有品質的居住 有尊嚴的打拼Enjoy Living 將城市留給年輕人

汝元昕

35歲時從正熱的房地產業急流勇退，赴美深造追尋留學夢想。王戈宏說，“如果不是當時去美國學習了REITs，就沒有今天我做的中國第一支公寓類REITs，也可能沒有新派公寓。”

2013年到2019年的六年時間，新派公寓完成了在深交所率先掛牌中國第一支公寓類REITs的歷程，并不斷穩步向前。其背后的舵手王戈宏主要干了3件事：

第一，把長租公寓按消費品做，打造了新派公寓，讓消費者對新派有了穩定的品牌認知以及定價，在北京的故宮附近和CBD開了樣板店和旗艦店，并在全國多地落地面對不同消費需求的細分產品;

第二，將REITs模式率先引入長租公寓，實踐了發起私募不動產基金收購資產，并把它包裝、改造、升值，并退出，給了投資人可觀的回報;

第三，實現了從產品規劃設計、運營管理到最后的資產證券化退出的完整閉環解決方案，跟開發商、資本、業主合作，既幫他們做產品，管理，也幫他們做REITs，實現資產增值與回報。

35歲去留學

積累可以創造財富的財富

王戈宏的人生經歷中，“讀萬卷書”與“行萬里路”相互交織。伏案鉆研的日子與下海經商的歲月各有其滋味，亦對他的人生與事業產生了截然不同的影響，造就了相輔相成的裨益。

在采訪過程中，王戈宏向《留學》記者分享了一段令他記憶猶新的對話。“我曾經面試過一位國內名牌大學的畢業生，他問我：‘男人30歲之前應該工作還是繼續深造？我分享了我的建議，是三個‘盡可能多。”王戈宏悠悠道來，“第一，學習盡可能多的技能;第二，去盡可能遠和多的地方;第三，體會盡可能多的挫折。”

這三個“盡可能多”不僅是王戈宏對年輕人的建議，其中也蘊涵著他真切的人生感悟，暗示著他成功的秘訣。“有了這三個‘盡可能多之后，確定一個方向，堅持做10年以上，就會容易成事。”王戈宏如是 說。

“學習盡可能多的技能”是王戈宏自年少時期就擁有的習慣。對他來說，學習不是一種壓力或任務，而是懷著一腔熱忱追尋的樂事。在學生時代，王戈宏是名副其實的“學霸”，“除了學習和運動之外沒有別的愛好，除了考第一名之外沒有別的特長”。他擅長英語，酷愛鉆研數學和物理，高中時期通讀了《相對論》，還曾獲得甘肅省奧林匹克物理競賽第13名。本科畢業后，他仍孜孜不倦地行走在求學之路上，在上海交通大學攻讀MBA，回國后在社科院進修了金融博士，后又讀了著名的沃頓商學院的AMP。多樣化的學習經歷為他日后的事業奠定了堅實的知識基礎。

“去盡可能遠和多的地方”是王戈宏接下來人生故事的真實寫照。走出象牙塔后，他不拘泥于書本，亦不甘居于一隅，而是迅速地投身時代的潮流之中，開創自己的一番事業。20世紀90年代，房地產市場的黃金年代拉開了序幕，王戈宏南下廣州和深圳創業，從事房地產策劃產業，逐漸取得不小的成就。這成為了王戈宏與房地產業緣分的開 端。

2003年，正當事業漸入佳境之際，王戈宏獲得了一個去美國丹佛大學深造的機會。在事業與學業之間，當時35歲的王戈宏選擇了后者。那時，中國的房地產業風頭正勁，王戈宏卻急流勇退，為了求學不惜將打拼多年的事業歸零。談及當初的選擇，他坦言“有過猶豫，也付出了勇氣與代價”。但是對此他絕不后悔。“當已經完成一件事情的時候，它就變得簡單了，對我來說沒有挑戰性。”

