房地產企業內部控制關鍵點探析

李敏

摘要：伴隨國民經濟的不斷發展，我國的宏觀經濟環境在發生不同程度的變化，特別是房地產企業的生存環境變化極大，這種變化大多是不利于房地產企業的，具體的來說，房地產企業需要加強內部控制以尋求自身的穩步發展。對于房地產企業而言，內部控制會對其經營管理帶來極大的幫助，特別是對內部控制關鍵點的探討與分析，可以有效降低其運營成本及各項風險，從而實現企業的長效發展。

關鍵詞：內控關鍵點;風險點;房地產企業

一、引言

伴隨政府宏觀經濟政策的變化，房地產企業面臨的內、外部競爭環境正在發生前所未有的變化，房地產企業將會面臨更多的生存挑戰。針對這種情況，房地產企業需要加強內部控制，這要求企業發掘自身內部控制中的關鍵點或風險點，從關鍵點或風險點出發，對加強房地產企業內部控制進行理論上和實務上的探討，以確保內部控制在房地產企業中發揮出真實的作用。

二、房地產企業特征概述及內部控制關鍵點分析

（一）房地產企業概述

房地產企業一直是國民經濟的重要組成部分之一。由于城市人口的日益增多，住房需求不斷增大，房地產行業正在高速發展。發展務必是科學的，所以近年來國家對房地產行業的宏觀調控是十分及時的，對房地產行業的經濟政策呈現出緊縮的態勢?；诜康禺a企業的特殊性，房地產行業具有鮮明的特征性，主要是兩個方面的;一個是從業人員的差異性，另一個是企業運營的特殊性。前者主要體現為企業員工的變化和流動較多，后者主要體現為房地產企業的生產經營的風險性。由于房地產企業的生產周期長、作業風險大、產品特異性強，其生產經營需要較多的資金流動來支撐，因而其內部控制管理極具挑戰性。

（二）內部控制系統概述及內控關鍵點初步分析

房地產企業的內控基礎是專業的管理制度，其內控目的是：防范風險，高效監管。加強房地產企業的內部控制需要全面的過程控制體系、內部控制關鍵點的深入分析，二者形成的可以表征出企業生產經營過程的系統被稱為內部控制系統。內部控制是一個完備的要素系統，房地產企業可以從要素系統中分析出內控的關鍵點，比如從控制環境、信息與溝通等要素分析。

控制環境指的是房地產企業加強內部控制所需的客觀環境。任何企業發展都離不開環境的影響，房地產企業也不例外，因而房地產企業需要重視控制環境的構建。對于控制環境的構建，一部分環境是其主動要求建構的，另一部分環境是其被要求建構的，如：外部制度環境是房地產企業被建構的、內部人才環境是房地產企業可以主動建構的等等。就控制環境的優化而言，企業可以充分結合實際情況發掘自身優勢性，比如說企業人力資源環境的改變可以依托于優秀高校實習生或畢業生的對接。無論是內部環境或是外部環境，它們對房地產企業的發展都起到基礎性的作用，做好控制環境的優化，以期企業的長期穩步發展做貢獻。

信息與溝通是房地產企業內部控制的要素之一，它對企業內部控制的實施具有重要意義。房地產企業對信息的需求是很大的，特別是對信息的及時性要求極高。一般情況下，信息與溝通可以稱得上是企業內部控制的本質。如果企業內部的信息與溝通不夠順暢，那么企業實施內部控制的難度將會加大。信息的及時傳導或流動是房地產企業內部控制關鍵點之一，所以，完善適宜的信息傳導或流動機制是房地產企業需要思考的問題。

（三）內控關鍵點深入分析

另外，風險管控是當前房地產企業需要注意的內控關鍵點。現在很多房地產企業都認識到了加強內部控制的重要性，尤其是風險管控的探討已經成為諸多房地產企業熱議的話題。通常情況下，房地產企業把風險管控過程主要概括為風險識別、風險評析及風險應對。在風險管控過程中，風險識別是整個風險管控的重點和難點，做好風險識別是當前房地產企業應當實際探討的問題。

從一般意義上來講，風險識別是管理者對不確定事項的認識和分析。就不確定事項的影響而言，它可以分為正面和負面影響，因而不確定事項可以分為三類：第一類是既會造成正面影響又會造成負面影響的事項，第二類是只會造成正面影響的事項，第三類是只會造成負面影響的事項。第一類和第三類事項的負面影響共同構成企業的風險。就房地產企業而言，在管理層面和業務層面是風險點集中出現的區域。

從風險識別的過程來講，我們可以從以下三個層面概括風險的全過程。一是風險節點的匯總，房地產企業對風險的識別開始于企業的全管理流程及全業務流程，通過二者的風險分析和匯總，相關工作人員得出詳盡的風險點清單，最終為風險識別服務。二是風險節點的分類和整理，這要求企業的風險管理部門對風險點清單進行深入分類，以風險的發生頻率為依據形成由高級到低級的風險點匯總表。三是對風險點的深入探析。從風險點匯總表中選擇風險點出現的主要環節進行深入探討，發掘風險成因及后果，為制定風險應對方案做準備。

