主題公園立項籌建對周邊房價的影響研究

文/王偉

近年來，各大城市紛紛引入大型主題公園。實證研究表明，主題公園是帶動區域經濟增長的利好因素，周邊的房價往往隨之上揚。但主題公園往往吸引的是以旅游為目的的流動人口，而非以就業為目的的常住人口。有些主題公園如上海迪士尼項目在立項籌建時，周邊3公里半徑內并無居住小區，隨著該項目的竣工開業，周邊房地產逐步開發成若干個板塊，并很快形成輻射效應。周邊房價是受炒作的影響，還是受主題公園基礎設施建設的帶動？周邊房價因為主題公園的籌建進程受到哪些積極因素的影響?這些正是當前迫切需要研究的問題。筆者以迪士尼主題公園為例深入研究，得出如下結論。

一、迪士尼概念是影響周邊房價的首要因素

上海迪士尼自開業就吸引了大量游客，運營第一年（2016.6-2017.7）就實現游客接待量超過1100萬人次，當年國慶期間，對上海新增游客貢獻率達到60.6%。截至2018年4月，上海迪士尼累計接待游客數量突破了3400萬人次，成為中國乃至全球發展速度最快的主題樂園之一，如果按照每人平均門票400元計算，至2018年4月上海迪士尼門票收入就達到136億元，加之迪士尼產業鏈效應帶動的餐飲住宿、購物消費等，1元門票保守估計帶動8元的消費，估算其總產值高達1224億元。2016年，上海旅游產業因此增加1689.7億元，同比增長6.9%，高于2011年至2015年年均2.1%的增速。迪士尼主題公園的經營收入貢獻占浦東新區2016年GDP的4.54%左右，極大地帶動了區域GDP的增長。

與此同時，浦東新區住宅的市場價格自2009年至2017年連續9年增長率都呈現顯著高于上海整體房價的增長，其中川沙板塊每平方米的房價從2009年的9378元飆升至2017年的40804元。2008年至2009年，迪士尼主題公園是否落戶上海還懸而未決，唐鎮板塊、川沙板塊、張江板塊、北蔡板塊、花木板塊、金橋板塊、南碼頭板塊、三林板塊的房價增長率就已經高于浦東新區的整體增長率，其中川沙板塊和唐鎮板塊的溢價增勢遠強于其他板塊，如圖1所示。

圖1 2009年浦東及部分板塊房價增長率

作為主題公園，盡管迪士尼極大地帶動了區域旅游業的發展，推動了區域GDP的增長，但它是旅游房地產，吸引的是具有流動性的旅游人群，為什么會引致常住性的居住人群的集聚呢？迪士尼項目究竟有什么特殊性使得相鄰板塊住宅價格增勢顯著呢？是市場盲目投機心理的作用，還是存在更深刻的理論依據，是值得探討的問題。此外，隨著上海迪士尼項目二期工程的開發，周邊住宅價格的增勢是否會隨之改變，同樣是值得研究的問題。

二、要素資源集聚提升促使配套環境持續優化

（一）已建迪士尼項目對區域經濟存在顯著的帶動作用

在上海迪士尼建成之前，全球一共有五家迪士尼主題公園，分別在洛杉磯、奧蘭多、東京、巴黎和香港，這五家主題公園都成為當地經濟發展的有力引擎。例如，美國奧蘭多迪士尼年均迎來1600萬人次的游客；東京迪士尼年消費金額達到170億美元；香港迪士尼在工程進行期間創造了1萬多個就業崗位，擴展工程結束后又將創造2萬個就業機會，對解決香港結構性失業問題提供了很大幫助；巴黎迪士尼年稅收收入高達4.35億美元（張婷婷,王承云,張晶磊，2010）……其實稅收收入以及解決就業問題只是對區域經濟影響的一部分，更為重要的是迪士尼的正外溢貢獻，比如區域交通組織的改善、區域文化實力的增強、區域旅游形象的提升等，迪士尼能從方方面面帶動區域經濟的發展。

