小城市開發區工業用地再開發評價研究

周 勤

身份證號：3101101982＊＊＊＊2731

隨著城市進步，各種舊有工業場地開展改造的過程中，最主要的就是確保整個城市總體規劃、城鄉總體規劃以及改造的整體計劃符合社會發展的實際需求。在工業用地、舊城區、舊村莊改造的過程中，除了要對原有的資源利用狀況充分的改造，還應該對改造后續社會經濟發展的影響分析，這樣才能夠為整個工業用地再開發提供準確科學的參考。一直以來在工業用地再開發的過程中，由于缺乏完善的評價體系，導致改造的后果評判并不準確。在基于數據調查評價體系構建權重確定的基礎之上，運用效益測算的方式來加強對工業用地再開發的經濟效益分析能夠促進對已改造完成的項目全面判斷，確保整個項目改造的進程得到有效增強。

一、工業用地再開發效益評價的構建思路

為了能夠確保對整個工業用地再開發的經濟效益全面準確的評估與判斷，最主要的就是對工業用地再開發的利用狀況、企業因素、經濟因素以及生態環境，等相關的項目全面的調查。

（一 ）項目利用狀況

在海創園規劃建設之前屬于煙臺經濟技術開發區，周邊主要以機械制造、電子信息等主導產業，還有汽車、手機、電腦、船舶、裝備制造，在發展的過程中形成了良好的產業氛圍。在項目開展的過程中，由于經濟區屬于煙臺市高層次人才教育產業集中園區。所以具有非常多的優秀人才，不僅云集了大量的專家學者，同時也能夠打造成為高科技人才高科技產業基地，在經濟開發區不斷發展的過程中，通過實現千人計劃的專家人群聚集，可以為本開發區提供了創新創業的良好發展前景，在科技園區平臺建設的過程中，通過設置留學人員創業園區大數據產業園中韓信息產業園等，可以形成集聚效應，還可以設置協同創新平臺，例如引入同濟大學，煙臺研究院，天津大學技術轉移中心等，實現產學研一體化發展，在公共服務平臺建設方面，通過打造千人計劃，為海外歸國的專家人群提供了創新動力。以千人計劃園區作為磁極，吸引國內外的專家人才入駐，可以讓整個園區更加的充滿設計感和活力。

在工業用地整體改造的過程中，必須要涉及到方方面面的規劃建設和審批，所以投資數額巨大，所以在舊工業用地再開發的過程中往往更傾向于改造成為文化創意產業園或者企業孵化器，在實際改造的過程中必須要對每一個環節進行前期的市場調研、定位策劃以及后期的招商，只有對整個市場進行充分的調研，才能夠有效避免工業用地定位、決策失誤等情況，還能夠在改造時提高原住民工業企業的使用效果，避免出現潛在的風險問題。

項目功能定位及改造造價分析，也能夠為整個改造項目的成本預估提供重要的參考，而在整個項目工業用地開發強度評估的過程中，也能夠對利用效率提供判斷的標準，通常來說，工業用地開發強度越高，經濟利用效率也就越高，如果開發強度不足，也很容易導致利用不充分，也會導致使用價值受到影響。

由于資源非常有限，那么要想在有限的空間內充分發揮出每一寸土地的最大效益，必須要積極加強對原有的老工業用地進行全面的改造，充分發揮老工業用地的價值。

（二 ）項目經濟因素

在整個工業用地再開發經濟效益的過程中，必須要確保改造區域的經濟區域條件良好，市政體系規劃全面，此外在項目這一塊投資強度評估的過程中，也能夠對利用率科學的衡量，確保固定資產投資額與土地面積的對比效果得到明顯提升，再根據經濟因素評估的過程中，還應該參考區域內人均純收入，這樣才能夠準確的反映出一個區域的實際經濟狀況，為整個改造的經濟評判提供重要的促進作用。在項目改造完畢之后，不僅整體的工業用地價值得到了全面的提升，而且也會帶動周邊的產業得到全面發展，促進整體的經濟效益得到顯著提高。

