“營改增”對房地產(chǎn)稅收的影響及其稅收籌劃分析

徐貴平

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，城市房價居高不下，國家因此加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控，在此背景下房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”刻不容緩。“營改增”在房地產(chǎn)稅收改革中具有重要作用，其主要是影響房地產(chǎn)及企業(yè)生產(chǎn)成本和企業(yè)稅負的，所以需要對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本進行調(diào)節(jié)和優(yōu)化，從而促進企業(yè)的健康發(fā)展。

一、“營改增”對房地產(chǎn)稅收的影響

第一，房地產(chǎn)造價成本的多樣化。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中影響因素是多種多樣的，但在這些因素中影響最大的是建筑行業(yè)，也是就房地產(chǎn)開發(fā)的合作伙伴。在“營改增”實施后，建筑材料、建筑技術(shù)、施工企業(yè)的勞動服務等逐漸增多，增加了建筑行業(yè)實際支出的稅負負擔，加大了建筑造價成本。

第二，“營改增”對于稅負方面的影響。在“營改增”實施之后，增值稅的抵扣鏈條得到了延續(xù)，能夠有效地避免重復征稅的現(xiàn)象，減少了相應的資金支出，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅務負擔。在當前階段，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)實施的土地增值稅與營業(yè)稅雙征收的方式，但這兩種稅務形式屬于內(nèi)稅范疇，這就加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅款。另外，內(nèi)收征收受特殊定價制度的影響，存在著被重復征收的現(xiàn)象。

第三，加速房地產(chǎn)資源的升級。房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展過程中正在從單一住宅向產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展過度，比如物業(yè)產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)以及工業(yè)等多個領(lǐng)域，正是房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的多元化結(jié)合才增強了其抵抗風險的能力。在“營改增”背景下，要對房地產(chǎn)貸款進行嚴格控制，避免房地產(chǎn)金融產(chǎn)品過快增長。從房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢來看，多元化發(fā)展使然，企業(yè)結(jié)構(gòu)和負債情況會因此而發(fā)生改變，所以在支付過程應該著重房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的優(yōu)勢，促進房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

二、“營改增”下房地產(chǎn)稅收籌劃分析

第一，成本稅收籌劃方案的制定。房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性使得其在開發(fā)過程中需要消耗大量的時間和資金，所以在項目開發(fā)施工建設之前，要對每一個開發(fā)環(huán)節(jié)做好精心的策劃，進行開發(fā)成本的計算，控制好項目的開發(fā)成本。同時，“營改增”政策實施后對企業(yè)的增值稅進行了扣除，所以房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設過程中就要將這些成本進行最大化的預算，然后利用增值稅的方式進行平均抵消，以此來減少稅收負擔。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理過程中，稅收對其利潤的影響是非常大的，所以稅負的存在和增加會增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，所以事先做好科學的籌劃，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益具有重要意義。

第二，加強房地產(chǎn)項目管理建設。“營改增”在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域應用最主要的目的就是要降低企業(yè)的稅收負擔，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須提高對“營改增”政策的重視，加強項目組織管理建設，使房地產(chǎn)開發(fā)建設的每一個環(huán)節(jié)都參與到“營改增”過程中來。例如，在項目開發(fā)中進行材料采購時，需要清楚地了解供應商的納稅屬性，確認其屬性之后在進行合作，這樣有利于抵扣進項的最大化，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

第三，強化對從業(yè)人員的再教育。“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施需要有相應的管理制度進行約束，同時還應該有嚴格的考核標準進行規(guī)范，并強化對從業(yè)人員的再教育與培養(yǎng)，提高他們的從業(yè)水平。首先，可以經(jīng)常對稅務人員進行專業(yè)知識教育，提高他們的專業(yè)技能和水平。其次，對稅務人員進行考核，考核不通過者繼續(xù)接受教育。最后，將稅務人員的績效、獎金等與其從業(yè)水平等結(jié)合起來，調(diào)動他們學習和工作的積極性，在保證納稅人合法權(quán)益的基礎上，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)來說不僅是制度上的改革，也是發(fā)展上的機遇，所以房地產(chǎn)行業(yè)要抓住這個難得的機遇，在企業(yè)內(nèi)部深入實施“營改增”政策，并對政策內(nèi)容進行深入研究，制定與當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相符合的稅收籌劃方案，盡可能地降低企業(yè)的生產(chǎn)成本和稅收負擔，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資源配置，加速企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。