（二）迪士尼項目的外溢效應鼓勵政府對公共配套提前投資

迪士尼項目對區域經濟的外溢效應極大地激發了地方政府對公共基礎配套持續投資的熱情。自項目批準之后，浦東新區政府就針對迪士尼主題公園進行外圍配套設施的建設投入：在2010年6月全面啟動川沙地區的拆遷安置工程；2011年市政配套項目建設開工并開始進行設計工作，包括場地填筑、公交樞紐、外部河道和公路交通的建設；2012年外部基礎設施建設移交完成。與此同時，浦東政府還因為迪士尼的落戶對其他區域的交通配套設施進行升級：11號線羅山路至迪士尼站于2013年公示規劃建造，2016年4月開通試運營；16號線滴水湖至羅山路站于2013年開通，羅山路至龍陽路站于2014年開通；2號線龍陽站至浦東國際機場站于2010年開通。地方政府圍繞迪士尼項目的投入，是系統性的長期工程。因為上海與這五座迪士尼主題公園所處的城市特征一致，都是經濟發達的特大城市，客源市場龐大，消費水平位居高位，這也有利于政府回收前期投入成本，降低投資風險。

（三）迪士尼產業鏈對要素資源產生強大的集聚效應

迪士尼的品牌優勢、良好的企業與產品形象、特有的營銷管理方式、持續的產品創新和擴張努力，已經形成一條集影視制作、主題公園、消費產品和媒體網絡于一體的，有世界輻射影響力的完整的產業鏈。這些進一步吸引其他企業直接對迪士尼樂園及其相關產業進行投資，比如周邊酒店、動漫游戲業和影視制作業的投資發展。大規模的勞動力隨著產業和投資項目在浦東新區落戶設廠而聚集在迪士尼周邊板塊及浦東新區各個區域。涌入的新增勞動力需要選擇更適宜的居住地點，于是對住宅的需求以及對服務于居住功能的商業地產的需求不斷高漲。

（四）居住人口的大規模聚集與投資者樂觀的預期推高了房價

迪士尼主題公園的建設涉及3.9平方公里范圍的居民動遷，大范圍舊城區居民房屋的拆遷和人口的遷移居住，帶動了以新川沙板塊為主的迪士尼周邊板塊住宅價格的迅猛上漲。與此同時，浦東新區住宅土地成交量和住宅供應量盡管一直持續上升，但原住民在新城區的聚集和定居、新住民的安居和樂業，引起了人口在新居住區的規模增長和住宅需求的整體上升，使浦東新區整體住宅市場在過去幾年一直呈現供不應求的態勢。增值預期進一步引起投資需求的激增。因此，人們對迪士尼度假區周邊住宅市場產生了房價增速強勁的心理預期。

（五）迪士尼對人口與資本的集聚具有持續推動力

未來10年迪士尼對周邊住宅的拉動作用是否持續和穩定，是否具有長效性？筆者試圖從兩方面進行探討。第一，地方政府對迪士尼公園在浦東新區乃至上海市的旅游版圖中如何進行戰略定位？從迪士尼的后續建設以及浦東新區的最新旅游政策規劃來看，浦東新區正在以迪士尼度假區為中心打造上海國際旅游度假區板塊。浦東新區旅游業發展“十三五”規劃顯示，上海國際旅游度假區包括以鄉村旅游為特色的周浦新場鄉村休閑帶和連民村特色民宿項目、以生態休閑為特色的宣橋郊野公園和川沙南郊野公園，以及以古鎮旅游為特色的新場古鎮、川沙古鎮和橫沔古鎮等三大類板塊。上海國際旅游度假區以“迪士尼主題公園”為核心功能區，以“東方之悅”為意向導引，在24.7平方公里以外的范圍構建度假旅游“緩沖區”，一方面形成迪士尼游玩線路的輔助旅游項目，保障迪士尼的平穩運營，同時起到客流分散、景區消納、住宿供給的作用，另一方面借助迪士尼的帶動效應，集聚產業要素，打造產業集聚、創新活躍的文化娛樂新地標，努力形成環境優越、功能齊全的國際旅游度假區。

