2019樓市松綁再下一城，哪些城市會(huì)跟進(jìn)？

張凱陽(yáng)

2019年伊始，樓市松綁繼續(xù)進(jìn)行時(shí)。1月3日，山東青島高新區(qū)房管局發(fā)文，暫停執(zhí)行搖號(hào)政策，這是2019年全國(guó)樓市第一松綁的城市，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)公開(kāi)取消搖號(hào)購(gòu)房的城市。

先是山東菏澤取消限售，接著湖南衡陽(yáng)取消限價(jià)“一日游”，文件次日即被撤回，隨后合肥被傳松綁限購(gòu)被否認(rèn)，再到此番青島高新區(qū)暫停搖號(hào)購(gòu)房，這一系列動(dòng)作令人眼花繚亂。

地方政府不斷試探調(diào)控底線，闖關(guān)成功者有之，半途遇挫者有之，更多城市仍在前仆后繼。樓市調(diào)控到底松沒(méi)松？哪些城市還會(huì)繼續(xù)試探？

闖關(guān)式松綁

這一輪樓市松綁，充滿戲劇性。

2018年12月18日，山東菏澤率先取消限售，這是本輪樓市調(diào)控以來(lái)的第一次公開(kāi)松綁。大多人都以為菏澤在壓力之下，大概率會(huì)撤回這一松綁政策。

然而，菏澤隨即給出了一份冠冕堂皇的回應(yīng)。所謂“實(shí)為取消轉(zhuǎn)讓期限”“系回應(yīng)市民迫切需求”云云，無(wú)論這些措辭如何滑稽，但菏澤最終闖關(guān)成功。

一周過(guò)去，2018年12月27日，湖南衡陽(yáng)公開(kāi)取消限價(jià)，準(zhǔn)備于2019年1月1日正式實(shí)施。然而，僅僅過(guò)了一天，當(dāng)?shù)鼐脱杆俪坊剡@一文件。

緊接著，2018年12月28日，網(wǎng)傳合肥以“交一個(gè)月社保可買房”松綁限購(gòu)，合肥對(duì)此回應(yīng)稱：未出臺(tái)任何放松限購(gòu)文件，“一個(gè)月社保可買房”主要針對(duì)落戶人才。

再接著，2019年1月3日，青島高新區(qū)暫停樓市搖號(hào)政策。繼限售、限價(jià)、限購(gòu)之后，又一重磅調(diào)控政策被地方政府試探。

接下來(lái)，會(huì)有更多城市加入其中嗎？

誰(shuí)能松綁？

為什么有的城市闖關(guān)成功，有的城市概不承認(rèn)，還有的城市迅速撤回？換言之，到底哪些城市可以松綁？哪些松綁可以被默許？

筆者認(rèn)為，中國(guó)樓市有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：政策市和央地博弈。

既然是政策市，那么當(dāng)外界環(huán)境發(fā)生變化，樓市調(diào)控松綁就在意料之中。而在央地博弈框架之下，中央和地方的核心訴求并不全然相同，地方會(huì)反復(fù)試探調(diào)控底線，而上級(jí)會(huì)更加審慎。

在了解這兩大樓市原理之后，就不難明白樓市松綁為何呈現(xiàn)如此戲劇性的局面。

一方面，當(dāng)穩(wěn)樓市成為自上而下的共識(shí)，樓市松綁在一定限度就能得到默許。尤其是前不久的中央會(huì)議已經(jīng)明確提出“因城施策”，這就更給了地方政府以松綁的膽量。

然而，不是任何松綁都能通過(guò)，也不是任何城市都有松綁資格。在上級(jí)看來(lái)，一窩蜂松綁最不可行，因?yàn)檫@會(huì)最大程度挑戰(zhàn)樓市調(diào)控的嚴(yán)肅性。所以，樓市松綁接力賽不會(huì)一直順暢無(wú)阻，一窩蜂松綁會(huì)在強(qiáng)力打壓之列。

另一方面，所有地方政府都有松綁調(diào)控的迫切性，因而會(huì)不斷試探上級(jí)調(diào)控底線。但樓市調(diào)控能否松綁，關(guān)鍵在于是否服務(wù)于穩(wěn)樓市。

所以，越是樓市調(diào)整動(dòng)作較大的城市，尤其是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到明顯影響的城市，樓市調(diào)控政策就越有可能被默許松綁。否則，試圖以松綁調(diào)控來(lái)刺激房?jī)r(jià)，顯然不會(huì)如此之快被放行。

