酒店業價值評估問題思考

李秉坤 楊璐

摘 要：在我國快速發展的酒店業對評估業務迫切需要的基礎上，具體分析了收益還原法的理論依據、適用情況、評估參數來源及其應用困境，提出將生命周期理論融入現有方法以解決其存在的問題。同時，加強評估從業人員專業知識與職業道德教育，并對未來估價專業人員及相關從業者提出更高準入要求。

關鍵詞：酒店價值特性;收益還原法;生命周期理論

中圖分類號：F27? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2019）02-0034-03

一、酒店業市場發展概況

2017年，中國酒店產權網研究中心在對全國291個城市的酒店進行匯總后，共獲得232 425家酒店數據;由于統計誤差及偏遠地區遺漏，估計中國酒店總數在25萬家左右。其中統計個體包括所有住宿類的酒店類型，平均每個地級市擁有800多家酒店，人口數與床位數基本比為100∶2，大型一線城市人口與床位比約為100∶4，這一數據表明人口與酒店數量具有直接關系。

中國作為世界人口大國，酒店行業的發展也時刻牽動著國內經濟的發展全局。自2000年經濟復蘇以來，我國酒店行業開始了高速發展，并在2007年達到頂峰，之后又隨世界金融危機的爆發與恢復呈現周期性變化。在我國目前經濟形勢下，由于對公出差及旅游業持續強勁增長的需要，酒店業發展仍有廣闊空間。

二、酒店業的發展對評估業務的需要

由于酒店數量的不斷增長，與酒店業相關的各項經濟活動開始對酒店價值評估產生更高的需求。

（一）基于酒店業集團跨國并購需要

隨著世界經濟全球化的進程，酒店集團跨國并購案例數不勝數，國際、國內資本再配置的趨勢對酒店估價結果的可靠性和準確性有了更進一步的要求。根據上海市《國資國企改革20條》，“未來將打造5—8家全球布局、跨國經營，具有國際競爭力和品牌影響力的跨國集團”。國企混合所有制改革中，國家將助力本土企業打造跨國酒店集團，市場激勵方案必定引起重視。這意味著在未來跨國收購交易中，更加需要準確的價值信息，酒店并購熱潮也將帶動其估價行業進一步發展。

（二）基于對酒店業的投資可行性分析

我國提倡大力發展第三產業，酒店業功能在于提供休閑娛樂服務。參考國外發達國家經濟發展進程發現，當經濟發展水平和人口規模達到一定水平后，商業地產將迎來發展的黃金期。這一情況將使得有投資意愿的企業加大對酒店類商業資產的投資比例。但在投資前還需要管理團隊的大量投入，對酒店預期收益及可能風險有宏觀了解。運用資產評估中的收益還原法對酒店未來可能的回報進行評估，是對其投資前所做可行性分析中必不可少的環節。

（三）基于酒店物業抵押貸款業務的興起

酒店物業抵押貸款是指銀行向酒店物業的法人發放的，以其所擁有的物業作為抵押貸款物，還款來源包括但不限于酒店物業的經營收入的貸款。由于市場及利率的各項可預知與不可預知的風險，銀行在發放貸款前需明確貸款對象的信用等級和財務狀況以規避損失。同理，借款人高估或低估抵押物價值也可能導致抵押不足或貸款額減少等，這時就需要專業的評估機構使用特定反映物業資產特點的評估方法，得出抵押貸款酒店物業的公允價值，以降低貸款雙方的風險與損失。

三、酒店業價值評估中收益還原法應用現狀

（一）酒店業價值評估方法選擇

成本估價法、收益還原法和市場比較法是傳統價值評估中經常采用的方法。成本估價法適用于估算不產生收益并且很少有類似房地產交易的房地產價值評估，與賓館酒店業收益屬性相背離，因此在商業性資產評估中很少使用;市場比較法的理論前提是，待估價對象的市場價值同最近成交的類似資產價格密切相關，其使用前提是，能在公開市場上獲得類似資產交易的價格信息。對于商業性資產的酒店行業，其交易金額一般較大，且不同酒店具有不同經營方法。另外，在同一范圍基本不會出現剛好最近交易的酒店交易信息，很難找到適用的可比交易案例，因此市場比較法對于酒店業評估也不適用。收益還原法適合于有收益或有潛在收益資產的評估，理論依據是西方經濟學中的預期原理，基本思想為，預測待估對象在可使用年限內的收益，通過折現的方法得出現在的價值。基于賓館酒店的價值特性以及其本身就是一種收益類資產，選用收益還原法進行評估更為合適。

（二）收益還原法的應用

采用收益還原法估價的關鍵問題是評估人員需要對待估資產的未來收益做出準確估計，通常運用歷史經營數據將過去年度營業凈收益、市場報酬率和預估未來市場情況整合得出預期年營業凈收益：

