安徽省房?jī)r(jià)影響因素實(shí)證分析

(中國(guó)海洋大學(xué)數(shù)學(xué)科學(xué)學(xué)院 山東 青島 266000)

一、引言

如今的高房?jī)r(jià)嚴(yán)重的影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和人們生活的安定。盡管今年政府再一次出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，希望平穩(wěn)房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但是，房?jī)r(jià)依然居高不下。如今國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的分析多為單個(gè)城市或是全國(guó)性房?jī)r(jià)影響因素的分析，本文是以一個(gè)省為切入點(diǎn)，對(duì)安徽省房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行分析，為安徽省房?jī)r(jià)的穩(wěn)定提出一些建議，也可以為其他省提供一些借鑒。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素從各方面進(jìn)行了研究。彭向、胡躍紅[1]運(yùn)用聚類分析方法對(duì)1999—2003年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)分年度進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)區(qū)劃，同時(shí)運(yùn)用比較分析方法對(duì)聚類分析結(jié)果進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析。黨光遠(yuǎn)，楊濤[2]從供給和需求兩個(gè)方面對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行分析，建立多元線性回歸模型，找到影響唐山商品住宅價(jià)格的兩個(gè)最重要因素：地區(qū)生產(chǎn)總值和住宅竣工面積。梁云芳、高鐵梅[3]分析面板數(shù)據(jù)，得出人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，而實(shí)際利率影響較小的結(jié)論。盧建新和苗建軍[4]從理論和實(shí)證兩個(gè)層面分析了1997—2007年中國(guó)個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)特征，并考察了城市因素對(duì)房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)參數(shù)的影響，得出居民收入及其變化對(duì)均值回歸系數(shù)有顯著影響。

二、房?jī)r(jià)的影響因素分析

本文將影響房?jī)r(jià)的各種因素重新歸納整理，將其分為需求因素和供給因素兩大類。需求因素包括地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)水平和就業(yè)人員平均工資。供給因素則包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額和住宅商品房銷(xiāo)售面積。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額越高，說(shuō)明商品房的成本就越高，相應(yīng)的房?jī)r(jià)就越高。而住宅商品房銷(xiāo)售面積越大，一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)需求固定時(shí)，商品房供應(yīng)越多，房?jī)r(jià)越低。

(一)房?jī)r(jià)回歸模型。上文討論了影響房?jī)r(jià)的因素以及他們的影響程度，接下來(lái)我們用多元線性回歸建立房?jī)r(jià)與這些因素的回歸方程，并利用回歸方程定量的討論房?jī)r(jià)影響因素。回歸方程的建立依賴于變量選取，通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)各變量與因變量的進(jìn)行相關(guān)性分析。1.選取變量建立數(shù)據(jù)集。數(shù)據(jù)集是由安徽省從2005至2015十年間的數(shù)據(jù)構(gòu)成。包含的變量以此為X1；表示住宅商品房銷(xiāo)售面積X2；表示居民消費(fèi)水平X3；表示就業(yè)人員平均工資X4；表示地區(qū)生產(chǎn)總值X5；表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額Y；表示住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格。

(二)建模與檢驗(yàn)。做多元回歸,必須滿足三個(gè)基本條件:一是不存在自相關(guān);二是不存在異方差;三是解釋變量之間不存在多重共線性。為了消除異方差,本文對(duì)解釋變量和被解釋變量均取了對(duì)數(shù)，然后對(duì)這五個(gè)變量進(jìn)行多元線性回歸，同時(shí)還要對(duì)各個(gè)解釋變量進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果顯示銷(xiāo)售面積、居民消費(fèi)水平、平均工資、地區(qū)生產(chǎn)總值、投資額的系數(shù)都不顯著，可能是多重共線性引起的。對(duì)于多重共線性問(wèn)題，我們選擇用逐步回歸來(lái)消除多重共線性、選取“最優(yōu)”回歸方程的方法。通過(guò)引入一個(gè)變量或從回歸方程中剔除一個(gè)變量，為逐步回歸的一步，每一步都要進(jìn)行F檢驗(yàn)，以確保每次引入新變量之前回歸方程中只包含顯著的變量。這個(gè)過(guò)程反復(fù)進(jìn)行，直到既沒(méi)有不顯著的自變量選入回歸方程，也沒(méi)有顯著自變量從回歸方程中剔除為止。

通過(guò)進(jìn)行逐步回歸，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)任何變量引入地區(qū)生產(chǎn)總值時(shí)這個(gè)變量值時(shí)值會(huì)大幅度降低，因此我們剔除地區(qū)生產(chǎn)總值這個(gè)變量。

