寸田尺地登版籍

文 ｜ 景志剛

土改運(yùn)動(dòng)分田登記

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏……”無論是憂國(guó)憂民的先賢名士，還是現(xiàn)代都市的城漂一族，擁有一宅一地的安居之所，始終是古今不移的人生理想。

從土地登記、房產(chǎn)登記到不動(dòng)產(chǎn)登記，一本精美的證書、幾張薄薄的紙頁，代表著土地房產(chǎn)的占有和法律賦予的權(quán)利，也當(dāng)之無愧成為眾多百姓家中分量最重的資產(chǎn)憑證。

稅由籍生，籍為稅設(shè)

“稅由籍而來，籍為稅而設(shè)之。”古代的地籍又稱版籍、田冊(cè)，其最原始、最基本的含義，便是為征收田賦而登記土地所建立的清冊(cè)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，后世的地籍不再滿足于征繳賦稅之需，其作用逐步延伸到保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)、保障土地交易，乃至為土地規(guī)劃、開發(fā)、利用和管理提供基礎(chǔ)資料。

土地登記是地籍建立的前提。“禹別九州，隨山浚川，任土作貢”，大禹治水土、劃九州、辨土質(zhì)、定田等，開創(chuàng)了土地調(diào)查和登記之先河。商周時(shí)分封建制，天子上承天命、授土授民，將王畿之外的土地和人口逐級(jí)分封給諸侯、卿大夫和士，分別建立封國(guó)、采邑和食田，創(chuàng)設(shè)出集體勞作、人地一體的“井田制”。而支撐這一土地權(quán)利體系的，正是集戶籍、地籍、賦籍于一體的早期土地登記制度。

對(duì)于土地登記及地籍資料的重要性，古人很早便有深刻的認(rèn)識(shí)。管仲在齊國(guó)推行“相地而衰征”，強(qiáng)調(diào)“戶籍田結(jié)者，所以知貧富之不訾也。故善者必先知其田，乃知其人，田備然后民可足也”，這里的“田結(jié)”即指土地圖冊(cè)。楚國(guó)“書土田”“量入修賦”，開展土地登記，按收成征繳賦稅。商鞅在秦國(guó)變法，提出“算地”“定分”之策。算地，調(diào)查、核算和掌握土地狀況；定分，以法律形式確認(rèn)土地所有權(quán)，這些都構(gòu)成了土地登記的基本框架。

黔首實(shí)田，編戶齊民

中華自古以農(nóng)立國(guó)，農(nóng)地與農(nóng)業(yè)事關(guān)國(guó)運(yùn)興衰。自秦漢起，為了增強(qiáng)國(guó)力、鞏固政權(quán)，歷代統(tǒng)治者均把清查登記土地、擴(kuò)大賦稅來源作為治國(guó)理政的重要手段。

真正意義上的全國(guó)土地登記和地籍清查，發(fā)生于秦始皇31年（公元前216年）。贏政下詔“使黔首自實(shí)田”，責(zé)令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，如實(shí)申報(bào)實(shí)際占地面積、產(chǎn)量和人丁數(shù)量。經(jīng)審查核實(shí)后，評(píng)定產(chǎn)量、計(jì)算稅額、登記入冊(cè)并上報(bào)到縣，政府承認(rèn)私有土地產(chǎn)權(quán)，以此為據(jù)征收田租。這也是歷史上第一次以法令形式明確土地必須依法登記。