第二，迪士尼項目自身更新和改造的能力是否能持續吸引游客的大量涌入？2018年4月，迪士尼的首個主要擴建項目——“迪士尼·皮克斯玩具總動員”園區開幕。香港迪士尼開業6年后才有擴建項目，而上海迪士尼開業一周年就迎客超千萬人次，現在僅兩年不到的時間，同主題的新園區就已面世，展示出更為強勁的發展勢頭。不僅是迪士尼，整個國際旅游度假區的發展也才剛剛開始。僅上海迪士尼一期，就將繼續建造一座酒店，至少擴建2-3個主題園區，一期在2020年前落成，未來還將擴建二期、三期。一期開幕時占地面積約3.9平方公里，而二期工程將在規劃剩余的約3.1平方公里上展開。所以將來，上海迪士尼的規模還將比現在大一倍！而擴大的規模效應對周邊的輻射，遠不是現在約3400萬人次的游客可比擬的。在規模擴張的同時，迪士尼為控制客流量、提供更好的服務，于2018年實行三級票價、季卡、半年卡等票務新策，雖高峰期票價上漲近33%，但游客熱度不減，園內客流絡繹不絕。此外，迪士尼度假區APP的數據分析直擊景區的痛點和游客的需求，為迪士尼的發展提供積極的數據支撐。

隨著主題公園項目的不斷更新和相關產業企業的落戶投資，政府對迪士尼周邊及浦東新區其他旅游板塊持續、成片、規模化的開發，浦東新區基礎設施不斷完善，軌道交通不斷發展，這些都將對居住物業價值的長期增長提供持久動力。

三、周邊配套優化的滯后透支周邊房價的增勢

迪士尼樂園自2016年4月試運營至今已有兩年多時間，迪士尼概念板塊的房價增長，相對于浦東新區的其他板塊，是否依然如2009年的數據那般增勢顯著？實際市場數據是否能夠支持學者的理論判斷和投資者的增值預期呢？筆者繼續用數據來作實證探討。

（一）實證研究的基本思路

第一，將浦東新區22個主要板塊分為迪士尼板塊和非迪士尼板塊。根據理論闡述，遵從該板塊市政配套的優化是否直接受惠于迪士尼項目的建設與運營、近年是否有大規模的投入的原則，筆者將川沙板塊、祝橋板塊、周浦板塊、康橋板塊、唐鎮板塊、張江板塊和惠南板塊7個板塊視為迪士尼概念板塊，將浦東新區的其他15個板塊作為非迪士尼概念板塊。按照分布空間的均勻性，選擇了共計300個小區，其中迪士尼板塊群有60個小區，非迪士尼板塊群有240個小區。

第二，搜集小區的季度均價和區位特征信息。經調查，2017年3月25日，上海出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（簡稱“滬九條”），限購令的壓力使得上海樓市熱度下降，房價一路走跌，房地產交易量急劇下降，如圖2、圖3所示。

圖2 上海房價走勢（2017.4-2018.3）

圖3 上海房地產交易量走勢（2007-2017）

考慮到上海限購政策造成了房地產市場價格及交易量整體異常、偏離預期，也改變了價格市場決定機制，故本研究采用的小區從2014年第3季度至2017年第2季度這12個季度的季度均價。根據住宅價格微觀特征因素理論，選擇影響小區均價、小區自身以及周邊公共配套水平的共計15個特征因素，同時增設了一個啞元變量信息——“小區是否在迪士尼板塊群中”。

第三，從兩個方面進行深入研究：一是運用描述性統計指標分析探討，基于小區季度均價的環比增長率數據，迪士尼板塊群的房價及其周邊配套品質是否顯著優于非迪士尼板塊群的水平；二是運用多元回歸模型分析探討，對于小區季度環比增長率平均值的高低，迪士尼是否影響顯著，還有其他哪些特征因素影響顯著。

（二）描述性統計的研究結果

1. 迪士尼板塊小區總體處于價格洼地，但增勢并不低。從300個小區12個季度價格的中位數和波動幅度對比統計可知：（1）迪士尼板塊住宅的季度價格中位數比同期非迪士尼板塊要低；（2）迪士尼板塊近三年內最高季度價與最低季度價都比同期的非迪士尼板塊要低。也就是說，迪士尼板塊住宅價格的平均水平整體依然處于浦東新區住宅價格的洼地，同時價格的漲跌波動性并沒有超過浦東新區其他板塊，顯示出相對較平穩的特征，如圖4所示。

