棚改政策的發展對我國房地產市場的影響

許辰芃

摘要：在城市化高速發展的今天，棚戶區對于城市發展的制約作用愈發突出，且涉及到民生，由此2005年起中央大力推進棚戶區改造工程。棚改由于與房地產業聯系緊密，往往帶來房市的波動，這種現象在三四線城市尤為突出。此外，近年來棚改政策的變遷，又給房地產市場帶來了不同的影響。本文首先介紹了棚戶區改造的定義及其在我國的發展歷程，之后依次分析了棚改貨幣化安置和實物安置給房地產市場帶來的正面影響和負面影響，得出結論。

關鍵詞：棚戶區改造 貨幣化安置 實物安置 房地產去庫存

隨著我國經濟建設的突飛猛進，棚戶區在城區建設和城市化發展方面的制約作用愈發突出。在此背景下，棚戶區改造成為了各個城市特別是三四線城市發展中尤為重要的問題。與此同時，房地產業去庫存也是當前房地產業發展的一個關鍵問題。棚戶區改造工程是否能實現房地產業的去庫存？近來，棚改的貨幣補償退潮，實物安置興起，這會對房地產業帶來怎樣的影響？本文將著力探討這些問題。

一、棚戶區改造和房地產市場概述

（一）棚戶區與棚戶區改造

棚戶區，是指缺乏規劃的老舊房屋和危房集中的住宅區。棚戶區內一般道路錯綜復雜且窄小，公共用地和綠化少，居住環境嘈雜，生活條件不佳。棚戶住房通常結構簡陋，抵御自然災害和人為破壞的能力較差，易引發安全事件。在許多南美與東南亞國家，棚戶區常與貧民窟掛鉤。城市無論規模大小，都存在著一定范圍的棚戶區。

棚戶區改造是中國政府推出的一項民生工程，目的是通過對城鎮危舊住房進行改造，來改善貧困家庭的住房條件。我們所說的棚戶區改造可大致分為三個階段：首先是從2005至2014年的起步階段，在補償模式上既有實物安置，又有貨幣安置，其中以實物安置為主。其次是2015年至2018年6月末的迅猛發展階段，國務院在2015年6月頒布文件《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，強調要積極推進棚戶區改造貨幣化安置。由此，貨幣化安置模式下的棚戶區改造工程在各地開展得如火如荼。之后是2018年7月至今的深入探索階段，國開行總行收緊了棚改項目的合同審批權限，且將重點從貨幣化安置轉移到實物安置。

（二）房地產市場概述

目前，中國經濟發展進入新常態，而房地產的開發熱度遲遲沒有降溫，這就導致房地產的庫存日益增加。同時政府對于土地財政的強烈依賴又導致其鼓勵開發商開發土地。以南京為例，2017年南京土地財政收入約為1700億元，其土地財政依賴度達到了87%，這一數值較前兩年還有所下降。但是居民現有的購買力難以消化巨大的房地產庫存，這又使得房地產去庫存的周期延長。這時，能消化城市土地面積且帶動購房消費的棚戶區改造，便成了一個可供政府參考的房地產去庫存方案。

二、棚改政策的變遷

（一）貨幣安置

貨幣安置，是棚戶區改造過程中對被拆遷人的一種補償方式，即拆遷人按照市場評估標準對被拆遷人給予一定貨幣補償從而取得房屋產權。貨幣安置的主要資金來源于國開行對各地政府的貸款。據統計，國開行在2015、2016、2017年發放給棚戶區改造的貸款分別為7509億元、9725億元、8800億元。截至今年六月末，累計發放棚戶區改造貸款38684億元。從全國范圍來看，如下圖1所示，2014年棚改貨幣化安置比例經網絡數據估算約為20.00%，而在2017年該比例為60%，棚改貨幣化安置呈現出逐漸上漲的趨勢。

（二）實物安置

實物安置從字面意思理解，就是拆房子補房子，是由政府直接向被拆遷戶補助住房而非貨幣的補償形式。實物安置由政府直接投資房地產建設，對于開發商而言能節省大量的土地讓出金，政府也能從開發商處收取土地稅和各項撥款。所建房屋算入商品住宅面積，但是不計入房地產的銷售額數據，因此與房地產銷售增減并無直接關系。棚改實物安置的高峰在2008年至2014年。

（三）棚戶區改造政策在各地的差異性

雖然棚戶區改造貨幣安置進行的如火如荼，但是個別地區的貨幣安置比例已經下調。以山東省為例，該省在棚改中取消貨幣化安置選項；湖南省因地制宜，進行差異化處理，若棚戶居民所處縣市的房價較高，則貨幣安置的優惠力度相應降低。因此棚改貨幣化安置并非一勞永逸之舉，應視各區域具體情況而定。

