消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合研究

文/劉軍琦

消費導向的商旅地產與旅游移民的提出具有創新性。大眾住宅市場的競爭進入白熱化階段，為消費導向的商旅地產與旅游移民的發展提供了一定的空間。

隨著我國國民收入的快速增長，交通日益便捷，大眾旅游必然向縱深發展，出現了一部分先富起來的旅游者異地購買第二房產的現象，而異地購房往往是生活方式移民和退休移民的先兆。同時，一些風光秀麗、氣候溫暖的旅游地出現了景觀房產，國內旅游移民供需條件日趨成熟，以消費導向的旅游移民現象已初顯端倪。立足于某一區域和某種類型旅游地，則有利于對消費導向的旅游移民研究的整體把握和機理探討。

一、消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合研究背景

大數據背景下旅游移民的目的地出現了一些新形式，例如：消費導向的特色小鎮發展涵蓋溫泉小鎮、旅游小鎮、夢想小鎮、物聯網小鎮、愛情主題小鎮、機器人小鎮、度假小鎮、智造小鎮等。

（一）傳統商業地理日益轉向消費、旅游文化地理

20世紀90年代以來，經濟地理領域相關研究開始從大型零售公司視角向零售業地理格局視角轉變，如大型超市全球化趨勢、郊區購物中心崛起、節日集市出現、便利店連鎖經營等。近期，伴隨著消費空間的旅游、文化轉向，相關學者更加關注具體的消費、旅游空間，如商店、特色小鎮、購物中心、主題公園等。

（二）旅游移民的研究背景

隨著我國全面建設小康社會，旅游移民逐漸成為一種重要的社會經濟文化現象；消費導向旅游移民的產生與移民群體整體經濟實力和大眾旅游成熟度密切相關。

1.國內旅游移民的方向研究。以內蒙古某旗移民新區為代表的參與式發展與生態移民；以九寨溝為代表的自然觀光地旅游企業主移民；三亞回族村的穆斯林旅游移民、黔東南州劍河縣的少數民族生態移民；麗江古城生活方式型旅游小企業主移民；以世界文化遺產宏村為代表的古村落旅游移民；西安回坊旅游勞工移民；以黃山湯口為代表的自然觀光地旅游企業主移民；以周莊古鎮、酉陽土家族苗族自治縣F村為代表的旅游產業安置型生態移民。

2.西方旅游移民的研究。西方主要側重于對兩類旅游移民研究：一是旅游勞工移民；二是消費導向的旅游移民。根據移民持續的時間、動機和所有權關系可以分為第二居住地遷移、季節性遷移、生活方式遷移和退休遷移。Williams 和 Hall從經濟社會發展和旅游發展兩個層面對旅游移民產生的宏觀動因進行分析。Rodriguez認為，優美舒適的居住環境、完善的旅游設施、空間距離的鄰近和交通可達性是旅游地提供給旅游者良好旅游經歷的基礎；Longino發現，尋找快樂的移民很少選擇以前沒有去過的地方定居；Warnes發現，先前的假日旅游常使退休移民形成心理地圖，從而作出對移民目的地的選擇；Rodriguez等對由北歐遷移到陽光海岸的退休移民進行研究，發現先前的旅游經歷是一個重要的定居動因；King研究發現，定居在阿爾加維和陽光海岸的英國退休移民90%以上在那里有度假歷史；Hogan和Longino研究發現，先前的假日旅游是旅游勞工移民的重要信息源之一。

二、消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合研究的機制

我國房地產市場存在一些問題，如商業地產市場銷售不旺、空置率高與某些區域商業地產價格連續上漲形成對比，旅游地產市場服務質量差，商業地產與旅游地產市場協同度不高、協同機制缺失或不靈活等。下文將分析消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合研究的機制。

依據時空發展觀對消費導向的商旅地產與旅游移民社會深度融合進行本質探索與規律總結可以發現，國內外資本與全球消費、旅游文化正在重塑我國大都市的經濟、社會、文化及空間形態，各種消費、旅游文化符號率先在北京、上海、廣州等大城市興起，并擴散到各個省區的中小城市，促使消費、旅游文化氛圍趨同，進而促使消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合。

