從學區房價格波動來看多校劃片能否促進教育公平
——基于北京市朝陽區數據

(湘潭大學 湘潭 湖南 411105)

一、引言

隨著改革開放，中國社會經濟的發展，生活質量的提升以及傳統重視教育思想的影響，人民對優質教育資源的需求越來越迫切。但由于中國發展歷史原因，教育資源在不同地區、不同學校、城鄉之間存在著較大的質量數量上的差異，因此優質教育資源存在稀缺性。擇校應運而生，其無疑是破壞了教育公平，損害了兒童接受教育的平等權利。隨著教育部對劃片入學政策的不斷完善，以房擇校成為唯一的擇校手段。家長只能通過購置優質學校劃片入學范圍內的房產，才能讓自己的子女享受優質教育資源，使得優質教育資源完全落入了富裕階層手中，從一定程度上加劇了教育不公。

北京市朝陽區教委在2017年5月2日出臺規定，適齡兒童少年父母或其他法定監護人于2017年6月30日后取得的不動產權證書所對應的實際居住地址不再對應一所學校，適齡兒童少年依據該實際居住地址登記入學將參加所在片區的統籌分配。但是部分小區如芍藥居小區、珠江帝景小區業主不滿這一政策專程向教委“討個說法”，原因是其高價購買的學區房原本只對應一所頂級學校，現在有可能入讀其片區內較差的學校，引起社會廣泛關注。

二、學區房的概念

學區房是指根據教育行政部門或者學校規定，按照免試就近入學的原則，學校(主要是重點中小學)招收指定地域范圍內的學生，在這個范圍里的學生可以享受義務教育，免試就近入學。人們把這個范圍內的物業、房產稱為學區房。廣義上的學區房是指泛指任一所學校的入讀范圍內的房產，本文所討論的學區房是指狹義上的學區房，也就是可以提供優質教育資源的學校入讀范圍內的學區房。

學區房現象是指相對于區位條件、建筑條件相似的普通商品住宅而言，學區房具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。這一特點被稱為學區房溢價效應，又被稱為學校教育質量的資本化。其后果在于富裕階層通過購買學區房獲得了優質教育資源，擠出了社會非優勢階層獲得優質教育資源的機會，擴大社會不公，固化社會階層：同時也會造成公共資源配置效率的降低和擾亂房產市場的正常交易秩序。

學者們對學區房現象的實證研究主要是建立在“以腳投票”理論和“特征價格理論”，通過收集學校教育質量數據、學區分配數據、房屋和房價數據，建立相關計量模型，檢驗學校教育質量對房地產價格的影響。但是缺少就近入學政策改變對房價沖擊作用的研究。

三、數據來源和模型設定

(一)數據來源

本文以北京朝陽地區多校劃片政策的對房地產價格的影響為具體研究對象，采集了 2016年-2017年北京市朝陽區15個多校劃片學區中共60個學校學區房的月度房價數據。因每個學區學校數量不同，在每個學區內選擇4個不同學校的小區(個別學校因學區學校數量太少選擇兩個小區)數據來源于北京鏈家網站等公開信息。

在此期間我們以 2017 年“630”新政為主要政策窗口期來考察多校劃片對房價的變化，相關政策和事件的時間截取，學校數據、學區數據皆以朝陽教委正式文件為準，劃片數據來源于朝陽區教委發布的《朝陽區居住地對應學校查詢系統》。根據朝陽區教委的劃分，該區全區共80所學校(排除體校和工讀學校)，分為15個學區。筆者再根據公布的2016年中考成績情況，對學校進行分類，分別分為好中差三類，分別進行統計。

(二)模型設定

計量模型選用了“事件分析法”。

(1)定義事件、事件日設定

事件：北京市朝陽區公布“630”新政，進一步推動多校劃片。

事件日：2017年5月2日

(2)窗口期設定

因小區房價月度數據是在該自然月結束后統計完成，因此事件窗口期設定為2017年5月、6月和7月，共3期。

(3)篩選樣本

(4)確定計量模型：

其中Rit代表個股i在t期的實際股價收益，Pit代表個股i在t期的價格，Pi,t-1代表個股i在t-1期的價格。關鍵在于正常收益的計量。我們將在后面看到，正常收益的計量有不同的模型，而不同的模型將得出不同的正常收益。本文采用市場收益模型來計量正常收益：

Rit=αi+βiRmt+εit

Rmt為市場收益率，在本文用當月北京市房地產均價環比來代替。

(5)計算異常收益

以E(rit) 代表正常收益，ARit代表異常收益，則：

ARit=rit-E(rit)

(6)檢驗和得出實證結果：

1.有16所學校(表1)收到朝陽區宣布的“630”新政顯著影響，其中“好”占比62.5%，“中等”學校占比31.25%，“差”學校占比6.25%，其中“差”學校因劃分進入更高級別的學區，周邊學區可以接受的教育資源發生變化導致房產價格上升。從學區的角度上來看，學區等級和學校等級平級或者學校等級更高的有12所，其余倒掛的只有6所。而6所倒掛的學校學區房房價上漲的因素也在于有可能進入更好的學校。

2.樣本總體的累積超常回報率回歸顯示，P值為0.163，不能拒絕“多校劃片”政策對樣本總體小區累積超常回報率影響為0的假設。

3.實證結果顯示，當月相關系數為-0.0693(1%顯著性水平)，第二月相關系數為-0.111(5%顯著性水平)，第三月相關系數為-0.133(5%顯著性水平)。上述結果表明，在事件月以及事件發生后的兩月都存在顯著的超常回報率，而這意味著朝陽區教委發布的“多校劃片”政策具有顯著的市場效應。

四、結論

實證結果表明，朝陽區“630”新政確實對部分學區房具有顯著的市場效應，且在新政頒布后的兩個月內都十分顯著。而對于樣本總體而言，沒有顯著的總體影響。對具有顯著影響的學區房所在的學區和學校進行剖析，我們可以發現對于頂級學校的學區房來說，因為存在了不確定性，導致房地產價格因此略有下跌，而對于其他學校來說，只要該校所在學區的平均水平高于該校原有水平，也就是說買這個學校的學區房有可能入讀更好學校，其學區房價格水平呈現上升。總體上朝陽區“630”新政可以促進教育公平。但值得擔憂的是因為牽扯利益過大，政策是否會出現反復。