圖4 22個板塊價格箱形圖

2. 迪士尼板塊小區周邊配套總體較落后，但交通較便捷。根據配套設施的經緯度信息，運用R程序計算、統計小區1-3公里半徑范圍內的學區狀況、交通便捷度狀況、生活配套狀況、商業配套狀況、醫療服務狀況以及人文景觀狀況等6類信息，以不同半徑面積內周邊配套的密集度、重要配套設施距離等指標反映以上6個方面的品質差異，確定了15個價格特征變量X2- X16，如表1所示，其中不包括啞元變量X1。

表1 迪士尼板塊與非迪士尼板塊小區物業特征及區域品質狀況對比表

由表1可知：（1）60個迪士尼板塊小區的季度環比增長率在12個季度中的平均值是9.07%，240個非迪士尼板塊小區為6.86%，說明迪士尼板塊住宅價格整體增長在這3年里比非迪士尼板塊住宅價格更快；（2）迪士尼板塊住宅周邊的商業配套設施個數明顯少于非迪士尼板塊住宅周邊商業配套的數量，其中公共服務、休閑娛樂、景點、菜市場與美食在一定半徑范圍內的密集度等都比非迪士尼板塊小區少，這說明迪士尼板塊住宅的商業配套設施還不夠完備；（3）迪士尼板塊住宅1公里內的公交站點數較多，公交出行的交通便捷度較高，這也許一定程度地彌補了其他配套設施的不足。

（三）特征價格模型回歸的研究結果

1. 特征價格模型的基本思想。特征價格模型（Hedonic Price Model）是一種處理異質產品特征與產品價格間關系的模型。依據該模型，消費者購買房地產等商品的投入，是基于所獲得效用的大小，而效用依賴于商品所包含的特征或屬性的狀況。房地產特征價格模型應當包括影響房地產價格的三類微觀因素：區位因素、環境因素和建筑物自身因素。筆者依據房地產特征價格模型的思想建立多元線性回歸模型，如：

其中γi為被解釋變量，即小區季度均價環比增長率在12個季度中的平均值，代表價格波動的溢價增勢，αi為常數，Xj,i為第j個解釋變量，βj,i為各特征解釋變量Xj,i的系數，εi為殘差。

2. 回歸結果分析。通過逐步回歸，剔除共線性變量和影響不顯著的變量，形成擬合優度最高0.508的模型，如表2所示。其中：啞元變量X1“是否在迪士尼板塊”對季度價格環比增長率平均值Y的影響顯著； “購物商場個數X9”、“1公里內公交站點數X14”、“300米內是否有公交或地鐵直達迪士尼X16”與Y呈正相關；“物業費X2”、“休閑娛樂個數X10”與Y呈負相關。

表2 多元線性回歸結果

以上結論說明：（1）迪士尼的存在對住宅溢價增勢有顯著拉動效應；（2）交通便捷度狀況——“1公里內公交站點數”與“300米內直達迪士尼公交或地鐵數”等因素對價格增長呈顯著正效應；（3）商業配套的繁華度狀況對價格增長呈現弱效應，比如“3公里半徑內休閑娛樂個數X10”因素的β系數僅為-0.003，“購物商場個數X9”因素的β系數僅為+0.002；（4）小區物業費與價格增長呈負相關，主要因為越是建成年代久遠、物業費較低的小區區位越優，周邊交通越便捷。

四、結論

通過理論與實證探討，筆者認為：第一，迪士尼概念的確顯著推動了周邊住宅價格的增長；第二，迪士尼板塊內居住配套建設并不成熟，但是地鐵交通和更加密集的公交配套建設彌補了環境的不足，支撐房價的穩定增長；第三，政府對于以迪士尼主題公園為核心的浦東新區旅游圈有著長期的配套建設規劃，迪士尼公司對上海迪士尼產業的投資也戰略性地持續增長，這些都將為浦東新區居住環境的優化提供持久動力；第四，配套建設對居住環境優化的滯后性與房價提前高漲的透支現象客觀存在。