旅游消費移民不同于旅游勞工移民，其最大特點在于其并非以追求經濟效益最大化為目的，而是追求某種生活方式、文化體驗及休閑的移民。旅游勞工移民一般是以就業、謀生為目的，而以消費為導向的旅游移民的目的則一般是休閑、居住。根據移民持續的時間、動機和所有權關系可分為第二居住地移民、季節性移民、生活方式移民和退休移民。由于第二居住地移民存在旅游、居住消費需要，開發商旅聯動的地產必須可以滿足居住、消費、旅游需要；針對季節性移民，可以開發分時度假酒店、旅游度假民宿等，滿足其季節性度假需要；針對生活方式移民的娛樂、文化、生活習慣，開發滿足其居住、消費、旅游需要的房地產；對于退休移民，可以選擇風景優美、水質良好、有悠久養生長壽背景的地方，開發滿足其居住、旅游、消費需要的房地產。消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合研究的機制包括以下幾個方面。

（一）建立消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的創意城市

消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的四種創意城市類型分別是技術創新型、文化智力型、文化-技術型和技術組織型。四種類型創意城市的產生，是由于社會階層并非趨于均衡，而是更加分化；創意城市中的零售方式由標準化的“麥當勞”模式轉變為人性化的“迪士尼”模式，這也意味著城市經濟已經由工業化時代進入后工業化時代。創意城市的經濟動力由生產者網絡、地方勞動力市場、創意場等組成，具有外部經濟性、生產差異性、集聚性等特性，并可以吸引創意階層集聚。創意階層的集聚也是商旅地產與旅游移民社會融合的一種表現形式。

隨著知識共享程度的提高，知識的空間分布將趨于均勻化，創新活動的區域特征將走向發散化，創意城市的市場容量、交易主體將持續增加。運用大數據技術，可以圍繞創意城市的目標顧客定位、選址、促銷和供應鏈等要素進行變革。依靠大數據技術能進一步提高聯動開發的生產效率，改善服務質量。

（二）建立健全消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的治理機制

由于區位不同，消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合可產生縱橫聚散：橫向維度，企業自行溝通、交易；縱向維度，由市場所在地的當地政府牽頭，給予優惠政策，建立聯動市場網站。應建立健全相關的治理機制，例如：注重商業業態實體空間的形成與演化機制；注重居民購物空間特征和等級結構模式與旅游移民的融合；建立以“五緣”（地緣、血緣、文緣、商緣、法緣）為基礎的旅游移民機制。

消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合系統內部類型發展不平衡，出現以土地用途轉換重塑房地產結構的現象以及結構不均衡、供需數量不均衡、區域性不均衡等情況。國家發展改革委宏觀經濟研究院副院長劉福垣指出，當前的房地產泡沫不是整個房地產業過熱，而是結構性泡沫，一方面說明商旅地產聯動市場內部類型發展不平衡，投資結構出現問題，另一方面也說明資本市場的供需數量不平衡，為旅游移民創造了機會。

（三）建立消費導向的商旅地產與旅游移民社會深度融合的項目管理制度

因為消費導向的商旅地產與旅游移民社會深度融合是一項系統工程，所以建立商旅地產與旅游移民社會深度融合的項目管理制度有一定的合理性。

區位理論有助于消費導向的商旅地產與旅游移民社會深度融合項目管理制度的建立。對于地產市場而言，地理接近性與技術接近性的作用在一定程度上是一致的，只有利用信息技術、網絡等，配合政府土地規劃、金融、創新等政策才能提升消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合績效。大數據技術是屬于戰略層面的事物，需要由政府主導，才能在區域范圍內平衡消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合市場數據之間的關聯度和整體活躍度。基于大數據分析、挖掘，可以將消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的網站變得越來越智慧。

（四）建立消費導向的商旅地產與旅游移民社會深度融合的質量評價制度

因為消費導向的商旅地產與旅游移民社會深度融合是一項系統工程，所以建立商旅地產與旅游移民社會深度融合的質量評價制度有一定的合理性。其合理性體現在融合后績效、質量的評價有助于其他城市同類項目的推廣。

消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的質量評價包括空間巨型化、價值復合化、功能集約化。消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合是功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約，具有升級與延續的可塑性。