赴美留學，正與王戈宏“盡可能多”的人生哲學相呼應。“回顧自己工作以及留學等等的經歷，我發現我不自主地為自己積累著‘盡可能多。”王戈宏告訴《留學》記者，“簡單的事很多人都在做;而選擇困難的事就需要有智慧、視野與堅韌。這是可以創造財富的財富。”

邂逅REITs

事實上，留學的夢想早就在王戈宏的心中生根發芽了。在他看來，留學的重點并不在于學習知識與技能，而是能擁有一個長時間體驗不同的思維與生活方式的機會。了解其他種族的人是怎樣工作、生活、思考的，是一種很有趣的體驗。人生如果沒有一次深刻的海外學習與生活經歷，是很遺憾 的。

王戈宏抓住了美國留學的機會，實現了自己的夙愿。在丹佛大學研究商科期間，他并不安于埋頭課本。在沒有課的時候，他開著車在美國的土地上漫游，從西到東，從北到南，從洛杉磯到華盛頓，從華盛頓到邁阿密，他的足跡與身影橫穿了美國的國土。在這樣的旅程當中，王戈宏深入地體驗了美國的本土文化，交了一些當地的朋友，忘掉自己華人的身份去融入美國。

對于已過而立之年的人來說，放下國內不錯的工作，遠渡重洋深造，并不是一個能輕易做出的決定。“工作后留學到底值不值得”是很多人縈繞心頭難以抉擇的問題。對此，王戈宏給出了自己堅定的答復與建議：“有條件一定要留學，每個人留學的目的與收獲可能各不相同。但是我覺得，一個在國外有過完整學習、工作、生活歷練的人，心靈與思維會被重新締造。”

在王戈宏看來，留學不是為了拿一個學位或者鍍一層金，而是讓自己打破原有的舒適、慣性與狹隘，在一個不舒適、不自信的他族環境里重新建立自信與找回舒適。“這一關如果過了，一生都會受益匪淺。留學能夠幫助你成為一個擁有‘國際心的人，獲得一次新的生命。”

王戈宏所言的“新的生命”并非一句心靈雞湯式的勸勉，而是他真實深刻的切身體會。“如果不是當時去美國學習了REITs，就沒有今天我做的中國第一支公寓類REITs，也可能沒有新派公寓。”可以說，如今王戈宏事業的創新與突破，正是源自于十余年前在美國與“REITs”概念的邂逅。

在美國深造時，王戈宏在課余時間苦練高爾夫球，也酷愛研習各種建筑。有一位教授開玩笑地對他說：“要不你轉行學習高爾夫吧，或者研究REITs吧，這是在美國發展很好的房地產金融工具，未來中國可能會 有。”

這是王戈宏第一次聽到REITs，他立刻被這個概念吸引，開始著手研讀大量相關資料。最初的學習過程艱澀不易，但在興趣驅使下，王戈宏堅持了下來。丹佛大學在房地產金融領域有很高的研究水平，這也為王戈宏的學習營造了得天獨厚的環境。

REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即房地產投資信托基金，指的是借助匯集的社會投資者進行房地產投資經營管理，然后上市成為股票，并將絕大部分租金收益免稅分配給投資者。它起源于20世紀60年代的美國，并在20世紀90年代后進入高速發展時期。

2005年初，與朋友的一次交談為王戈宏深入鉆研REITs領域提供了契機。“《創富志》的主編張信東曾經是國內知名的財經雜志《新財富》的主編，是我多年的好友。我在美國打電話跟他閑談的時候，興奮地把REITs這種產品告訴了他。”王戈宏告訴張信東，這是房地產金融的“新產品”，在美國發展很好，以后在中國也會有市場。張信東當即為王戈宏在《創富志》開了一個專欄《地產邊緣》，每月一期，系統介紹美國各類REITs的案例。

三年的專欄作家生活中，王戈宏把美國REITs的各類企業都研究了一遍。新派公寓類REITs的項目，正是在此時墊下了堅固的基石。張信東后來開玩笑說，“寫專欄寫成了實踐者！”

“城市的廣場應該屬于年輕人”