凈收益=總收入-總費用

其中，酒店業收入一般來源于客房、餐飲、娛樂服務設施以及房地產本身可獲得的其他收入。費用主要包含酒店日常工作物品進貨成本、工作人員的工資成本、日常所需水電、維修等管理費。

收益還原法的理論公式為：

其中，P為所求酒店價值，a1，a2，…an為預期酒店各年凈收益，r1，r2…rn分別為未來各年收益的報酬率，n為酒店預計可收益年限。

根據對酒店行業的整體研究發現，通常酒店在剛開始營業的幾年中收益額會逐步提高，但在達到一定高度時酒店的規模會制約其進一步發展，使其收入水平保持在一個較為穩定的范圍內，基于這一問題，上述公式可修正為：

此公式表示，凈收益在t年前有變化分別為a1a2an，在第t+1到第n年凈收益保持a不變。

使用收益還原法求取酒店價值時需要確定這樣幾個重要參數：

1.凈收益

簡單理解，酒店凈收益就是總收入減去總費用后的凈值，但在酒店價值評估過程中還需考慮到收入來源是否考慮充分，評估過程務必將酒店所有收入、費用核實清楚。另外，由于酒店資產的特殊性，在估算過程中預留一定比例的房間空置率是不可忽略的，否則容易造成酒店價值的高估。評估人員須注意在計算過程中避免重復計算不再發生的費用，對于酒店提供的財務報表等數據也要一一核實，以防數據失真。

2.收益期限

收益期限的長短對酒店價值具有重要影響。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產剩余經濟壽命應根據建筑物剩余經濟壽命及土地使用權剩余經濟壽命來確定，根據二者決定房地產未來能產生收益的最長年限。若建筑物剩余經濟壽命大于土地使用權剩余期限，參考土地使用權剩余時間決定酒店收益期。若建筑物剩余經濟壽命小于土地使用權剩余期限，房地產整體價格應等于以建筑物剩余經濟期限為時限的酒店整體收益和在建筑物剩余壽命期限外的土地使用權在評估基準日價值的和。

一般來講，我們使用收益還原法對賓館酒店類評估會做這樣假設：被評估酒店將以現有品牌、用途，在未來收益期限內經營維護良好，整體能夠正常且持續盈利的狀態下，假設其可持續經營至所占土地的土地使用權法定終結日。

3.報酬率

報酬率的本質是將凈收益資本化為現在價格的比率。對于商業性資產，我們可以采用風險累加法，即通過無風險報酬率加上風險調整值的方法求取報酬率。無風險報酬率通常以銀行一年期存款利率或國庫券利率為參考，在此基礎上將影響被估資產價值的各項風險因素相加。通常影響酒店價值的風險因素有：投資風險、管理成本風險、經營風險等，需評估人員確定各自比重，按照公式：

報酬率=無風險報酬率+風險報酬率

=無風險報酬率+投資風險率+運營風險率+管理風險率

求得最終報酬率。

四、收益還原法應用的難點及不足

（一）參數預測不具靈活性

第一，理論上的參數求取方法一般都是依據酒店歷年財務數據根據固定模式給予未來年度一定增長或下降率，實際酒店經營過程中不可能按照每年固定百分之幾的比率穩定變動。第二，通過法律規定房地產剩余可使用年限確定酒店未來收益年限這一做法有欠妥當，大多數酒店所處房地產的終生壽命并不僅有酒店經營。第三，通過無風險報酬率與風險報酬率相加的形式確定報酬率就將影響酒店價值的因素及風險固定在某幾個因素上忽視了其他可能對酒店價值產生影響的客觀因素。

（二）評估機構存在專業性問題

目前，我國資產評估機構大致分兩種：一種是各省及地方財政局授予的資產評估資質，一般針對區域內項目服務;另一種是中國證監會和財政部聯合授予的可承接全國及跨國范圍的大型評估機構，也是我國評估界最高資質，但并無明確根據行業劃分執業資質。酒店價值評估因其獨特的價值特性區別于一般意義上的企業價值評估，若由不具備評估酒店價值經驗的評估機構及評估人員承接可能會忽略其特性造成評估結果失真。

（三）經營虧損期收益還原法應用存在局限性

收益還原法的使用假設前提是被評估資產持續經營且盈利，再通過賓館酒店評估基準日之前的財務數據預測未來收益，一般情況下不考慮影響酒店未來發展的其他相關因素。因此現實經營中，對于開張不足三年的新酒店以及經營不穩定或間斷有虧損的酒店客觀上不符合收益還原法的使用前提，但基準日后酒店保持收益，主觀認為收益還原法依然可行。