漢代實(shí)行編戶齊民，將治下所有平民的姓名、年齡、籍貫、身份、相貌、財(cái)產(chǎn)等情況統(tǒng)統(tǒng)載入戶籍，當(dāng)然也包括占有土地的數(shù)量和使用狀況。東漢建武十五年（公元39年），光武帝劉秀發(fā)現(xiàn)稅籍失實(shí)，還專門下詔要求各州郡復(fù)查核驗(yàn)，在全國(guó)范圍進(jìn)行大規(guī)模土地清丈詳查并登記入冊(cè)。隋唐之時(shí)，封建王朝進(jìn)入鼎盛時(shí)期，全國(guó)統(tǒng)一的土地分級(jí)登記制度開始建立。“凡里有手實(shí)，歲終具民之年與地之闊狹，為鄉(xiāng)賬。鄉(xiāng)成于縣，縣成于州，州成于戶部”，先由鄉(xiāng)里登記和統(tǒng)計(jì)，匯總成鄉(xiāng)賬；再上報(bào)到縣，匯總成縣賬；再送達(dá)至州，匯總成州賬；最后上報(bào)到戶部。全國(guó)人丁數(shù)目、田宅數(shù)量、賦稅規(guī)模，一冊(cè)在手，一目了然。

砧基立簿，魚鱗作冊(cè)

由漢至唐的千余年間，戶籍一向重于地籍，人口、土地以及所需繳納的賦稅往往登記于同一本簿冊(cè)，以戶籍為主、地籍為輔，土地狀況僅作為附帶事項(xiàng)而登記于戶籍冊(cè)中。待兩宋時(shí)，經(jīng)濟(jì)空前繁榮，土地交易活躍，土地清丈和登記技術(shù)大幅度提升，地籍方才脫離戶籍而單獨(dú)存在。

砧基簿。所謂“砧基”，即土地的四至。砧基簿興起于南宋紹興年間，隨經(jīng)界法而施行全國(guó)。制作砧基簿時(shí)，先由農(nóng)戶自行畫出田產(chǎn)形狀圖，詳列所有田產(chǎn)數(shù)目，說明每一塊田產(chǎn)的面積、范圍、位置、所屬鄉(xiāng)村及來源、等級(jí)等，交縣府核查并加蓋朱印，送專門負(fù)責(zé)土地登記的經(jīng)界所審核后，發(fā)還各戶作為產(chǎn)權(quán)憑證。砧基簿一式五份，分別由農(nóng)戶、鄉(xiāng)、縣、州和路轉(zhuǎn)運(yùn)司保存。產(chǎn)權(quán)登記與交易均以砧基簿為準(zhǔn)，田宅交易必須在雙方砧基簿注明，并在鄉(xiāng)、縣砧基簿批注，否則不予承認(rèn)。

魚鱗圖冊(cè)。相當(dāng)于現(xiàn)今的地籍圖和土地登記冊(cè)，初創(chuàng)于宋，興盛于明，傳承至清。魚鱗圖冊(cè)分為分圖和總圖，分圖以獨(dú)立地塊為單元繪制，官方統(tǒng)一編號(hào)，標(biāo)明地域、戶主、坐落、面積、四至等；總圖將里、都、鄉(xiāng)、縣、州土地繪制在一起，水陸、山川、橋梁、道路及各獨(dú)立地塊依序排列，圖案形似魚鱗，故稱“魚鱗圖冊(cè)”。圖冊(cè)一式四份，分別存于縣、府、布政司和戶部。魚鱗圖冊(cè)作為最具代表性的土地登記方式，標(biāo)志著古代中國(guó)土地管理制度的完善與成熟。

確權(quán)登記，定分止?fàn)?/h2>

古代的土地登記，稅賦征收是主因，產(chǎn)權(quán)證明為附屬。首次將以土地為中心的現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記引入國(guó)內(nèi)的，當(dāng)屬清末借鑒德日民法所編的《大清民律草案》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義、登記規(guī)則和效力均有明確規(guī)定。該法雖因清亡而終，其精髓卻由民國(guó)繼承。

孫中山先生大力提倡產(chǎn)權(quán)登記：“建國(guó)后讓一切業(yè)主自動(dòng)向政府申報(bào)其產(chǎn)權(quán)及現(xiàn)價(jià)，由政府登記并發(fā)給權(quán)證。”1922年，北洋政府頒布中國(guó)歷史上第一部不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)——《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，登記的對(duì)象為土地及建筑物，登記的權(quán)利分為所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、債權(quán)、租賃權(quán)。各地地方法院設(shè)登記處，專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。

