兩大指標看清2019年樓市風向

黃志龍

2019年首月，多數龍頭房企銷售額大幅下挫，腰斬的也不鮮見，這仿佛讓持幣觀望的購房者看到了希望。然而，要看清樓市前景，必須讀懂兩個關鍵指標：代表市場需求的房地產業GDP和代表供給的房地產開發投資增速。

歷史上，房地產業GDP增速低點往往對應房地產市場需求疲弱的時期。例如，2018年四季度房地產業GDP增速僅為2%，在所有大類行業中處于最低水平。而自2008年以來，房地產業GDP與房地產市場需求端景氣水平走出了3個完整的上漲和下跌周期。由此可見，房地產業GDP與房地產市場的需求關聯度更高，而與供給端房地產開發投資的關系并不十分密切。

與房地產業GDP增量概念不同，房地產開發投資包括土地購置、建筑過程中設備投入和勞動價值。2018年，房地產開發投資增速達9.5%，與房地產業GDP低迷形成鮮明對比。房地產投資雖持續平穩增長，卻并沒有帶來房地產GDP和整體經濟的企穩回升。換言之，當前房地產開發投資增長是一種虛假的繁榮，其背后的動力來自房地產投資中土地購置費的持續高增（2018年增速達57%）。房地產投資中土地購置費的比重也由此前十余年的20%左右迅速攀升到2018年的30%。原因在于2015年房地產去庫存政策之后，2016—2017年土地成交價款的增速遠遠高于土地成交面積的增速，這意味著土地價格快速上漲和地王頻現所形成的高地價，以土地購置費的形式分攤到了2018年房地產開發投資中。

分析2019年樓市的整體前景，不妨繼續從上述兩個指標入手進行分析：

第一，需求疲軟將使房地產業GDP持續低迷。2019年，房地產業GDP增速仍將大概率保持低位增長態勢，理由主要有兩個：一是棚改的退潮、前期房價上漲過快、居民債務負擔過重，將嚴重抑制三、四、五線城市的住房需求;二是2019年一、二線城市樓市調控政策明顯放松的可能性較小，雖然貨幣和金融環境整體寬松將對金融屬性更強的核心城市的樓市形成重大利好，但只要全國范圍內的首套房和二套房首付比例、金融機構對首套房的認定標準、購房的稅收優惠等關鍵政策信號沒有發生變化，一、二線城市樓市再創輝煌的可能性依然較低。

第二，房地產開發投資將穩中趨降。主要原因有3個：一是2018年高地價現象明顯回落，土地購置費高增長對房地產投資的助推力量將大幅減弱;二是雖然貨幣和信用環境有所寬松，但房地產投資的資金來源仍將偏緊;三是房地產施工面積已觸底回升，這將對總投資產生正向影響。

綜合來看，鑒于一、二線城市住房的金融屬性，貨幣寬松將助推一、二線城市房價的企穩甚至回升;在棚改退潮和中央層面房地產調控不可能實質性放松的背景下，三、四線城市將進入下行通道。

本文作者系蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任。