（三 ）社會因素

社會因素包括人口密度、基礎設施以及項目的整體綠化程度，其中在項目社會因素評判的過程中，要針對該區域的人口密集程度分析，如果人口密度比較大，則整個改造工程會產生非常明顯的影響，也會對改造工程的施工進展，起到一定的影響。在項目區域基礎設施建設時，也應該對當地的自然交通情況判斷與分析，如果項目地區的交通干道非常的發達，則整個區域改造的綜合收益會明顯提高，在項目區域內綠化水平更高，也能夠確保整個改造工業用地周圍環境質量得到明顯增強。在改造的過程中，為了確保居民居住的生活質量，可以適當的提高綠化率，公民的改造意愿也會明顯增強。

（四 ）生態環境因素

生態環境因素與改造，具有非常直接的影響，一個城市的生態環境建設水平不斷提高，也能夠為人們群眾提供非常良好的居住環境，在改造的過程中，城市機制的更新也可以保證城市的自我發展水平得到全面提高，在工業用地項目改造的同時，最主要的生態環境指標，包括噪聲污染、空氣污染和水污染。

二、明確評價指標體系

在分析了工業用地再開發經濟效益評價的主要內容之后，可以利用arc GIS以及遙感技術對整個評價體系指標數據收集，并且運用理論分析的方法，對整個項目的影響因素權重定級，從而制定完善的評價指標體系。

評價指標權重確定的結果。

評價指標權重包括各個層次對整個項目改造的影響深度分析，所有的權重必須在0-1之間，在評價指標權重分析的過程中可以運用特爾菲法或者層次分析法。最終確定整個改造工業用地再開發經濟效益評價的指標體系。

項目利用狀況為準則層，項目工業用地景觀格局狀況以及工業用地物件狀況，則為次準則成，在評價的過程中要根據工業用地物協調性、工業用地破碎程度、工業用地物樓齡和工業用地物的整體結構判斷。

三、評價指標數據標準化處理

在工業用地經濟效益改造時，為了能夠確保整個改造效益的評價結果，符合要求，避免因為影響因素以及自身變量擴大，而導致判斷結果不準確，必須要采用標準化的數據對整體的數據分析。

級差變換具有非常明顯的優勢，因為無論在評價體系中任何指標的指數值是正數還是負數，再利用級差變換之后，最終的結果都為一，而最劣值則為零。

采用級差變換的方法會忽略整個評價矩陣中的標準值差異，在經過級差變換計算的指標值，并沒有能夠真實客觀的對原始指標之間的互相關系體現。

四、改造工業用地再開發經濟效益評價體系的技術關鍵點與創新性

在改造完成之后，對經濟效益的評價指標分析，能夠確保整個改造項目的結果實現定量化判斷，也能夠根據改造項目在改造前和改造后存在的差異性分析，確保為整個工業用地再開發的經濟效益，社會效益和生態效益等方面提供準確的參考依據。

（一 ）評價指標的綜合性

為了能夠確保整個工業用地再開發的總體經濟效益，在指標評價的過程中，必須要建立完整的評價體系，并且對整個工業用地的經濟效益多方面的因素都能夠全面體現，確保定性和定量有機結合，另外還應該對直接影響和間接影響判斷，確保對近期效果考慮的同時，也能夠對遠期效果充分的協調，在整個評價的過程中，應該全面的對改造實施情況綜合的分析，確保整個利用空間利用率等方面的作用得到有效提高。

（二 ）評價指標的獨立性

在評價的過程中最主要的就是保證評價體系的獨立性，因為在工業用地再開發經濟效益評價時，會存在非常大的信息量疊加，而導致出現數據冗余的問題，在評價指標選擇時，必須要確保整個評價指標的規范化和獨立化，這樣才能夠為整個評價體系提供科學性和準確性的保證。在評價指標選擇的過程中，也要具備動態性和相對穩定性，因為項目利用會隨著時間的發展而不斷的呈現動態化變化趨勢，整個工業用地再開發項目是屬于不斷動態變化的，如果改造實施評價只能夠針對某一固定時間和生產技術水平下評價，這樣就很容易導致評價結果不準確，必須要確保整個評價指標的相對穩定性。

結論：

本文對工業用地再開發效益綜合評價體系進行分析，能夠明確，改造體系的主要構建策略，并且結合具體的案例明確了，在工業用地綜合效益評價的過程中，必須要根據經濟因素、社會因素、生態環境因素以及土地利用狀況等相關的重點進行分析，確保整個工業用地再開發的評價更加的精確，也能夠為后續的改造提供全面的支持。