住宅房地產抵押評估風險研究

(浙江財經大學 浙江 杭州 310018)

一、引言

隨著我國迅速發展的社會主義經濟，房地產行業的發展日漸成熟，房地產評估業在房地產業構成部分中已必不可少。如果房地產價值得不到準確的評估，它將會影響評估機構的資信等級同時也會給市場體系的正常運行帶來一定的風險。我國的評估行業發展的時間較短，發展較迅速，暴露出房地產評估的理論和方法不夠完善，房地產抵押價值評估的風險問題有可能被忽視。本文從價值評估的理論入手，分析了住宅抵押評估風險，總結出了相關風險因素。

二、房地產抵押評估風險的含義

目前，風險的定義并未統一，其中美國經濟學家奈特[1](Knight)在《風險、不確定性和利潤》中闡述了風險的概念，他說風險是可測定的不確定性，由于經濟主體信息在現在的情況下不夠充分，但對那些在未來可能出現的某種情況能夠算出概率值。而美國的阿瑟·威廉姆斯等在《風險管理與保險》一書中，把風險定義為：“給定的情況下和特定的時間內，那些可能發生的結果間的差異；如果肯定只有一個結果發生，則差異為零，風險為零；如果有多種可能結果，則有風險。且差異越大，風險越大?！?風險是實際結果與預期結果的偏離成了較為主流的定義。

從各種理論觀點看，風險的基本特征可以表現為空間上、時間上和損失程度的不確定性，這種不確定主要在主管和客觀上體現[2]。因此，房地產抵押評估風險可以理解為在房地產抵押評估活動中，評估機構和評估人員不按規定的程序操作，違反了國家法律法規的相關規定去評估房地產而導致評估結果背離實際價值，或者是在評估期間，由于某些客觀因素的存在，影響評估而導致評估結果不準確；房地產評估風險會造成房地產抵押相關權益人的經濟、聲譽受到損失，甚至帶來法律責任。同時也會阻礙房地產評估業的發展，嚴重時將會給金融市場不利因素，造成金融危機。

三、住宅房地產抵押評估風險分類

通過各研究理論，將其住房抵押評估風險分為環境風險、抵押物處置風險、技術風險和職業道德風險。

1.環境風險是住宅抵押抵押貸款評估地區所處在的環境，包括宏觀經濟環境、地區房地產市場環境、政策變化和法律風險。宏觀經濟環境指的是一個國家或地區的總體經濟環境，短期內相對來說是比較穩定的，潛移默化的影響著房地產的價格；房地產價格的變化趨勢對地區房地產市場比較敏感，在評估時應該準確的把握市場環境的變化，這樣才能更加準確的評估房地產的價格。而國家政策和法律變化是突發因素，將會影響著房地產的價格，評估人員應該時刻的關注，以預防過高或過低的評估房地產價格，影響經濟的發展。

2.抵押物處置風險是權屬不清或存在糾紛，或提供的資料和現實抵押物不相比配的情況。將其分為權屬風險和實際查勘情況兩方面。如果房地產的實物和其產權不相符合、產權不清或權屬存在糾紛，將會給評估帶來困擾，評估的結果也不準確，不能準確的分析其住宅房地產的變現能力，最終影響抵押貸款；而實地查勘情況主要體現在評估人員對抵押的房地產周邊環境的熟悉程度，防止委托人提供虛假的房地產，確保提供的房地產資料和實物相符。

3.技術風險主要體現在評估人員本身的技術水平、評估過程中所用的信息與市場信息不對稱和評估方法的選擇方面[3]。評估人員沒有很好的掌握評估的相關理論知識，對房地產市場不夠了解，沒有掌握評估的技術路線和計算參數的選擇不準確，缺乏評估經驗，專業技術不過關，出現評估結果背離房地產實際市場價值的現象；在評估過程中需要有權威可信度較高的行業資料或市場資料作為依托才能作業，而在現實作業中，由于上述資料可能不公開或信息不對稱，評估人員不能及時地獲取，如實際成交價、市場資本化率等；最終使評估結果的不確定性變大。同時，如果評估人員在住宅房地產抵押評估時沒有仔細的分析房地產的真實情況，如不能估計其資產在未來增長情況的而選擇收益法，不仔細的調查其資產的現在的重建成本而選擇成本法，沒有熟練的掌握評估方法的使用情況，完全憑借主觀判斷去住宅房地產的情況，從而胡亂的選擇的評估方法，造成評估結果失真，從而導致了風險的存在。

