“長租公寓”風險值得關注

文/胡娟

2015年，國家開始大力支持住房租賃市場；2017年，各地密集出臺樓市調控政策，并大力發展租賃市場。在此背景下，長租公寓獲得較快發展，長租公寓品牌大量涌現。數據顯示，全國各類長租公寓品牌超過1200家，房源規模逾202萬間。

一、基本情況

長租公寓指租期為一年，按月支付房租，標準化、規范化地對房源進行裝修和家具、家電配置的房屋租賃方式，客戶群體主要為20—35歲單身青年，相較于傳統中介，長租公寓更能滿足租戶標準規范的租住需求。我國長租公寓分為兩種：一種是集中式長租公寓，房源以酒店式公寓、快捷酒店和工業改造房為主，一般整套出租，如魔方公寓、萬科泊寓等；另一種是分散式長租公寓，多為租賃企業從個人業主處獲取房源，一般按間出租，如鏈家、自如等。據統計，我國排名前30位的房地產商中，已有三分之一房地產商在長租公寓領域有所布局，主要分布于一線城市及熱點二線城市。

在長租公寓快速發展的背景下，其潛在風險日益突出。2018年8月20日，杭州鼎家網絡科技有限公司因經營不善導致資金鏈斷裂，現已停止運營。此外，部分長租公寓運營商為擴大規模，以高于市場價20%—40%的價格爭搶房源，進一步抬升了住房租金。長租公寓風險引發了社會各界關注。

表1 幾大品牌長租公寓基本情況

二、“長租公寓”蘊藏的主要風險

（一）開展“租金貸”業務易導致高杠桿交易

“租金貸”業務是指租戶向第三方金融機構或P2P網絡借款平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給長租公寓中介服務商，但服務商并未將全部資金放款給房東，而是自行占用資金。

圖1 長租公寓租金貸運作流程

“租金貸”業務雖然實現租戶按月分期付款，相較于一次性“付一押三”等付租方式可以有效減輕租戶首次付款壓力，對于長租公寓運營商來說也可以在一定程度上補充流動資金。但在實際操作中，其存在以下風險隱患：

一是杠桿高企、隱蔽性強。服務商在租戶不知情或未對租戶進行充分風險提示的情況下，誘導租戶與互聯網金融平臺簽署貸款合同，將原本用于向房東支付租金的貸款資金截留，形成資金池和期限錯配，導致未來風險敞口不斷擴大。當前自如、蛋殼、相寓等多家長租公寓均推出了“租金貸”產品，其隱藏的利益鏈條尚處于監管真空，易導致高杠桿，風險極大。

二是潛藏較多租賃合同糾紛。租戶和房東存在損失資金的風險，容易產生租賃合同糾紛。一旦長租公寓中介服務商資金鏈斷裂、倒閉或惡意跑路，租客將損失押金和預繳的租金，房東未收到的租金將由房東本人或租戶承擔，同時租客仍需繼續向貸款機構支付貸款本息。

（二）“規模戰”助推租金上漲

當前，長租公寓營利難是行業面臨的共同問題，投資回報率普遍為2%-8%，且需要8-10年時間回收成本。因此，各大長租公寓運營商開始打“規模戰”。一方面，規模化發展能夠有效降低企業運營成本；另一方面，資本青睞行業領先企業，小企業只會倒閉或被收購。以規模搶占市場份額成為各大長租公寓企業的核心競爭手段，青客公寓表示，3萬至5萬間的規模是公寓生存的底線。在規模戰中，各企業爭搶房源，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商用高于市場價20%-40%的價格爭搶房源，進而推高租金，在一定程度上擾亂了市場秩序。此外，在現金流不充裕的背景下，長租公寓為加速規模競爭還使用多種金融工具，潛在風險較大。