基于大數據工具的消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的質量評價制度更加科學化、制度化、精準化，消費的多樣性、周期短暫性及復雜性導致了商旅地產與旅游移民社會的復雜性、漸變性，由此促使其更加關注消費符號、形象和符號系統的生產、旅游移民的社會融合度，而并非商旅地產本身。

三、消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合研究的路徑

大眾旅游發展到一定程度時，勞工數量和結構方面的不足會導致移民流。Williams和Hall認為產生旅游勞工移民時，首先要考慮其需求范圍和旅游發展速度。消費導向的商旅地產發展到一定程度時，強大的零售資本空間轉向具體的消費空間，“有園區無創意”、“消費多創意少”、“分散多集聚少”等現象突出。而消費空間與生活空間的失衡以及消費經濟所具有的巨大增值性，使對消費空間的塑造成為許多大城市追求的目標，商旅地產的開發是達到此目標的方式之一。

（一）宏觀層面融合研究的路徑

政府應關注消費、旅游文化的全球化所帶來的文化均質化以及地方化消費空間的侵蝕與變異，地方文化也將因此而轉變與復興。

利用大數據工具將企業后臺系統各環節數據共享，可有效節約成本，提高服務水平，也可以大幅度提升消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的全渠道參與和體驗。消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合促使城市功能分區日趨合理。大數據屬于區域性的社會型數據，區域內的任何有數據需求的企業、機構或者個人，都可以利用大數據工具獲得所需的信息。

城市所覆蓋的產業種類越多，消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的內部種類越多，則越能完善城市功能，促進城市商務環境的升級。

利用“供應鏈聲譽”的概念分析供應鏈各方在聲譽維護與提升方面的博弈，可以增加商業地產、旅游地產市場開發企業之間供應鏈整體信任程度。商旅地產聯動市場的主體在長期的博弈、聯動過程中，應注重消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合過程的動態變化能否得到有效控制。

（二）微觀層面融合研究的路徑

近代商業街市擴散與轉移、交通壓力緩解、業態功能演化更替等促使消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的復制。由于全球化和消費主義通過大眾文化的滲透，中國旅游城市在城市建筑、公共空間、消費方式、居住空間和生活方式等多個方面發生變化，其中出現了很多消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的類型，如規模化的都市型綜合體、日常化的社區型綜合體、智能化的電商型綜合體、地方化的文化型綜合體等。

當前，市場上的買賣關系如聯合開發、游憩購物、會展旅游等，都可以被視作是消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合。消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合在現實生活中已出現融合、滲透的表現形式。

借助大數據工具進行規劃和制度創新，可以避免出現業態重合的情況。消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合至少需要具有、融資、管理等創新功能，如消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的網絡平臺、大數據平臺，商旅地產開發融資風險隔離，商旅地產聯動市場日常事務規劃、財富管理等。通過功能耦合，可以發揮商旅地產市場資源整合優勢，提高附加值，解決旅游地產服務質量差、商業地產與旅游地產市場協同度不高、協同機制缺失或不靈活、商旅地產市場聯動資金回收困難等問題。

（三）消費導向的商旅地產與旅游移民社會融合的路徑

商旅地產業、旅游產業融合發展有賴于我國國民經濟整體發展的大環境。伴隨現代旅游業進入“大產業、大融合、大發展”的新常態時代，我國政府在旅游產業發展方面也制定和出臺了一系列重要戰略及意見措施，為商旅地產業、旅游產業融合發展創造了良好的政策環境。通過市場化過程進行項目投資與運營，可以吸引客商、擴大就業和滿足當地居民與游客的需要。只有不斷利用新技術創新產品和服務，才能真正實現文化旅游產業的融合發展。

1.商旅地產業、旅游移民融合的重要內容

（1） 資源融合是產業融合的基礎與前提。資源融合是資源整合的一種重要表現形式，是一種有明確方向的資源優化配置，也是一個復雜的動態過程。它不僅為產業融合發展提供創新產品或服務來源，而且也是提高產業融合度和持久發展力的重要根基。資源融合程度越高，產業融合的價值與意義也越大。

（2）技術融合是產業融合發展的核心、關鍵和重要推進劑。隨著現代科技、網絡與創意產業的快速發展，商業、文化旅游加速了其與技術融合的力度和強度，各種有創新、有理念、有體驗的新興旅游地產項目、商業旅游項目開始陸續進入旅游融合市場。近年來，一些重大的旅游項目都離不開技術的支持，如各類主題公園、商業地產、遺產旅游和大型實景商業演出等。