從1930年到1935年，南京國(guó)民政府先后頒布《土地法》《土地法施行法》，將土地登記和地籍管理以法律形式固定下來，規(guī)定對(duì)土地及其定著物的權(quán)利進(jìn)行登記和變更登記，登記的權(quán)利包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和抵押權(quán)，土地權(quán)利在登記程序進(jìn)行中發(fā)生爭(zhēng)議由土地裁判所裁判。1946年，《土地法》修訂并公布《土地登記規(guī)則》，實(shí)行權(quán)利登記制，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度初步形成。

不動(dòng)產(chǎn)登記作為新生事物，很長(zhǎng)一段時(shí)期不被公眾認(rèn)可。北京地方審判廳登記處曾于1925年4月在全城張貼布告，宣傳不動(dòng)產(chǎn)登記的好處：“北京的土地房屋自庚子變亂后，關(guān)系很復(fù)雜。有補(bǔ)簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實(shí)在不少。一經(jīng)登記處登記，權(quán)利就算是永遠(yuǎn)確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有。即萬一遇到兵災(zāi)水火，契據(jù)丟失，不須登報(bào)聲明，不須找鋪保補(bǔ)契，就可以對(duì)抗第三人……”

民國(guó)時(shí)期土地所有權(quán)證

解放初期土地房屋所有證

集體土地使用證

國(guó)有土地使用證

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書

重建地籍，耕有其田

土地是農(nóng)民安身立命之本，依靠工農(nóng)革命起家的共產(chǎn)黨人歷來重視土地問題。從“一大”黨綱提出土地問題、“五大”通過《土地問題決議案》，到1928年《井岡山土地法》、1929年《興國(guó)土地法》，再到1931年《土地登記法》、1947年《中國(guó)土地法大綱》，分配登記土地、實(shí)現(xiàn)“耕者有其田”始終是一條主線。

新中國(guó)成立之初，土地登記隨土地改革推行全國(guó)。1950年6月，中央人民政府頒布《土地改革法》，規(guī)定“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)一切土地所有者自由經(jīng)營(yíng)、買賣及出租其土地的權(quán)利。”同年11月，內(nèi)務(wù)部印發(fā)《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指示》，規(guī)定“凡土地改革已經(jīng)完成的地區(qū)，為切實(shí)保障土地改革后各階層人民的土地房產(chǎn)所有權(quán)，鞏固與提高農(nóng)民生產(chǎn)情緒，不論農(nóng)民新分的土地及原有土地，均應(yīng)一律頒發(fā)土地房產(chǎn)所有證。”

改革開放以來，土地登記進(jìn)入新的階段。1986年6月25日公布的《土地管理法》，規(guī)定國(guó)有和集體土地都必須由縣級(jí)或縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)或使用權(quán)。1989年11月國(guó)家土地管理局頒布《土地登記規(guī)則》，2007年11月國(guó)土資源部發(fā)布《土地登記辦法》，對(duì)土地登記的主體、對(duì)象、條件、程序、權(quán)利保護(hù)等作出具體規(guī)定。2014年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)土地、海域、房屋、林木等實(shí)施統(tǒng)一登記，不動(dòng)產(chǎn)登記以全新的姿態(tài)再次登上歷史舞臺(tái)。

一寸土田，維系百姓冷暖；數(shù)尺竹簡(jiǎn)，銘刻千載興衰。歷史不僅是英雄豪杰的戰(zhàn)場(chǎng)，更是普羅大眾的家園。正是這一家一戶的版籍、一圖一文的田冊(cè)，為我們展示著古老文明的滄桑軌跡，更將描繪出華夏大地的光明未來。