2009年，結束了6年之久的美國留學與工作生活，王戈宏懷著滿腔熱忱與施展才華的渴望回到了國內。脫離了研究學者的身份，他再次進入了創業者的角色里。

以前從事房地產領域積累的豐富經驗，加之在美國對于REITs的深入觀察與研究，賦予了王戈宏重啟事業的靈感與信心。“我要把REITs這種先進的金融工具與中國的房地產市場結合起來。”

回國伊始，經歷了幾番嘗試與頓挫，進行了深入的調研與思考后，王戈宏將目標放在了長租公寓市場上。由于在美國期間一直租住公寓，他對于這一群體的需求更加能夠感同身受。最初創立新派公寓的決定，充滿了一代年輕人的情懷。創立新派公寓的初心，就是“讓年輕人住回城里”。“城市的廣場不僅屬于大媽，還應該屬于年輕人，一座偉大城市的夜晚，不應該拒絕年輕人。”王戈宏決定將新派公寓建在城市的核心地段，“將年輕人留給了這個城市的夜 晚”。 2013年，經過一年的籌備，新派公寓的樣板店和旗艦店分別在北京的故宮旁邊和北京CBD的核心區開設，兩個店均在3個月內實現了滿租。

“其實中國租房消費者的需求非常之大，但產品供給卻嚴重不足，供需錯配，傳統的中國開發企業一直聚焦的是家庭需求而不是城市里的白領。別的不說，五六年過去了，北京CBD核心區還是只有新派一家高端公寓。”王戈宏眼中的問題映照他創立新派的初衷，“想讓中國的年輕人可以有品質的居住，有尊嚴的打拼。”直到現在，他和他的團隊仍一直在路上。

新派類REITs成功掛牌

開啟60萬億量級全新市場

新派公寓另辟蹊徑的發展模式，也意味著加倍的艱難險阻。從2013年新派公寓成立，到2017年在深交所掛牌類REITs，4年的時間內經歷了八起八落。彼時，新派類REITs并沒有可以參照的案例，王戈宏帶領團隊摸著石頭過河，一步一步邊研究邊推進。

談及那段艱難時光，王戈宏不忘肯定團隊中每一位伙伴的努力與付出。他告訴《留學》記者，專業團隊里券商、律所、評級、評估人員，每一個人都付出了巨大的努力。凌晨的辦公室，常常燈火通明。“由于投資人對產品不是很理解，每一次融資談判都在最后一刻功虧一簣，期間總是好壞消息交替。作為核心推動者，我雖然內心極其煎熬，但每一天面對團隊時我必須要展示樂觀與信心。好幾次走不下去時，只好靠酒麻醉自己，第二天醒來時繼續堅 持。”

2017年11月3日，新派公寓類REITs在深交所成功掛牌。3.6秒的掛牌鐘聲，凝聚的是王戈宏的團隊4年的努力。風光背后的心酸，不為外人所知。回憶起那時的情形，王戈宏至今掩不住激動之情：“臨近深交所開新聞發布會的前30分鐘，峰回路轉，一切落定。老天不負奮斗者。發行成功后，我們的團隊一起慶功，從晚上7點喝酒到12點，真正體會到了置于死地而后生的酣暢淋漓。”

新派公寓是國內第一個用私募基金方式收購物業做公寓的公司。“一開始很多人不理解，認為這是很傻的。”王戈宏說，“直到2017年做成中國第一支公寓類REITs，在深交所掛牌后，才被認為走出一條資產管理的價值閉環，這種模式成為很多地產基金轉型的選擇。”

誠然，在中國資產證券化的路程上，新派公寓成為了標桿和引領者。新派類REITs的成功掛牌，開啟了一個60萬億量級的全新市場。隨后半年時間，住房租賃的資產證券化雨后春筍般的出現。

“有時，做最傻和最難的事可能是正確與長遠的選擇。”王戈宏如是總結新派的創立、發展、掛牌之路。

“To G”

