(zhí)行后續(xù)操作將是個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

（四）宣傳工作不到位

調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“以房養(yǎng)老”的宣傳工作還遠(yuǎn)不到位。由于試點(diǎn)的4年間僅幸福人壽一家保險(xiǎn)公司實(shí)際開展業(yè)務(wù)，并且幸福人壽對業(yè)務(wù)量的推進(jìn)目標(biāo)也定得很低，因此在市場培育、宣傳咨詢方面相對謹(jǐn)慎，并未作高密度的市場推廣。[8]數(shù)據(jù)顯示目前幸福人壽積累的意向客戶已經(jīng)達(dá)到兩千多戶，但這些客戶絕大多數(shù)都是通過媒體等渠道獲知產(chǎn)品信息之后主動(dòng)上門的。另外，像天津這樣有著龐大潛在客戶的直轄市，作為2016年的二期試點(diǎn)城市，由于幸福人壽的工作重心還未放在該區(qū)域，該地區(qū)的意向老年人喪失了獲得這項(xiàng)保險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，兩年間天津竟無一人參保。

四、推進(jìn)“以房養(yǎng)老”工作的建議

“以房養(yǎng)老”是老齡化社會(huì)發(fā)展的客觀需求、國家養(yǎng)老保障的有益補(bǔ)充，也是契合中國國情的養(yǎng)老模式。面對試點(diǎn)工作開展4年來的冷清狀況，需要找到癥結(jié)、打破瓶頸、創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揮各方面的主觀能動(dòng)性，共同推動(dòng)“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展。當(dāng)前應(yīng)做好以下工作。

（一）發(fā)揮政府在市場培育方面的主導(dǎo)作用

政府需要在完善法制環(huán)境、提供政策配套保障、健全風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、排除隱形障礙、完善監(jiān)管保障、引導(dǎo)正確輿論導(dǎo)向、維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益等方面下功夫。在“以房養(yǎng)老”的市場培育方面，推動(dòng)金融技術(shù)的更新升級(jí)和專業(yè)人才的大量聚集，促進(jìn)金融市場、房地產(chǎn)市場和養(yǎng)老服務(wù)市場的不斷發(fā)展。出臺(tái)營業(yè)稅、所得稅等方向的稅費(fèi)減免扶持舉措，立足加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，確保渠道暢通，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)有序并可持續(xù)發(fā)展。

（二）激發(fā)供給側(cè)的改革動(dòng)能

中國的保險(xiǎn)市場是典型的供給推動(dòng)型，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的推廣，突破點(diǎn)還是供給側(cè)發(fā)力。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)需要有相應(yīng)的前期投入，做好對金融市場、房地產(chǎn)市場等綜合研判，風(fēng)險(xiǎn)防范與管控，先培育市場，再逐步成熟。[9]針對當(dāng)前產(chǎn)品線單一的局面，需要積極創(chuàng)新產(chǎn)品，豐富保障內(nèi)容，拓展保障形式，有效滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，增加老年人養(yǎng)老選擇。關(guān)注老年客戶群體的真實(shí)需求，急客戶所急，設(shè)計(jì)出多層次的貼近消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，既要有參與型產(chǎn)品，也要擴(kuò)充非參與型產(chǎn)品，研發(fā)與房產(chǎn)增值部分掛鉤的產(chǎn)品也將是今后工作的重點(diǎn)。樹立企業(yè)良好的社會(huì)形象，并確保將來子女將住房變現(xiàn)、贖回等多層次要求的實(shí)現(xiàn)通道均暢通無阻。

（三）拓展需求端的潛在市場

雖然從全球視野來看，“以房養(yǎng)老”仍屬于小眾產(chǎn)品，但以我國的人口基數(shù)來看，它依然有足夠的市場空間。因此，全社會(huì)要增強(qiáng)對老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的信心，加大宣傳力度，消除各種顧慮，引導(dǎo)老年人傳統(tǒng)養(yǎng)老消費(fèi)觀的轉(zhuǎn)變。只有當(dāng)消費(fèi)者在信任的基礎(chǔ)上自覺主動(dòng)接受產(chǎn)品，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才有可能贏得市場。產(chǎn)品在全國范圍內(nèi)得到認(rèn)可和接受，既能在一定程度上緩解我國人口老齡化、養(yǎng)老問題加劇的現(xiàn)狀，又能提高老人晚年生活質(zhì)量，減輕年輕人的壓力。

（四）補(bǔ)充再保險(xiǎn)平衡機(jī)制

由政府或政策性再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對開展反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的公司提供再保險(xiǎn)服務(wù)，以降低保險(xiǎn)公司所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)其參與的積極性，可借鑒美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家的做法，也可以借鑒國內(nèi)重大資產(chǎn)保險(xiǎn)多機(jī)構(gòu)合作風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制的做法。

（五）創(chuàng)新配套服務(wù)

養(yǎng)老是一個(gè)系統(tǒng)工程，許多有房的老人最大的養(yǎng)老痛點(diǎn)并不是錢，而是養(yǎng)老服務(wù)。當(dāng)前“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品是“兩方模式”，今后應(yīng)該引入第三方參與者。需要?jiǎng)?chuàng)新合作機(jī)制，例如保險(xiǎn)公司與相關(guān)護(hù)理機(jī)構(gòu)合作，將“倒按揭”后的養(yǎng)老給付金與老人日常的護(hù)理需求及開銷直接對接，增強(qiáng)客戶價(jià)值體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)從虛擬資產(chǎn)到現(xiàn)實(shí)服務(wù)的轉(zhuǎn)變升級(jí)，真正讓老人的晚年生活保障落到實(shí)處。

五、結(jié)語

“以房養(yǎng)老”是社會(huì)養(yǎng)老保障體系供給側(cè)改革的重要?jiǎng)?chuàng)新，是對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的有益補(bǔ)充，滿足老年人差異化、多樣化養(yǎng)老保障需求，是應(yīng)對人口老齡化、緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力的積極舉措，激發(fā)“以房養(yǎng)老”的市場潛力，鼓勵(lì)老年人將長期資產(chǎn)變現(xiàn)，通過抵押房產(chǎn)的方式得到養(yǎng)老資金保障。從金融角度看，用房產(chǎn)抵押換取養(yǎng)老金，能提高社會(huì)資源的利用率。[10]

擴(kuò)充養(yǎng)老院、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等社會(huì)化養(yǎng)老模式，頂層設(shè)計(jì)尤為重要。好的頂層設(shè)計(jì)，能激發(fā)“以房養(yǎng)老”未來的巨大發(fā)展?jié)摿Γ顾趯碇鸩绞艿饺罕姷臍g迎。“以房養(yǎng)老”涉及保險(xiǎn)、房產(chǎn)、信貸等多個(gè)金融環(huán)節(jié)，而與居家養(yǎng)老的結(jié)合,包括與居家養(yǎng)老的配套服務(wù)的結(jié)合，都需要政府各部門的通力合作。在全國范圍內(nèi)深入推廣“以房養(yǎng)老”，銀保監(jiān)會(huì)需要繼續(xù)和相關(guān)部委、各地方政府密切配合，加強(qiáng)協(xié)調(diào)、完善政策、加大供給、加強(qiáng)監(jiān)管、穩(wěn)步推動(dòng)，有效滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，積極推進(jìn)老年人住房反向抵押保險(xiǎn)事業(yè)的持續(xù)、有序、健康發(fā)展，真正體現(xiàn)社會(huì)主義制度下老年人老有所養(yǎng)的幸福感、獲得感。