限價(jià)搖號(hào)或會(huì)最早退出

在樓市調(diào)控所有政策中，限價(jià)最為雞肋，搖號(hào)副作用最大。

之所以說(shuō)限價(jià)雞肋，是因?yàn)橄迌r(jià)只能控制名義上的房?jī)r(jià)，而對(duì)實(shí)際上的房?jī)r(jià)沒(méi)有多大影響，更大程度上只是數(shù)字游戲。而在限價(jià)之下，雙合同、茶水費(fèi)、走后門(mén)等亂象會(huì)層出不窮。

搖號(hào)購(gòu)房，本來(lái)是應(yīng)對(duì)雙合同、茶水費(fèi)而來(lái)，本意在于穩(wěn)定樓市，但在實(shí)際操作中卻成了萬(wàn)人搶房的助推者。只要限價(jià)政策嚴(yán)厲，一手房與二手房之間存在較大價(jià)差，搖號(hào)購(gòu)房就跟新股中簽一樣，是穩(wěn)賺不賠的套利游戲，自然容易刺激搶房熱潮。

這是樓市上行期經(jīng)常出現(xiàn)的亂象。到了樓市下行期，這兩大政策的價(jià)值越來(lái)越小。

當(dāng)樓市調(diào)整，房?jī)r(jià)松動(dòng)，是否限價(jià)已經(jīng)不再重要。而當(dāng)二手房?jī)r(jià)格不斷下探，一手房與二手房之間的套利空間也越來(lái)越小，搖號(hào)申請(qǐng)報(bào)名人數(shù)也會(huì)越來(lái)越少，搖號(hào)政策也就沒(méi)有存在的必要。

以杭州為例，在2018年上半年，搖號(hào)搶房一浪高過(guò)一浪，部分樓盤(pán)萬(wàn)人搶房，凍結(jié)資金高達(dá)上百億元，中簽率僅有3%。而到了2018年下半年，大部分樓盤(pán)中簽率高過(guò)50%，更有部分樓盤(pán)報(bào)名人數(shù)不滿，無(wú)人搖號(hào)。

這種背景下，保留限價(jià)政策意義不大，搖號(hào)購(gòu)房更失去了原來(lái)的作用，自然會(huì)被納入率先取消之列。

樓市松綁的背后

樓市戲劇性松綁背后，是政策市和央地博弈邏輯的體現(xiàn)，也是樓市出現(xiàn)了問(wèn)題的標(biāo)志。對(duì)此，我們有五個(gè)結(jié)論：

其一，樓市松綁是大勢(shì)所趨。2019年是關(guān)鍵之年，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)樓市至關(guān)重要。在這兩大核心目標(biāo)之下，樓市松綁的城市也會(huì)越來(lái)越多。

其二，一窩蜂松綁不會(huì)被允許。雖然政策市下，樓市調(diào)控不會(huì)一成不變，但也不會(huì)一會(huì)強(qiáng)力調(diào)控一會(huì)快速松綁。即便要穩(wěn)樓市，松綁也要一步步來(lái)，一擁而上，談何嚴(yán)肅性？

其三，樓市調(diào)整大、經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯的城市，會(huì)率先進(jìn)行松綁。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)依賴度高的城市，會(huì)更加積極試探調(diào)控底線，這些試探也會(huì)更容易闖關(guān)成功。

其四，越著急松綁的城市，樓市越存在較大問(wèn)題。這一輪松綁，不是刺激樓市的信號(hào)，而是樓市維穩(wěn)的標(biāo)志。這背后，顯然是市場(chǎng)出了問(wèn)題。因此，松綁越是積極，越不宜過(guò)早入手。

其五，三四線城市優(yōu)先，一二線城市有條件松綁。三四線城市會(huì)率先松綁，由于調(diào)控本來(lái)就不嚴(yán)格，完全松綁也并非沒(méi)有可能。至于一二線城市，集體公開(kāi)松綁可能性不大，各大城市會(huì)不斷以人才政策或其他擦邊球的行為來(lái)試探調(diào)控底線。

至于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲，請(qǐng)記住那句話：沒(méi)有放松限購(gòu)限貸和大水漫灌，樓市松綁只是維穩(wěn)行情。