三、棚改貨幣化對房地產市場的影響

（一）積極影響

1.帶動商品住宅消費

棚改貨幣化導致拆遷戶可以獲得高額貨幣補償，大多數人會直接利用補償金買房，由此大量資金進入當地房地產市場，從而拉動三四線城市住宅銷售快速增長。以江西省贛州市為例，其實際改造的棚戶區住房分別為2015年的10126套和2016年的28068套，其中采用貨幣化形式安置的有4431套和19705套，占比依次為43.8%和70.2%。與之相應的，2015和2016年的贛州市住宅銷售面積同比增長分別為15.0%、17.2%。

2.助力房地產去庫存和降周期

拆遷戶在獲得拆遷的補助款之后，基本會直接將補助款用于購房，這能夠有效地幫助房地產市場消化庫存。同時，一個棚改項目中獲得補償的拆遷戶通常具有一定規模，短期內涌入房地產市場，在一定程度上縮短了房地產庫存的消化周期。

3.刺激消費增長，帶動相關行業增產

貨幣安置往往是與購房補貼并舉的，在棚戶區拆遷戶用補助金額購置房產之后，往往還有多余的資金去為新居裝修、購置家具，無疑能帶動裝潢產業、家具業、電器產業等產業的發展。仍以贛州市為例，其在2017年進行棚改貨幣化安置，拉動住宅銷售的效果明顯，進而帶動新房裝修消費需求增長，僅后者的經濟效益就達到了30.3億元，約占贛州市社會消費品零售總額的4%。

（二）消極影響

1.房價上漲，增加居民購房壓力

在政府調控房地產產能和房地產庫存大量消化的雙重壓力之下，以貨幣安置為主進行棚改的城市，其房價勢必會上漲。此外，進行大規模棚戶區改造的城市多為三四線城市，人民的收入和生活水平普遍屬于中低等狀況。由棚改貨幣安置引發的房價上漲會增加大多數居民的購房壓力，和棚改改善民生的初衷相悖。

2.造成住房需求和房市資源的錯位

購房補助金所帶來的拆遷戶與普通居民在資金擁有量上的差距激化了房市供需上的不公平與不平衡。貨幣化安置的方式不僅能滿足被拆遷人的基本住房需求，而且給予他們在新住房選擇上的極大的自由權。房子除了居住功能，還被賦予更多屬性，種類包含但不限于學區房、工區房、景區房等，不一而足。很多被拆遷人出于各種原因，離開原住地而選擇在市區購房，有效增加市區的房屋需求。但是市區房屋供應量是有限的，供不應求房價上漲，導致部分有迫切購房需要的非拆遷戶居民無法以現有資金買到需要的房產。

四、棚改實物安置對房地產市場的影響

（一）積極影響

棚改中選擇實物安置，可以減少流入房地產的貨幣量，抑制房價上漲趨勢。貨幣安置下，會增加流入房市的貨幣量，使房市供小于求；相反地，棚改實物安置是由政府機關直接給拆遷戶分配。三四線城市普遍存在開發過剩庫存較大，空房較多的現象。棚戶區中雖為民生工程，但居住在棚戶區的并不完全是低收入群眾，部分居民可能還有其他房產，因而住房對其并不是剛需。在住房供給寬松的前提下，采用實物安置才能夠更有效地消化庫存。長期實行實物安置，能使房地產商自行減少產能，能夠有效抑制房價和防范房市泡沫。

（二）消極影響

短期內造成拆遷戶生活不便，增加城市住房壓力。很多三四線城市的返遷房是在原有棚戶區的基礎上建成的，且安置手續復雜。由于返遷房的安置周期長，拆遷戶往往不能于第一時間入住新房，生活較為不便，且此期間諸多的拆遷戶也會引發城市的出租房市場出現一定的混亂。此外，返遷房的位置都是由政府事先決定好的，拆遷戶通常沒有選擇的余地，相比于貨幣安置略缺少靈活性。

五、結語

在棚改政策的未來發展過程中，國家應考慮出臺并完善以置代購新政策。提高棚戶區改造實物安置返遷面積和補助標準，鼓勵棚戶區居民選擇實物安置并改善居住條件。在棚改促進房地產去庫存問題上，要重點關注棚改區域新建房屋將會形成新的庫存。實物安置是解決住房需求而非購房需求的棚改手段，他在注重人民剛需的同時兼顧庫存消化，因而棚改區域新建房屋的數量要與實物安置的具體需求相匹配。貨幣安置的成本約是實物安置的1.4-1.6倍。若是大規模推行實物安置改造，能節省下大量資金用于國民生產、科研發展、民生改造等領域，在減少地方政府財政壓力的同時，實現優化資源配置。

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（作者單位：贛州市第三中學）