我國養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式研究

(浙江財(cái)經(jīng)大學(xué) 浙江 杭州 310018)

一、引言

隨著我國迅速發(fā)展的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)，人民文化生活水平提高，醫(yī)療設(shè)施及服務(wù)的改善，老齡化也加速的來襲，使得政府和社會(huì)感到巨大的壓力。如何建設(shè)合理的養(yǎng)老體系成為國家層次的議題。引導(dǎo)老年服務(wù)業(yè)走向?qū)I(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、健康化是目前政府倡導(dǎo)的方向[1]。因此，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，持續(xù)繁榮，有著很重大的意義。

二、我國人口老齡化的挑戰(zhàn)和機(jī)遇

(一)老齡化使社會(huì)撫養(yǎng)系數(shù)上升

我國目前養(yǎng)老方式更多是在家養(yǎng)老，但是人口老齡化帶來的老齡人口撫養(yǎng)比上升使得現(xiàn)在的居家養(yǎng)老模式越來越困難。再加上我國長期把計(jì)劃生育當(dāng)作基本國策來實(shí)行，產(chǎn)生了大量“421”家庭結(jié)構(gòu)，因此人口老齡化必將使得我國社會(huì)依據(jù)現(xiàn)有的居家養(yǎng)老方式難以實(shí)現(xiàn)很好的養(yǎng)老目標(biāo)[2]。

(二)老齡化對(duì)社會(huì)消費(fèi)和儲(chǔ)蓄關(guān)系變化的影響

根據(jù)發(fā)達(dá)國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)和家庭是人們資金積累的主要來源，而儲(chǔ)蓄的降低會(huì)使得用于投資的資金變少，不利于經(jīng)濟(jì)增長。結(jié)合我國具體國情，儲(chǔ)蓄和社會(huì)消費(fèi)的關(guān)系變化將表現(xiàn)出一定的階段性。短期內(nèi)盡管老年人數(shù)量持續(xù)增加，但是因?yàn)槲覈壳斑€是老齡化的初期，未來十年內(nèi)，雖然老年比重不斷增加，但勞動(dòng)人口的比例仍然會(huì)上升，一定程度上會(huì)抑制消費(fèi)與儲(chǔ)蓄關(guān)系的變化。

(三)社會(huì)保障加重財(cái)政支出

我國上世紀(jì)80年代逐漸建立的社會(huì)保障制度本應(yīng)遵循廣覆蓋原則，但是實(shí)際情況是現(xiàn)有覆蓋面非常有限。在不久的將來，伴隨著老年人口數(shù)量的不斷增多，越來越多的人將會(huì)加入養(yǎng)老保險(xiǎn)中，退休金和養(yǎng)老金所支付的人數(shù)將不斷增加，也加大了國家的財(cái)政支出。

(四)老齡化促進(jìn)老年產(chǎn)業(yè)的興起

根據(jù)生命周期理論，隨著我國人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，面對(duì)老年人需求的各種服務(wù)、消費(fèi)品會(huì)不斷增加。從而對(duì)整個(gè)中國的市場產(chǎn)生影響。逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，帶來新的發(fā)展機(jī)遇。這一趨勢(shì)，必將引領(lǐng)更多人才、資本進(jìn)入老年消費(fèi)市場，引起整個(gè)社會(huì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的需求分析

我國目前社會(huì)養(yǎng)老比例過低。國際上的經(jīng)驗(yàn)為：要利用機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的比例大約為5%，而我國目前各類老年福利機(jī)構(gòu)約有38460個(gè)，床位大約有277萬張。根據(jù)國際上5%的比例，我國至少還需要500多萬床位。同時(shí)我國老年家庭的空巢化比例較高，我國城市老年人空巢家庭的比例大概在一半，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這一比例必將會(huì)更加快速的提升。空巢化對(duì)傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老有著很大的顛覆，在很多方面都與以往有著很大的差距。我國空巢化的趨勢(shì)上升，老年人對(duì)養(yǎng)老住宅的需求越來越大，養(yǎng)老住宅的服務(wù)性也將日益完善。老年人對(duì)于住宅的要求隨生活水平的提高逐漸豐富，不單單滿足于居住的初始需求，開始對(duì)居住環(huán)境、居住社區(qū)的服務(wù)體系等等各方各面產(chǎn)生需求，更多的看重生活得品質(zhì)。我國進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的時(shí)間比較遲，而商品住宅的開始到現(xiàn)在也區(qū)區(qū)二十多年，因此長期壓抑的住宅需求使得很長時(shí)間以來，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。因此，在過去的幾十年，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了粗放式的發(fā)展，很多社區(qū)、住宅的設(shè)計(jì)都比較簡單，沒有考慮到老齡化的變化。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)存在著極大的需求空間。