4.職業道德是指從事房地產評估活動的評估人員應具備的道德規范和要堅守的職業原則。是規范房地產評估業的基礎，也是最基本的準則，同時它反映的是評估人員的專業素質和培養職業素養的前提條件；是職業職責、職業紀律和職業良知等職業道德規范的總稱。房地產評估機構和評估人員應做到客觀公正、誠實守信、堅守秘密、公平競爭等原則，不坐虛偽的評價，保持做到評價的獨立性。在住宅房地產評估時，評估機構和評估人員應回避與自己有利害關系的單位或個人委托的估價業務，做到公正公開。而在實踐情況中，有的評估機構借助與金融機構的關系不參與公平競爭，銀行直接選則評估機構承攬業務；有的評估機構有時為了贏得更多的客戶，增加業務量，出具虛假的評估報告已取得客戶的信任；為了讓客戶滿意，過高的評估住宅地產的價格；甚至有的評估機構接受委托人賄賂，過高的評估抵押房地產的價值等現象違背了職業道德規范。同時，住宅房地產抵押人為了自己能獲得更高額度的貸款，不惜手段要求評估機構高估其價值，甚至虛假的房地產資料等，由于房地產評估機構對評估報告負相應的責任，委托人獲得的高額貸款所承擔的風險會轉移，使房地產評估機構和銀行承擔的抵押風險變大，同時也加大了由于違約抵押房地產的處分風險，甚至危及到金融市場。

四、評估風險防范措施

目前市場中有些評估機構規模偏小，成員平均在10到20人左右，取得房地產估價師證的人員所占的比例不高，導致評估機構評估人員的專業技術有限，評估結果有可能背離住宅房地產真實的市場價值。業務相對來說比較單一，其中有關住宅房地產的評估業務較多，如果不能準確的估算其房地產的市場價值，房地產業和金融行業的健康持續發展就會受到影響。而且評估機構和房地產中介機構缺乏信息的溝通，房地產評估機構不能準確的知道住宅房地產的市場價格，這樣就有可能在評估房地產價值時出現過高或過低的情況，阻礙房地產評估行業的發展步伐，企業資質等級大部分較低，不利于業務的開展，同時企業之間有不公平競爭現象的存在，有的企業利用關系直接被金融機構選為評估本業務的單位。一般情況下，企業規模的大小將決定其抗風險能力的高低，小規模的評估機構，其抗風險的能力低。

主要的風險防范措施主要從以下幾個方面出發：

(一)評估機構角度

1.評估機構應從各方面加強對評估從業人員職業技術水平的培訓，重視并對其后續教育進行監督；如行業增加的新規范的培訓、有關評估知識面的拓展，新技術的培訓等。住宅房地產抵押評估風險發生的概率大小在一定程度上來說與其評估人員技術水平的進行抽調，服務期滿，大多數由本地的村干部或者能人繼續帶領村級經濟發展，但受限于文化水平等因素影響了經濟的繼續發展。因此可以以縣為中心，村落為半徑，積極招募文化程度較高、視野開闊的返鄉農民參與到農村經濟發展中。返鄉農民要注重職業教育，職業教育要與產業發展相結合以德保為例，第一積極培育農業技術的優秀人才，由縣政府組織，邀請農業大學人員定期為有知識的有經驗的返鄉農民做農業生產技術的培訓，尤其桑蠶養殖、種豬培育等農業技術，技術考核合格后分派到各村產業隊。第二，增強返鄉農民參與農村經濟發展建設的福利待遇。比如在集體經濟發展中給予管理崗位的返鄉農民干股，年底參與分紅.