三、房地產企業的風險點及應對措施

（一）房地產企業面臨的風險點

依據國資委的權威文件，企業發展面臨的風險被區分為：戰略風險、市場風險、法律風險等。房地產企業發展面臨的風險點可以依據此分類來梳理。

首先，房地產企業的發展需要依照自身的戰略決策，因而戰略風險是企業發展不可避免的風險點之一?！叭藷o完人，金無赤足”這樣的道理在企業管理中依然適用，所以，企業管理者在進行戰略決策時難免會出現失誤。由于決策失誤造成的風險被稱為企業的戰略風險，房地產企業的戰略風險主要是政府政策多變造成的，因而很多房地產企業并不能及時的適應一個新的政策。具體可以體現為：宏觀經濟風險、重大政策調整風險等。

其次，財務風險。它指的是房地產企業在財務活動中受到內、外部因素影響，如受到不可抗力因素影響，從而使企業可能產生資產損失或財務欺詐。在房地產企業中具體體現為：現金流風險、財務控制風險等等。現金流是企業正常運營不可缺少的成分，從實務的角度分析，現金流可能會對企業造成的風險是多方面的：一是資金回流中的問題，如果資金回流不夠及時，那么企業將會面臨資金鏈斷裂的風險。二是成本對現金流的影響，成本變化可能會導致現金流出擴大。三是墊資導致的現金流緊張問題。

第三，市場風險。由于房地產市場本身和相關政策的變化是極快的，特別是市場經濟指標以及用戶對房產的需求變化沒有規律。因而房地產市場是險惡的，它的風險點具體體現為：房地產市場不樂觀、房屋滯銷率、空置率不低等等。

第四，運營風險。房地產企業的外部環境多變且復雜，企業正常運營過程很可能會出現“完不成預期目標、不可抗拒的損失”等現象。就其具體分類而言，房地產企業的運營風險可以分為人力資源風險、自然風險等等。其具體體現為：員工業務能力不足、自然災害所致損失等。

第五，法律風險。任何企業在經營管理中都要保證自身經營的合法性，特別是房地產企業，它的法律風險可以具體劃分為：合同管理、糾紛風險等等。其具體體現為：合同本身存在的潛在問題、整個業務流程中存在的糾紛點等等。

（二）提升風險識別的有效性

風險識別是風險管控的重要環節，同時它也是保障內部控制切實推進的關鍵點之一。對此，房地產企業要做好各項風險的識別，從自身實際情況入手，對每一個業務流程和管理流程深度分析，發現風險點，確保“風險被扼殺在搖籃中”。房地產企業可以具體選用的措施是：一是完善風險的匯總。這要求企業全員參與到的風險識別工作中去，讓每一個員工都有發現風險、識別風險的權利，最終保障風險識別的有效性。二是從管理層面和業務層面加強風險點的分類梳理。這要求房地產企業管理者和業務人員對風險有敏銳的感知力。僅有管理者和業務人員在自身工作中充分重視風險的發掘或挖掘，企業的風險識別才能夠真正有效。三是加強風險成因的挖掘。除不可抗力之外的風險因素通常情況下都是有原因的，因此，風險成因的挖掘需要有的放矢，抓住風險本身的特點，從整個業務流程中細致分析和探討，最終確保風險成因的明確。四是從風險成因的角度探討應急機制及方案。房地產企業在當代面臨的發展環境是復雜的、多變的，因而資金、資本風險時有發生，對此，房地產企業要盡可能的完善應急機制及方案，避免發生“因風險發生而破產”的嚴重情況，為房地產企業的穩步發展把好最后一道關。

（三）強化風險管控能力

房地產企業內部控制的關鍵點之一是風險管控，它決定了內部控制的總體效益。增強企業風險管控需要現有員工和引進人才共同完成。首先，企業管理者要做好人才引進和培養工作，對于現有員工，要做好風險管控的相關培訓，對于人才的引進，企業要吸收高水平的專業的財務控制人才。第二，做培訓工作不能一套式、形式化，企業管理者要把培訓工作的內涵充分發揮出來。其中，內涵式的培訓工作要充分考慮房地產企業的發展歷程、發展戰略等企業文化方面的內容，讓企業全員充分獲取企業認同感和自豪感，使企業員工對企業自身形成一個自信的全面的認知，充分發揮其工作積極性。第三，強化專業人才的風險管控。企業人才的內部交流需要得到有效保障，特別是引進人才與現有人才的交流十分重要，由于現有人才的工作經驗和行業認知較為成熟，他們對引進人才的影響是不小的，僅僅是經驗上的傳授就很重要。所以，企業管理者可以搭建一個企業內部共享的經驗交流平臺，如內部論壇、內部通信網絡等等，幫助企業內部人員實現更高效、更優質的企業內部交流，最終促進企業經營管理成果的提升。以上對策可以綜合利用現有員工和人才引進，幫助內部控制發揮出其真實效果來，最終助力于房地產企業的穩步發展。最后，要強化風險管控手段的應用。要充分使用現代企業風險管控的相關技術、經濟手段，如風險預警、敏感性分析等手段予以控制。

四、結語

綜上所述，加強房地產企業內部控制要從理論和實務出發，把握住內部控制的關鍵點，對內控關鍵點中的風險點進行深入探討，發掘房地產企業長期穩步發展的契機，探尋出適合自身實際情況的戰略對策，最終促使內部控制在房地產企業中發揮出真實作用來。希望以上探討能對行業從事者產生積極作用。

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