四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步探索階段

隨著人口老齡化的發(fā)展，我國政府也提高了對(duì)此問題的重視程度，政府在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的方向上不斷做出努力，不斷研究相關(guān)政策。近幾年來，各地方政府也陸續(xù)出臺(tái)了一系列有關(guān)養(yǎng)老的文件，居家養(yǎng)老逐漸引起了各級(jí)政府的重視，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐漸走向規(guī)范化。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)正在起步與探索階段，真正實(shí)現(xiàn)的開發(fā)項(xiàng)目并不是很多，多分布于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，大多是占地100畝以上的大項(xiàng)目[3]。產(chǎn)品豐富多彩，售價(jià)方面，基本上都是價(jià)格不菲。主要是因?yàn)橥恋爻杀疽约芭涮捉ㄔO(shè)，環(huán)境設(shè)計(jì)、園林景觀的成本較高。中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了“黃金十年”的高速發(fā)展后，逐漸進(jìn)入業(yè)界稱為“白銀時(shí)代”的新階段。在新的發(fā)展階段，尋求創(chuàng)新、深化轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)企業(yè)新的著力點(diǎn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)概念隨著人口老齡化的日益嚴(yán)重而成為整個(gè)社會(huì)的熱點(diǎn)，成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的風(fēng)向標(biāo)。國內(nèi)很多大型房地產(chǎn)企業(yè)開始啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，諸如萬科、碧桂園、保利、綠城、萬達(dá)等知名企業(yè)均開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)的模式。在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型突破中，由于養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊，開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目也有趨同性。政府在這一過程中也會(huì)有政策鼓勵(lì)，稅務(wù)優(yōu)惠，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)大發(fā)展對(duì)開發(fā)商的吸引力越來越大。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式包括銷售模式、銷售與持有并重、綜合地產(chǎn)型模式三種[4]。銷售模式即開放商規(guī)劃建設(shè)完住宅后，對(duì)住宅產(chǎn)品進(jìn)行銷售，收回成本達(dá)到盈利，并不包含以后的物業(yè)管理和服務(wù)。這種模式與普通商品房的經(jīng)營方式基本相同，優(yōu)點(diǎn)在于是開放商資金迅速回籠。僅這是將“養(yǎng)老”這一概念作為噱頭，因此，這種方式在養(yǎng)老住宅市場上終將會(huì)拋棄。銷售與持有并重是指開發(fā)商將住宅產(chǎn)品的銷售和配套物業(yè)相結(jié)合，如超市、醫(yī)務(wù)站等，或者有的開發(fā)商會(huì)有自己的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)社區(qū)以后的物業(yè)管理。實(shí)際中，更多的開發(fā)商選擇與第三方機(jī)構(gòu)合作，通過房屋出售和物業(yè)管理權(quán)租賃來盈利。這種銷售與持有并重的模式在普通商品房社區(qū)的運(yùn)營商很常見，相對(duì)來說，這種模式比銷售模式有很大進(jìn)步，但是仍然缺乏對(duì)老年人的特殊服務(wù)體系。綜合地產(chǎn)模式與前兩種模式不同，在綜合地產(chǎn)模式下，開發(fā)商要根據(jù)老年人的需求和特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并完成建設(shè)。在這之后還要負(fù)責(zé)后期的運(yùn)營和管理體系。包括了一系列與社區(qū)相關(guān)的服務(wù)體系。整個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)長期持有，長期運(yùn)營的過程。

五、相關(guān)政策建議

養(yǎng)老地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)中屬于新生事物，基于我國巨大的老年人口，其有著極大的市場空間和前景。“養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)”吸引著越來越多的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)市場。在這中間，養(yǎng)老地產(chǎn)是非常重要的一個(gè)行業(yè)，關(guān)系到我國老年人口晚年的生活品質(zhì)，關(guān)系到我國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。日本和德國政府均有特定的立法來保障老年人的軟件部分的投資運(yùn)營。在運(yùn)營期，中航信按出港旅客人次向集團(tuán)公司繳納經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

