房產調控下長租公寓經濟收益演化機制分析

秦煥杰

（安徽工業經濟職業技術學院 安徽 合肥 230051）

長租公寓作為房地產市場中的新型產品，其供給定位于城市白領階層，且以公司對需求者的方式來展開業務經營。以萬科為代表的“泊寓”項目的推廣，也預示著長租公寓項目已經進入房地產市場交易，但目前所反饋的市場信息卻不盡如人意。本文以“經濟收益”作為分析對象，則需要對經濟收益的內涵進行把握。 筆者建議將經濟收益納入經濟利潤范疇來進行考察，基于“經濟利潤=會計利潤-機會成本”綜合分析長租公寓經濟收益的演化機制。

1.長租公寓經濟收益的影響因素分析

結合房地產市場特征，可以從以下三個方面來對影響因素展開分析：

1.1 需求因素分析

長租公寓的經濟收益來自于城市白領階層，而城市白領階段消費長租公寓主要出于這樣兩個原因：（1）在本城市還未置業，而暫時選擇長租公寓；（2）在本城市有固定住所，但長租公寓更具有區位優勢。 從目前的統計數據可知，由第一個原因而選擇長租公寓的消費者占比為86%。 這就意味著，影響長租公寓經濟收益的需求因素應從第一個原因中來尋找。 細化在本城市還未置業的白領人群，其中外地人口占比大約為63%左右，本地人口（離開父母獨立生活）的占比約為37%左右。從中可以知曉，城市的人口聚集度直接影響長租公寓的需求狀況，進而也就對長租公寓的經濟收益帶來顯著影響。

1.2 供給因素分析

從業界所反饋出的信息中可知， 目前諸多房地產企業并不看好長租公寓項目。 2016 年由萬科首先試水的“泊寓”項目盡管得到了城市白領的青睞，但距今不過兩年的經營期并未呈現出顯著的經濟收益。 這就意味著，在長租公寓的供給上應秉承謹慎樂觀態度。 隨著2018 年經濟工作會議的召開，中央并未對房地產市場發展做出明確指示，甚至在工作會議中并未提及房地產相關事宜。 這也就表明，在目前轉變經濟發展方式的局面下，長租公寓項目的供給在未來并不會呈現出涌現狀態。

1.3 彈性因素分析

這里主要從需求彈性和供給彈性等兩個方面來分析：（1）需求彈性因素分析。 長租公寓的需求彈性突出體現在產品的可替代性上，即城市白領是否以傳統住房模式來替代長租公寓租住模式。通過對城市白領群體的調查發現，樣本人群中有53%并不充分了解長租公寓項目的比較優勢和產品文化內涵。因此，從定性分析的角度出發，長租公寓的需求應富有彈性。 這就表明， 長租公寓的租金調整空間并不大。（2）供給彈性因素分析。 長租公寓的修建平均耗時23 個月左右，這就對企業的資金周轉帶來較大壓力， 且在房地產行業已走出10 年黃金期的歷史背景下，供給彈性也應大于1。

2.房產調控影響下的經濟收益演化機制分析

在以上影響因素分析的基礎上，房地產調控影響下的經濟收益演化機制可從以下四個方面來展開分析：

2.1 房地產調控政策導入期時的經濟收益分析

房地產調整政策導入期主要以輿論引導為主線，如城市白領已經感受到所在城市房地產市場中的非理性景象，并在對標其它城市已經發布的調整政策，已對所在城市的房地產市場存在調控的預期。 但正是基于這樣的預期， 才使得城市白領更加迫切的將資金投入到自住房項目中去，所以此時城市白領對長租公寓的需求量仍以動態平衡為主。以此所引申出的經濟收益，也在供求平衡格局下處于相對穩定狀態。

2.2 房地產調控政策識別期時的經濟收益分析

隨著房地產調控政策的落地，城市白領會根據該城市歷史上的調控措施做出判斷，判斷的主要內容便是政策的持續時間。 由于不少城市將商品房購買資格做了嚴格限制，其中最為關鍵的便是“繳納養老保險的期限”。這就意味著，政策落地之后便將該城市中的新進白領排斥在商品房市場之外，那么他們中的部分將流入長租公寓市場。 而具有購房資格的城市白領，則仍在市場中的“羊群效應”下購置自住商品房，所以此時長租公寓的經濟收益出現翹尾效應。

2.3 房地產調控政策置信期時的經濟收益分析

隨著城市白領群體增強了對房地產調控政策長期性、穩定性的置信程度， 此時市場資金向商品房市場流動的數量和速度都在發生變化。而且，相對以前更為嚴格的房地產調控政策，促使未置業白領的預期也發生著調整。 從目前房地產市場所反饋的信息可知，各地二手房房價格穩中有降，這一表明城市白領群體對商品房價格存在著看跌的預期。此時通過不完全統計，長租公寓需求量同比（與去年12 月比）增長了13%，進而在供求關系影響下提升了長租公寓的租金價格。