（3）功能融合是商旅地產業、旅游產業融合發展的重要表現。在區域旅游經濟的發展中，發展商旅地產、文化旅游，還要考慮其與地區的社會功能以及當地居民的生活需求相結合的問題。商旅地產業、旅游業的發展在賦予資源新價值的同時，也帶來了新的功能變化。因此，在融合發展中，功能融合實際上是實現當地居民與游客共享資源的過程，實現常態的宜居、宜商與宜游共存空間的過程，而非刻意的旅游規劃設計。

（4）界域融合是產業融合的提升和發展。界域融合是一種突破常規產業或行業邊界及發展領域的過程。它不僅有助于延伸產業邊界及領域，擴大產業的帶動價值，而且為產業融合提供了更為廣闊的范本。在微觀上，界域融合有助于改變產業原有的市場結構，提高共同作用下的新型產能績效。在宏觀上，界域融合有助于改變某一地區的產業結構和經濟增長方式，促進該地區的產業結構轉型與升級。在商旅地產業、旅游產業融合發展中，界域融合已形成了新興的旅游業態，如農業采摘與觀光旅游、工業參觀與體驗旅游、動漫與影視旅游、體育旅游、表演與演出旅游、會展旅游和商業旅游等。

（5） 區域融合是產業融合的一種空間拓展表現。區域融合既是增強產業空間競爭能力的市場行為，也是區域經濟實現最優化發展的一種選擇。在文化旅游產業園區融合發展的實踐中，強調園區、景區與城區三者的空間地域融合共建。當然，這種園區、景區與城區的區域融合發展的最佳狀態是成為該區域經濟的新增長極。近年來，“印象”系列演出項目，陜西黃帝陵的傳統祭祀文化旅游項目，陜西、甘肅等絲路沿線省市聯合推進的“絲綢之路文化旅游”項目群等，都是文旅互動發展的典型代表。

2.商旅地產業、旅游移民融合的路徑

旅游移民整體社會融合度較低，個人因素和遷入地因素均會對其產生影響，其中遷入地因素影響程度大于個人因素，宏觀政策、微觀環境也均會產生一定影響。商旅地產業、旅游移民融合的重要內容對商旅地產業、旅游移民融合的路徑也會產生正向影響。

商旅地產業、旅游移民融合以時間和空間為參照系統，在保持系統內部協調的前提下，使商旅地產業、旅游移民在發展的目標、階段、速度、水平上有機協調配合。商旅地產業、旅游移民聯動系統中包含若干任務，這些任務的完成時間有所交疊。大數據技術可以作為商旅地產業、旅游移民聯動系統的重要工具，有效地指導經濟布局、商業設施建設、交通發展和環境管理等。

（1）經濟融合。經濟融合主要反映旅游移民對當前自身經濟收入、經濟地位、職業前景的感知情況。經濟融合具有宏觀特性，受社會經濟影響以及商旅地產業、旅游移民融合的演進過程驅動。

西方國家出現消費導向的旅游移民有以下原因：其一，出現過早退休現象，健康有活力的退休者大量增加；其二，勞工市場全球化；其三，老齡化社會出現；其四，國家和區域的同一性改變；其五，收入變化；其六，生活、工作價值被重新評價；其七，交通和聯絡方式改變。

（2）文化融合。文化融合表現在文化認同、行為方式、生活習慣等方面，其主要反映旅游移民對當地傳統文化的接納程度和其長期定居的意愿。文化融合維度的內部離散性較強，包括大眾旅游方式的改變、旅游市場國際化、旅游資本國際化。

（3）身份融合。身份融合較文化融合而言，較為容易實現。身份融合主要反映旅游移民對自身充當本地人的認同程度。影響旅游移民社會融合的個人基本因素包括性別、年齡、遷出地、婚姻狀況、文化程度。旅游移民涉及的群體類型多樣、動機復雜、流動性強。因此，在社區建設中將產生諸多問題。

（4）心理融合。心理融合因子主要反映旅游移民對社會環境、工作環境、居住環境的滿意程度。