(二)北京大興機(jī)場社會(huì)化招商成效

北京大興機(jī)場的社會(huì)化招商項(xiàng)目在民航運(yùn)輸業(yè)產(chǎn)生了積極的示范效應(yīng)。為機(jī)場投融資體制提供了創(chuàng)新樣板，多家機(jī)場同類項(xiàng)目采取類似方案開展社會(huì)化招商并取得良好效果，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)一步向社會(huì)資本開放。首鋼進(jìn)軍城市停車設(shè)施領(lǐng)域取得了重大突破，華潤進(jìn)軍機(jī)場配套商業(yè)實(shí)現(xiàn)了良好布局，中國民航自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的離港系統(tǒng)獲得了應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了“央地合作”、民航內(nèi)外部企業(yè)合作。社會(huì)資本參與項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營籌備后，形成了許多提升項(xiàng)目經(jīng)營價(jià)值的專業(yè)化建議，提升運(yùn)營效率和運(yùn)營水平。

在北京大興國際機(jī)場項(xiàng)目招商成功的基礎(chǔ)上，推動(dòng)首都機(jī)場存量項(xiàng)目引入社會(huì)資本。以2017年開展的首都機(jī)場朗豪酒店招商效果為例，經(jīng)測算，自2010年1月1日(資產(chǎn)計(jì)提折舊起始日)至2017年9月30日，首都機(jī)場朗豪酒店經(jīng)營性固定資產(chǎn)賬面預(yù)計(jì)累計(jì)經(jīng)營虧損2.8982億元。經(jīng)招商后，朗豪酒店經(jīng)營性固定資產(chǎn)20年租賃期內(nèi)將累計(jì)貢獻(xiàn)經(jīng)營利潤6.0567億元。通過轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，首都機(jī)場集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)結(jié)束朗豪酒店經(jīng)營虧損局面。20年租賃期結(jié)束后，在彌補(bǔ)招商前累計(jì)虧損基礎(chǔ)上，還能貢獻(xiàn)經(jīng)營利潤合計(jì)3.1585億元。北京大興機(jī)場的社會(huì)化招商項(xiàng)目為社會(huì)資本進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提供了平臺(tái)。

五、結(jié)束語

改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展以及社會(huì)財(cái)富觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，民間資本在我國迅速發(fā)展。民間資本所具有的發(fā)展價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域中越來越明顯，引起了政府和社會(huì)更多的關(guān)注。民航局落實(shí)鼓勵(lì)關(guān)于民間投資、民營企業(yè)進(jìn)入民航領(lǐng)域發(fā)展的投資政策措施的制度性文件出臺(tái)，從而為民間資本在民航領(lǐng)域內(nèi)的健康和長遠(yuǎn)發(fā)展提供了指導(dǎo)。

針對(duì)民航運(yùn)輸機(jī)場、通用航空、民航科教三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，本文分別給出了民航資本進(jìn)入方式的建議。在民航運(yùn)輸機(jī)場領(lǐng)域，建議對(duì)不同運(yùn)輸規(guī)模等級(jí)的運(yùn)輸機(jī)場實(shí)施不同的民間資本引入辦法，其次根據(jù)機(jī)場不同的建設(shè)項(xiàng)目對(duì)民間資本的吸引程度不同，從建設(shè)環(huán)節(jié)開始實(shí)現(xiàn)公共基礎(chǔ)性項(xiàng)目和經(jīng)營性項(xiàng)目的分類管理；在通用航空領(lǐng)域，建議在通用航空新興領(lǐng)域引入民間資本的同時(shí)，在通用航空產(chǎn)業(yè)鏈營利性強(qiáng)的環(huán)節(jié)引入民間資本；在民航科教領(lǐng)域，從民航科技企業(yè)進(jìn)行混改、在關(guān)鍵技術(shù)領(lǐng)域的研發(fā)、與民航院校合作等方面引入民間資本。民間資本在民航領(lǐng)域已初具規(guī)模，未來需要在引入機(jī)制、加強(qiáng)運(yùn)行過程中的監(jiān)管、長效機(jī)制的發(fā)揮等方面繼續(xù)深化研究。