房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的整體管理與建筑項(xiàng)目中的施工管理

吳純

廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東 廣州 510000

前言：

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)來說，隨著國民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模也是越來越大，加之各種新工藝、新技術(shù)和新材料的應(yīng)用，投資的金額越來越大，而且施工的工期較長，為了規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，提高施工建設(shè)的質(zhì)量，加快施工的進(jìn)度，并節(jié)約施工的成本，獲得最大化的經(jīng)濟(jì)利益，施工企業(yè)就必須加強(qiáng)整體的管理，同時(shí)對(duì)建筑項(xiàng)目的施工進(jìn)行精細(xì)化的管理。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的整體管理分析

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，為了加快建設(shè)的進(jìn)程，節(jié)約各種成本，并提高建設(shè)質(zhì)量，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，施工單位必須加強(qiáng)整體管理。為此，施工單位應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

（一）加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)的管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，要想施行整體管理，首先必須合理設(shè)置項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，并加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)的管理工作，這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的重要因素。為此，施工單位首先要做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，挑選合適的項(xiàng)目經(jīng)理，在由項(xiàng)目經(jīng)理組建項(xiàng)目經(jīng)理部，以保障房地產(chǎn)開發(fā)的順利實(shí)施。在實(shí)際操作中，項(xiàng)目經(jīng)理必須具備一定的領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)和政治素質(zhì)，同時(shí)還要具備豐富的理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具備較強(qiáng)的身體素質(zhì)。

（二）加強(qiáng)項(xiàng)目管理的策劃

組建完項(xiàng)目經(jīng)理部后，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目管理的策劃。在具體操作中，應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行分解，確定階段性管控的目標(biāo)；然后建立健全項(xiàng)目管理的工作體系，并繪制出施工項(xiàng)目管理工作的體系圖與流程圖，接著編制施工管理的詳細(xì)規(guī)劃，確定各個(gè)環(huán)節(jié)的管理點(diǎn)，并形成文件。在這一過程中，項(xiàng)目經(jīng)理必須根據(jù)施工項(xiàng)目的管理規(guī)劃，建立健全的施工項(xiàng)目組織，并將職責(zé)落實(shí)到個(gè)人頭上；在此基礎(chǔ)上，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)主持規(guī)劃交底，使項(xiàng)目組成員更夠根據(jù)規(guī)劃了解自己的職責(zé)，掌握自己的工作目標(biāo)，并且在執(zhí)行的過程中，做好相應(yīng)的記錄，重點(diǎn)記錄與規(guī)劃有關(guān)的重大事項(xiàng)。最后，還要對(duì)施工項(xiàng)目管理規(guī)劃執(zhí)行的情況進(jìn)行必要的總結(jié)，形成檔案進(jìn)行保存，以便于汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

（三）加強(qiáng)質(zhì)量和安全管控

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，管理并控制施工質(zhì)量和安全，是十分重要的內(nèi)容，直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，也關(guān)系到人民群眾的切身利益。因此，施工單位必須加強(qiáng)質(zhì)量和安全管控。在具體的操作中，施工單位應(yīng)建立完善的質(zhì)量保證體系和安全生產(chǎn)體系，并將質(zhì)量和安全管控作為項(xiàng)目施工建設(shè)的重中之重，編寫相應(yīng)的管理手冊(cè)，并執(zhí)行質(zhì)量和安全管理方針；其次，加強(qiáng)對(duì)施工人員、施工材料和施工機(jī)械設(shè)備的管理，采用妥善的措施，提高質(zhì)量和安全的管理與控制，并加強(qiáng)檢查和考核，提高施工的質(zhì)量和安全水平。

（四）加強(qiáng)施工進(jìn)度管控

在房地產(chǎn)開展項(xiàng)目施工建設(shè)的過程中，對(duì)施工的進(jìn)度加強(qiáng)管理也是十分重要的工作內(nèi)容。所謂的項(xiàng)目進(jìn)度管理，是指施工單位根據(jù)施工的要求，編制出最優(yōu)化的施工計(jì)劃，從而在既定的工期內(nèi)，保質(zhì)保量地完成房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。但在實(shí)際的施工中，可能存在著各種各樣的問題，從而影響到實(shí)際的施工進(jìn)度，因此，施工單位必須在執(zhí)行計(jì)劃時(shí)，經(jīng)常對(duì)照進(jìn)度檢查實(shí)際的施工情況，如果遇到出現(xiàn)偏差的情況，應(yīng)細(xì)致分析問題的原因，并進(jìn)行必要的調(diào)整，以便于在預(yù)定的工期內(nèi)，保質(zhì)保量地完成工程項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。

（五）加強(qiáng)建設(shè)成本的管控

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，施工單位還必須加強(qiáng)成本的管理，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。在實(shí)際的施工管理中，成本管理是整體管理工作中重要的一環(huán)，包括成本預(yù)測(cè)、成本分析、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算和成本檢查這幾方面的內(nèi)容。因此，施工單位必須重視成本的管理，將其放在首位，并全方位地進(jìn)行精細(xì)化的成本管理，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建筑項(xiàng)目中的施工管理

（一）全方位加強(qiáng)質(zhì)量和安全管理

俗話說：“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”。在房地產(chǎn)開發(fā)建筑項(xiàng)目的施工管理中，質(zhì)量是該項(xiàng)目的生命，而安全則是該項(xiàng)目工作順利開展的基本保證。因此，在建筑項(xiàng)目的施工管理工作中，質(zhì)量和安全管理工作是重中之重，必須貫穿在施工管理的每一處、每一環(huán)節(jié)當(dāng)中，并促使每一個(gè)人都能牢牢記住，從而全放地加強(qiáng)質(zhì)量和安全管理，確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，建筑項(xiàng)目整體的質(zhì)量于安全。

（二）加強(qiáng)施工進(jìn)度的管理

在大型房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中，按程序、分階段實(shí)施是項(xiàng)目工程管理的主要特點(diǎn)。在實(shí)際生活中，很多房地產(chǎn)商都會(huì)設(shè)置一期工程、二期工程、三期工程，等等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建筑項(xiàng)目的施工管理中，一旦確定了項(xiàng)目的施工工期，項(xiàng)目經(jīng)理就必須根據(jù)工期要求，同時(shí)結(jié)合建設(shè)的具體要求，制定出施工各環(huán)節(jié)的進(jìn)度目標(biāo)，然后控制各個(gè)環(huán)節(jié)的施工的進(jìn)度，以保證在預(yù)定建設(shè)工期內(nèi)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

（三）進(jìn)行精細(xì)化的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)建筑項(xiàng)目的施工管理中，施工單位還必須進(jìn)行精細(xì)化的成本管理。在實(shí)際的管理工作中，建設(shè)成本主要分為直接成本與間接成本兩大類。項(xiàng)目經(jīng)理通過精心組織項(xiàng)目的施工，嚴(yán)格把控各項(xiàng)費(fèi)用的支出，進(jìn)行精細(xì)化的成本管理，能極大地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。當(dāng)然，在實(shí)行精細(xì)化的成本管理過程中，管理人員不能單純地追求經(jīng)濟(jì)利益最大化而忽視工程的質(zhì)量和安全管理。

三、結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，就必須加強(qiáng)整體的管理工作，并在建筑項(xiàng)目施工中加強(qiáng)施工的管理，對(duì)建筑的質(zhì)量和安全、建設(shè)的進(jìn)度以及建設(shè)的成本進(jìn)行精細(xì)化的管理，從而在保證質(zhì)量和安全的前提下，加快施工的進(jìn)度，并降低不必要的成本損耗，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。