2.4 房地產調控政策持續期時的經濟收益分析

需要指出的是，城市長租公寓經濟收益與城市新增白領人口呈正相關關系。 隨著房地產調控政策的持續實施，以及今年中央經濟會議未提及房地產市場的有關事宜，使得商品房投資價值呈下滑態勢。 而且，我國各大城市普遍于前年和去年實施的房地產調控，所以除傳統一線城市和新一線城市外， 其他城市中的白領凈增加量呈減少態勢。因此，未來長租公寓的經濟收益會在城市之間產生分化。

3.長租公寓經濟收益演化機制所帶來的啟示

根據以上所述，這里從長租公寓經濟收益演化機制中對長租公寓供給方提出以下五點啟示：

3.1 增強長租公寓與傳統租房之間的差異性

不難發現，隨著各城市房地產調控政策的陸續出臺，而且調控力度普遍空前的情形下，長租公寓供給方應抓住這一時機，在與傳統租房之間形成業務差異性。 傳統租房模式為需求方與房產中介聯系，并以房產中介牽線來完成租房業務。這一傳統模式不僅會增大城市白領在尋找適合房源上的交易成本，而且也使得自然人之間的經濟往來缺乏法律保障。 長租公寓供給方首先需要突出自身的專業性，并以線上線下同步接收城市白領的服務需求。再者，需要在房間布局、租金繳納方式更具靈活性，從而來滿足獨身白領的個性化需求。

3.2 優化長租公寓項目布局聚焦新一線城市

目前長租公寓項目布局應聚焦新一線城市，首先傳統一線城市白領群體在租房需求上已相對成熟，而且較高的生活成本也使得許多白領會降低居住條件。作為包括成都、重慶在內的新一線城市中，首先這里的高校數量多從而就為長租公寓的需求帶來了潛在消費者。 再者，相對便宜的生活成本也促使這些城市的白領有能力消費長租公寓。最為重要的一點便是， 近年來新一線城市普遍采取了學歷落戶政策，這就使這些城市具有聚集白領的區位和政策優勢，進而在需求上會對長租公寓形成穩定的經濟效益。

3.3 完善長租公寓的租金價格策略穩定客源

需要指出的是，城市白領租住長租公寓只是緩兵之計，隨著他們陸續具備在本城市購房的資格，以及他們陸續走進婚姻的殿堂，都將離開長租公寓。 以成都為例，具備在中心城區購房資格的必備條件之一便是，需要在意愿購房區域繳滿2 年的社保，且不能以個人的身份繳納。 這就意味著，房產調控新政之后2 年內將是長租公寓穩定盈利的時期， 所以長租公寓供給方應在租金價格制訂上采取靈活的態度。筆者建議，可以根據租住時間按年度實行折扣定價。其效果為，租住時間越長其所獲得的租金優惠幅度就越大。

3.4 建立多元化產品宣傳攻勢提升品牌價值

由于長租公寓還未在我國普及，而且城市白領對長租公寓也感到陌生，且不知其與傳統租房模式有何不同。為此，提供長租公寓的企業需要建立多元化的產品宣傳攻勢，其宣傳攻勢的選擇應與城市白領獲取資訊的偏好相對接。 目前城市白領大都利用智能手機獲取外部資訊，并習慣于在電商平臺上購物。因此，長租公寓企業可以考慮在門戶網站（如58 同城）和即時聊天工具中發布產品信息。

隨著“互聯網+”行動計劃的發展，長租公寓呈現出指數型增長態勢。 由于長租公寓是一項投資回報期相對較長的微利行業，如何制定出一個最佳的盈利模式已經成為長租公寓發展的關鍵性問題。未來還應通過對國內現有長租公寓盈利模式的對比分析，在差別中找出中國長租公寓現有的盈利模式特點以及成功經驗，以幫助支持當下的長租公寓能夠實現快速盈利。

4.小結

本文認為，長租公寓經濟收益的演化機制可分別從：房地產調控政策導入期、房地產調控政策識別期、房地產調控政策置信期、房地產調控政策持續期等四個方面做出分析。 結合演化機制分析成果，本文對長租公寓供給方提出了這樣四個方面的啟示： 增強長租公寓與傳統租房之間的差異性、優化長租公寓項目布局聚焦新一線城市、完善長租公寓的租金價格策略穩定客源、建立多元化產品宣傳攻勢提升品牌價值。