從地方兩會(huì)看樓市調(diào)控

董建國(guó)　鄭鈞天　程士華

2018年11月2日，日出時(shí)分的上海市區(qū)景色（李鑫/ 攝）

2018年房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控，市場(chǎng)逐步回歸理性。地方兩會(huì)上，十多個(gè)省份的政府工作報(bào)告提出房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系。此外，“一城一策”成為高頻詞。專家認(rèn)為，這預(yù)示樓市調(diào)控的靈活性將增強(qiáng)。

“穩(wěn)字當(dāng)頭”

從已召開(kāi)的各地兩會(huì)來(lái)看，今年調(diào)控以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。

去年年底，住建部在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，多地兩會(huì)也明確提出“三穩(wěn)”。

上海將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)保持總體穩(wěn)定;河南強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)城市之間政策聯(lián)動(dòng)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任”;福建提出，“健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

不少地方還明確了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)、措施。陜西省提出，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。四川省提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。深圳市強(qiáng)調(diào)，以更多經(jīng)濟(jì)手段構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，加快住房制度改革配套政策落地，并推進(jìn)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)。

“政策總基調(diào)沒(méi)有變，依然是‘穩(wěn)。”北京市人大代表、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)離開(kāi)這個(gè)主基調(diào)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，就是要防止房?jī)r(jià)暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒(méi)有變。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)等業(yè)內(nèi)專家分析，各地兩會(huì)透露出“穩(wěn)字當(dāng)頭”和強(qiáng)化預(yù)期管理的信號(hào)，表明各地樓市調(diào)控的穩(wěn)定性和連續(xù)性將會(huì)繼續(xù)下去。

聚焦住房保障

值得注意的是，今年各地兩會(huì)強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系，并強(qiáng)化了租賃住房布局。

一些城市普遍聚焦住房保障，力度比往年有所加大。北京提出，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，多渠道建設(shè)籌集政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬(wàn)套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬(wàn)戶，相較于去年力度更大。廣州市明確，2019年要擴(kuò)大戶籍家庭住房保障覆蓋面，基本建成保障性安居工程3.2萬(wàn)套，也超過(guò)了去年力度。

“在‘房住不炒的大前提下，‘一城一策已經(jīng)成為核心政策邏輯。”

其他熱點(diǎn)城市和省份也加強(qiáng)了住房保障體系的建設(shè)。上海提出，新增供應(yīng)各類保障房8萬(wàn)套;深圳的部署更加具體，提出加大人才住房、安居型商品房、公共租賃住房建設(shè)籌集力度，建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8萬(wàn)套、供應(yīng)3.4萬(wàn)套;安徽預(yù)計(jì)新開(kāi)工保障性安居工程21.45萬(wàn)套，基本建成10.19萬(wàn)套;福建2019年將完成棚戶區(qū)改造4.5萬(wàn)套。

為構(gòu)建租售并舉的住房格局，各地在租賃市場(chǎng)下功夫頗多。福建強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場(chǎng);北京市今年多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套（間）;深圳提出完善住房租賃監(jiān)管，出臺(tái)專門政策嚴(yán)控住房租金過(guò)快上漲;上海新建和轉(zhuǎn)化租賃房源21.2萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源14.6萬(wàn)套，建成住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，重視保障、鼓勵(lì)租賃是近年來(lái)構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房格局中的重要一環(huán)，今年多地將進(jìn)一步補(bǔ)齊保障和租賃的短板。針對(duì)目前房屋租賃市場(chǎng)諸多不規(guī)范現(xiàn)象，多地加強(qiáng)制度建設(shè)、金融支持，有利于實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路。

“一城一策”

本刊記者發(fā)現(xiàn)，“一城一策”成為多地政府工作報(bào)告中的高頻詞。專家認(rèn)為，這預(yù)示著樓市調(diào)控靈活性增強(qiáng)。

多地政府工作報(bào)告明確提出實(shí)行“一城一策”。福建省提出，落實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案;河南省明確堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長(zhǎng)沙等地還明確將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

“在‘房住不炒的大前提下，‘一城一策已經(jīng)成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細(xì)則，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。‘一城一策既能給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)可以避免統(tǒng)一調(diào)控帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

據(jù)了解，自2018年底至今，菏澤、青島、珠海等地對(duì)樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，無(wú)論地方采取何種微調(diào)都是為了“趨勢(shì)的穩(wěn)定性”，調(diào)控在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)差異性，有利于樓市整體保持平穩(wěn)。