1.ADF檢驗(yàn)。從回歸結(jié)果我們以及R方為0.99可以看出自個(gè)變量之間存在相關(guān)性，為了進(jìn)一步對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，去除誤差，因此接下來(lái)我們進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。

下面使用ADF檢驗(yàn)方法來(lái)確定每個(gè)變量的單整階數(shù)。由于不同顯著性水平下，同一變量會(huì)具有不同的平穩(wěn)性，因而本文統(tǒng)一采用1%的顯著性水平，得出的各個(gè)變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)。

可知ADF檢驗(yàn)的結(jié)果與上面我們用逐步回歸法檢驗(yàn)的結(jié)果是一致的。根據(jù)表1可知，在顯著性水平為1%的條件下，商品房銷(xiāo)售面積，居民消費(fèi)水平，就業(yè)人員平均工資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資額，住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格。等五個(gè)變量為二階單整變量，而地區(qū)生產(chǎn)總值是一階單整變量。因而LX1、LX2、LX3、LX5、LY之間可能存在協(xié)整關(guān)系，但是LX1、LX2、LX3、LX5、LY與LX4之間不存在協(xié)整關(guān)系。

為了確認(rèn)各個(gè)變量與因變量y之間是否具有存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的比例關(guān)系，我們將分別對(duì)其進(jìn)行ADF檢驗(yàn)。通過(guò)兩兩做出協(xié)整檢驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，商品房銷(xiāo)售面積與房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額跟房?jī)r(jià)是有直接關(guān)系的。

2.建立多元回歸方程。以LY為被解釋變量，以LX1、LX2、LX3、LX5為解釋變量，得出的多元回歸方程如下所示：

LY=1.3044+0.1968LX1+0.0097LX2+0.1737LX3+0.2071LX5，t統(tǒng)計(jì)量的顯著臨界值分別為2.108、1.494、0.024、0.492、1.415。DW=2.5237，R2=0.9896，F(xiàn)=142.4回歸模型的估計(jì)結(jié)果說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)都起著正向的作用，這符合實(shí)際情況相。根據(jù)R軟件做出來(lái)的檢驗(yàn)結(jié)果，R2=0.9896，這說(shuō)明模型對(duì)樣本的擬合程度很好。通過(guò)F檢驗(yàn)，得出檢驗(yàn)結(jié)果為F=975.9，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，說(shuō)明商品房銷(xiāo)售面積、居民消費(fèi)水平、就業(yè)人員平均工資、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額4個(gè)指標(biāo)聯(lián)合起來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)有顯著的影響。在t檢驗(yàn)中，給定顯著性水平為5%，發(fā)現(xiàn)只有居民消費(fèi)水平的系數(shù)小5%，通過(guò)了假設(shè)檢驗(yàn)，但是商品房銷(xiāo)售面積、就業(yè)人員平均工資、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額指標(biāo)沒(méi)有通過(guò)假設(shè)性檢驗(yàn)，說(shuō)明模型存在偽回歸的問(wèn)題。對(duì)于偽回歸問(wèn)題，需要再對(duì)殘差序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。將所得的回歸方程所形成的新序列命名為

et=LY-1.3044-0.1968LX1-0.0097LX2-0.1737LX3-0.2071LX5 由此可見(jiàn)，安徽省房?jī)r(jià)與品房銷(xiāo)售面積、居民消費(fèi)水平、就業(yè)人員平均工資、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)額存在著協(xié)整關(guān)系，即他們之間存在著動(dòng)態(tài)均衡機(jī)制，誤差修正模型是一個(gè)比較合理的短期波動(dòng)模型。

三、結(jié)語(yǔ)

本文在文獻(xiàn)回顧和理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，歸納出可能對(duì)房?jī)r(jià)有影響的五個(gè)因素，通過(guò)運(yùn)用一元線性回歸和多元線性回歸來(lái)分析這五個(gè)因素與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，在一元回歸分析中，我們得到商品房銷(xiāo)售面積和商品房投資額與房?jī)r(jià)具有長(zhǎng)期平穩(wěn)關(guān)系。通過(guò)多元回歸，我們發(fā)現(xiàn)，商品房銷(xiāo)售面積、居民消費(fèi)水平、平均工資水平以及商品房投資額與商品房?jī)r(jià)格都是正相關(guān)關(guān)系，該結(jié)論為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有積極意義。