五、酒店業價值評估中收益還原法的改進建議

根據前文所述，目前評估方法仍存在些許問題，例如，對酒店未來年限的收益預測是否符合事實、對酒店未來可收益年限是否具有主觀性等問題還需專業人員在實踐中不斷改革與創新。針對上述問題，提出下列建議作為收益還原法在酒店價值評估應用中的改進。

（一）根據酒店所處生命周期階段靈活選取評估參數

第一，酒店生命周期的重要性并不只體現在經營狀況，還體現在財務信息的重大變化節點。初創期和成長期，是酒店的快速發展階段，盡管前期可能存在入不敷出的情況，待經營穩定后其收益必定處于高速增長狀態，可以賦予其20%—30%的年收益增長率;成熟期是酒店的黃金階段，資產規模擴大到一定范圍后基本保持穩定經營運轉，增長幅度較小，收益增長率假設在10%—15%;衰退期酒店利潤率不斷下降，其收益增長率一般小于零。評估人員須在現場收集資料期間做充分調查考證，在確定被評估酒店所處生命周期階段后再決定賦予多大收益增長率。以目前財務狀況的基數與收益增長率相乘即可得到更加準確的收益預測值。

第二，以業內差異不大的其他賓館酒店發展規律對比研判被評估酒店所處生命周期階段進而參考該階段未來收益年限的估計值。

第三，綜合考慮可能影響賓館酒店經營的主客觀因素，參考同類型酒店在同一生命周期階段的收益情況，調整差異后得出未來收益估測值;適當延長預測期間，分別在酒店各生命階段提供預測數據，從而得到準確度更高的評估結果;分階段差異化選取報酬率，一般情況下酒店處在不同生命周期階段會有不同資本結構，資本成本較低時報酬率較低，相應折現率也越低。

（二）建立評估機構資質申報機制

由評估協會統一舉辦各行業專業性評估能力測試，只有機構內部評估人員通過該專業測試，評估機構才能向協會申報該行業的評估資質。協會應當定期開展資質復核檢查，對違規承接超出自身資質的評估行為作出處罰。另外，可統一建立行業信息數據參考庫，信息務交由申報評估資質的相關機構人員根據自身經驗建立、更新。資質申報機制一方面可提高從事酒店價值評估的機構和人員的專業性，另一方面還能推動酒店行業信息數據庫的建立，為日后評估行業更加專業化做貢獻。

另外，應當從源頭杜絕評估參數及評估結果具有主觀性的問題。提高評估人員的準入門檻，擴大評估師考試的考查知識范圍，從基礎提高評估人員的業務水平。嚴格執行評估師登記制度，定期組織行業培訓學習，更新知識體系，加強職業道德教育，綜合提升評估隊伍的整體素質。

（三）結合多種方法拓寬評估范圍

生命周期理論為運用收益還原法評估賓館酒店價值提供了重要的技術思路，也在某種程度上解決了其應用的局限性，例如前期虧損的酒店可以從其成長期有收益后分階段評估其價值。在無穩定收益階段引入實物期權理論，構建實物期權模型估計不確定情況下酒店的期權價值，在有穩定收益階段運用收益還原法評估酒店價值。評估結果為兩階段評估值的加和。

每一種科學的評估方法都應是定性與定量分析的互相配合補充，用收益還原法對未來收益進行預測和折現估算時，應以動態評估為理念，對未來可能產生的各種可能因素綜合考慮，根據不同的經營水平及所處生命周期階段選擇恰當方法求得評估結果，并在此基礎上進行風險性可控測試，科學得出目標酒店評估價值。在選擇評估方式方法過程中，根據被評估資產不同價值特性挑選符合該類資產的估價方法對其評估，更有利于充分體現酒店整體價值，也能更好的實現被評估資產的保值增值。

綜合分析酒店價值特性，我們認為，三種傳統評估方法中的收益還原法是最科學、精準的。盡管我國市場經濟體制還不完善，市場信息傳播還不夠迅捷，單獨依靠收益還原法未必能對酒店所有資產作出完全客觀的估值，但是，目前收益還原法已經是評估酒店價值所能做到的較為準確、科學的方法。為了盡量減小收益還原法在使用中的局限性，根據實際情況靈活運用，具體問題具體分析，以收益還原法評估思路為主，從不同角度、不同層次來入手，輔以其他參考性方法進行協助，不僅提升了評估結果的準確性，還進一步拓寬了收益還原法的適用范圍。

上述建議從某些方面提高了酒店價值評估結論的準確性與可靠性，但其在使用中仍存在部分尚未解決的瑕疵，還需專家學者在日后工作中不斷改進完善。

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