(二)縣與縣、村與村組團發展。由于各個縣鄉村之間資源稟賦不同，因此發展的速度也不同。縣跟縣之間可以簽訂勞動力輸送協議，資源稟賦差的縣可以先做勞動力輸出，成立勞務公司，組團輸出。政府在給各個村集體經濟發展做財政投入的時候是有限的，如何將有限的資金發揮最大的作用，村與村可以簽訂協議，政府在做財政投入的時候比如可以集中投資100萬，這100萬是用來發展10個村的，但10個村是1個項目，集中發展好1個項目，避免太過分散，一村一精品的品牌在市場經濟中很難突圍成功。

(三)把農村集體經濟組織與扶貧、脫貧緊密結合。農村經濟發展有一個問題是小農不能夠與市場有效銜接，不能夠實現集體資源、勞動力要素的有效匹配，政府的宏觀調控也難以延伸到這一塊。集體經濟組織彌補了這個缺點。德保、靖西、那坡都有集體經濟組織，并且截止到2018年12月通過集體經濟的發展已經使得大部分擺脫了空殼村的問題，起到了很好的脫貧、減貧效果。充分挖掘返鄉農民在農村集體經濟組織中的作用，那坡縣有全國獨有的黑衣壯，x村將外出打工家庭的土地重新流轉回集體，縣政府投入前期的基礎建設，同時積極篩選有想法、有頭腦的返鄉農民做集體經濟發展的重要參與人，返鄉農民本身與本村村民的黏度更好，更易于帶動本村的村民參與到集體經濟建設中，有助于增強農村經濟發展的內生動力。

(四)依托縣鄉特色發展多元化產業。第一，發展紅色鄉村旅游業，以靖西市為例，靖西市自然環境優美，是典型的卡斯特地貌，近幾年靖西市除了積極發展第一二產業，第三產業也蓬勃發展，打造鄉村紅色旅游業。靖西市的文化歷史底蘊深厚，每年會有烈士家屬到靖西掃墓，加強與這部分人士的聯系，將歷史文化與自然景觀相結合，注重節日宣傳，提高知名度，擴大影響力。完善基礎配套措施，比如停車場、農家樂，鼓勵部分有經濟頭腦的農民發展農家樂、采摘園等項目成為鄉村旅游市場運營主體，獲得經營性收入，同時這些運營主體也創造了就業崗位，吸引周邊村民可以在旅游企業打工，較少勞動力流出，再有農民通過入股形式參與集體經濟經營，借助集體獲得財產性收益。德保本地有矮馬，矮馬品種優良，做有特色的矮馬游樂場，擴大矮馬的知名度。第二，靖西市有邊境貿易口岸，政府搭建農民創業就業信息平臺，探索建立跨境項目資源數據中心，政府自上而下發布優質跨境項目，加強靖西龍邦口岸的發展跨境經濟的作用，為農戶直接提供有效的創業就業信息。開展項目講解工作,以保證項目信息充分及時送達創業者。同時加快建設百色至靖西、靖西至龍邦、龍邦至越南茶靈至高平的縱向高速公路，還要統籌推進貴州黃桶—廣西百色—靖西龍邦口岸的跨省鐵路項目規劃建設,努力建成以龍邦口岸為圓心以高速公路、鐵路主要干線為網絡的延伸連接。第三，加快電子商務的發展。農民不具備電子商務知識的情況下可以與高校、企業進行合作。企業負責平臺搭建，高校教師學生負責產品的宣傳，返鄉農民負責當地產品推薦，互聯網+農產品，搭上互聯網的順風車，定時在抖音、今日頭條等APP發布產品視屏，注冊網店，高校的師生可以負責商品效果引流，學校本身是比較大的消費群體，并且通過讓學校師生去做產品的宣傳成本相對較低。第四，延長產業鏈條。百色市各縣鄉村不同程度依賴鮮果銷售，加工環節嚴重不足，產業附加值低。德保盛產八角，但都是以普通農戶采摘為主，規?；睿园私菫槔r產品的深加工迫在眉睫。