港股地產：外圍環境趨穩 可超配內房股

興業證券 宋健

近期，國內各大房地產企業2018年的銷售業績陸續出爐，數據來看龍頭房企依然表現出遠高于行業平均的水平，顯示其業績的韌性。同時，近期房企面臨的外部影響因素逐步趨穩，利好個股市場表現。

外圍環境趨穩

首選來看，中美貿易談判取得積極進展，外圍環境趨穩，人民幣保持強勢，年內人民幣兌美元升值幅度達到1.3%左右，困擾內房股的美元債匯兌損失的因素短期解除。其次，在2018年12月如期加息以后，市場預計后續美聯儲加息將會放緩。此外，美股市場經過大幅度的調整后，風險得到釋放，目前開始企穩反彈，帶動港股整體情緒好轉。

調控政策邊際改善

行業政策的基調并無大的改變，堅持“房住不炒”，“保持房價的平穩”。但各地政府都有一些政策上的微調，包括但不限于降低戶口的入戶條件、取消限售、取消新房搖號、取消限價等等。首套房貸款利率開始見頂下行。土地市場跟隨銷售下行調整，北京兩年來首次出讓未要求“自持比例”和限價的地塊。認為各地調控政策的風向已經發生變化，整體會偏寬松，對行業都是正面的，有利于市場的穩定。

大型龍頭房企銷售韌性足

主要上市房企2018年合約銷售金額和面積同比增速分別為50%和49%，遠高于行業平均水平。絕大部分公司完成了全年銷售目標。目前市場處于下行階段，新房銷售平均去化率降至50-60%，房企反饋的指標“盤房源/搖號人數”持續上升，個別城市已經取消搖號政策。比較正面的一點在于主要二線城市的庫存并不高，約8-10個月，并且上文提高調控政策已經轉向，對市場的穩定有正面作用。認為主要布局一、二線城市的房企銷售仍將保持10-20%左右的增長。

拿地土地向二線城市聚焦

由于土地市場跟隨新房銷售市場降溫而降溫，土地流拍率上升，成交溢價率下降。上市公司下半年拿地的觀望情緒濃烈，但普遍看好二線城市的市場，拿地向二線城市及周邊的強三線城市聚焦。

融資通暢 成本回落

近期房企融資端通暢，各大上市房企發債額度充足，美元債市場火爆，且成本略有回落。新城發展控股成功發行2年期3億美元利率7.5%的優先票據；中國奧園成功發行3年期5億美元利率8.5%的優先票據。顯示市場信心的回暖。

內房股值得超配

我們仍然認為2019年房地產行業的機會大于風險，“防守”的基礎不斷被夯實，而“反擊”的能量正在聚集，地產股的機會在于預期改善后的估值修復，從當前到3月份是一個很好的窗口期，外圍環境、調控政策、房企融資端都正面向好。截止目前行業估值為2018年5.7倍PE，仍處于歷史較低位置，股息收益率超過7%。推薦標的優選行業龍頭，財務穩健，杠桿低，基本面扎實，有豐厚派息分紅的公司，行業首選中國金茂、龍湖集團、華潤置地，高彈性公司推薦關注新城發展控股、旭輝控股、融創中國。同時推薦關注財務狀況良好的大中型內房股的債券。