新派的成長與國運合拍

回顧新派公寓6年多以來的成長道路，其中有輝煌的瞬間，亦不乏落寞的時刻。曲折摸索，砥礪前行，終于自成一派。談及成功的原因，王戈宏首先將之歸功于時代潮流的助推。

“新派公寓是在深交所成功發行的中國首單住宅租賃類REITs，它的創立與成功植根于國家的大政策。”王戈宏說，“當你的思維與這個時代的脈搏同步的時候，當你所做的事情與國運合拍的時候，你就會發現做什么都很順利。個人沒什么高明，踩準時代的趨勢才是關鍵！”

新派公寓的發展正是借了“雙創”時代的東風。國家鼓勵大眾創業、萬眾創新，出臺一系列政策為創業者清障搭臺。在金融領域，國家與地方層面越來越多的支持政策為金融創新活動提供了廣闊的空間。與此同時，國家深化住房制度改革，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，中國的房地產迎來了新的機遇。

“國家鼓勵租賃的時候，我在做租賃;國家鼓勵金融創新，我已經在實踐地產的金融創新REITs。”一路上，新派公寓的成長有時代大方向的引領、國家政策的撐腰。作為掌舵人的王戈宏清醒地意識到了這一點，并期待著時代賦予更多機遇。

二房東模式紅利消退

2020如何轉型

在王戈宏看來，中國的公寓產業蓬勃發展，是時代發展的必然趨勢。“衡量一個城市是否有競爭力，一個重要的指標就是能否吸引人才工作與居住生活。每一位人才都在城市里買房居住是不現實的，因此，完善的職住平衡體系以及成熟的租賃公寓市場變成為一個城市是否成熟的標志。國際上著名的大都市都有成熟的租賃市場，中國一線城市以及經濟活躍的二線城市人才的流動為租賃公寓提供了巨大的需求以及機遇。”

伴隨著機遇而來的，還有嚴酷的挑戰。王戈宏表示，當前長租公寓市場盛行的二房東模式并不是一個健康的可持續的模式，一些過于激進、簡單、追求規模的企業會遇到種種問題。“這種挑戰很正常，能夠促使行業反思，共同探索未來可以健康發展的符合邏輯的新模式。”

在機遇與挑戰并存的時代背景下，公寓產業將迎來發展軌跡的拐點。王戈宏向《留學》記者表示，2020年是公寓產業重新創業以及在新的起點再發展的轉折點。“2020年起，長租公寓的企業將會面臨商業模式的抉擇。在二房東模式的紅利基本消失后，打造品牌的客戶價值以及資產管理能力將是新的擴展挑戰。未來，在輕資產和重資產兩個戰線完成閉環的企業將會有機會突出重圍，同時，具備全國跨地域運營能力的品牌也具備競爭力。所以，2020年起，將會出現大魚吃小魚，以及大魚吃大魚的各類并購。”

新派公寓成立以來，選擇了幾個最難的事去做：沒有像同行一樣按照二房東模式去簡單擴張，而是分別實踐嘗試了二房東模式、類REITs模式，以及品牌輸出模式;不是用一個產品復制，而是有意選擇不同類型資產，實踐了精品公寓、白領公寓、青年公寓以及家庭公寓四個不同價位產品;沒有在一個城市多開點，而是在北京、深圳、成都、南京等中國不同地域實踐了跨地域能力。

新派公寓類REITs的成功意義在于為當下大型租賃用地提供了資產證券化的路徑。“我們為租賃人才公寓社區提供從產品規劃設計、運營管理到最后的資產證券化退出的一整套解決方案。當下，我們在北京、深圳、廣州正在運作的每個項目社區都超過10萬平方米。”

王戈宏向《留學》記者介紹，新派的獨特規模化之路從2020開始啟動。“新派公寓用最少的資本、最少的項目、最精悍的人員完成了四檔產品落地、產品標準建立，以及大數據系統。類REITs的實踐將會為大型租賃人才公寓項目提供整體價值提升的服務，同時與金融機構成為Pre-REITs基金并購資產，為公募REITs打造規模化資產包。這是2020年新派公寓的新機 遇。”。