表2 全國主要城市租金情況（2018.08）

（三）為提高入住率導致租房不合標準

當前房屋租賃行業缺少規范的裝修標準和健康安全方面的評估機制。長租公寓運營商急于提高入住率，裝修房通風時間短，裝修材料差，導致多起甲醛超標事件。

案例：杭州鼎家長租公寓“爆倉”分析

鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）于2009年進入二手房市場與租賃市場，2017年拆分“鼎家地產”和“鼎寓”兩個品牌，分別發展二手房買賣業務和長租公寓業務。8月20日，鼎家宣告“因經營不善，出現資金鏈斷裂，無力按期支付業主租金，從租戶處收取的押金和預收租金也無力償還”。截至爆倉事發，鼎家租戶共計1770戶，實際受損880戶，應付租金680萬元。現就破產原因梳理如下，以進一步闡述長租公寓運營中可能存在的風險。

1.“鼎家”運營虧損不斷加大。據了解，自2017年2月份開始，鼎家每月虧損幾十萬，加上近2000套房源占用資金1500萬元，負債近3000萬元。鼎家負責人表示：“長租公寓運營成本過高，空置房過多，公司2018年3、4月份收進較多房源，空置將近500套，每月占用資金將近200萬元。”

2.“租金貸”期限錯配，風險加大。鼎家商業模式是：讓租戶在網貸平臺貸款，一次性付清一年的租金，分12期還款，貸款交由鼎家，鼎家并不一次性結算給房東，最多只給一個季度的租金，利用截留租金獲取更多的房源。期限錯配和高杠桿運營使得鼎家資金鏈斷裂。

圖2 鼎家“租金貸”業務高杠桿圖示

3.內部管理存在漏洞。公司部分高管聯合中層管理者利用職務之便高價收房，侵吞租金，收業主回扣，多收租戶水電費，侵吞公司傭金。鼎家方面初步估計，該起窩案涉及金額200萬元以上，給公司造成巨大損失。

4.行業競爭加大。租賃市場行業競爭較大導致獲取房源價格過高，因而陷入惡性循環狀態。此外，由于公司部分涉嫌職務侵占的員工離職后在鼎家周邊從事同類業務，對公司的房東、租戶產生擠兌，進一步加速公司破產。

三、對策建議

（一）提高準入門檻，規范運營標準

隨著當前長租公寓利好政策的出臺，進入該行業的資金越來越多，國家應進一步出臺相關政策，加強住房租賃市場監管，提高長租公寓行業準入門檻，緩解當前長租公寓領域過度競爭及惡性搶房問題。此外，針對長租公寓安全問題，應盡快制定長租公寓具體運營標準，包括裝修材質、通風時長、消防設施等，建立統一的行業規范，對不合格長租公寓運營商要加大懲罰力度。

（二）嚴格住房租賃市場信貸管理

應合理區分管理住房租賃的三種主要信貸：一是鼓勵正規金融機構提供住房租賃貸款，創新金融產品和服務，綜合運用住房租賃貸款、信用卡分期等方式滿足租賃市場需要；二是規范長租公寓托管機構聯合第三方機構推出的信貸產品，如“京東白條”等，明確借貸條件、申請方式，防止過度借貸，控制借貸杠桿，減少監管套利；三是打擊中小房產中介機構的“租金貸”，主要指網貸平臺貸款，深入實施網絡借貸風險整治，提高違法成本，加大對違法房產中介及網貸平臺打擊力度。

（三）加強對租戶、房東的權益保護

一方面，在長租公寓破產清算時，提高租戶權益償付的優先順序，要求長租公寓運營商提供合理的租戶權益保障方案；另一方面，應加強宣傳力度，提高租戶對不合格長租公寓的辨別能力，增強維權意識，了解所簽訂的租賃合同，以防卷入非法“租金貸”業務。此外，開展“租金貸”業務的長租公寓運營商一旦發生資金鏈斷裂甚至破產，房東便難以向其收取房租，因而轉向租戶收取，租戶既要向網貸平臺還“貸款”，又要向房東交房租，易產生糾紛。因此，在保障租戶權益的同時，應盡快出臺相關規范，合理保障房東權益，化解房東與租戶之間可能出現的糾紛。