樓市何去何從

李文卉

“泛悅城、金地悅江時代、華潤葛洲壩琨瑜府、常青花園恒大御景、保利時代……”時隔一年多，雅俊還能把在武漢看過的樓盤名字倒背如流， “因為實在太難買了。那時基本都是秒光，置業顧問根本不會提前告知具體的認籌時間。記得某個樓盤是晚上8點開啟網絡認籌的，我們為了搶到，還專門買了新的路由器，結果開盤不到10秒就被搶光了，氣得要命。

在上海工作的武漢人雅俊，買房是為了將來讓小孩回武漢讀書。2017年夏天的每一個周末，她幾乎都往返于上海到武漢的高鐵，折騰了三個月，最終在2017年10月，花了全款近300萬元，以18500兀/平方米的價格，購入金地悅江時代的一套三居室。“貸款可能就更買不到了，那時候的熱點樓盤都是全款優先。挑區域更是不可能的，哪兒能搶到就買哪兒吧，光谷、武昌濱江、常青都看過了，結果還是只買到硚口。”雅俊告訴支點財經記者。

近期剛在后湖置業的李先生，買房感受則不大一樣。

“作為剛需購房者，其實已經觀望了不短時間，白沙洲區域的所有新盤我全都看過，可選擇的盤還是挺多的，但最后還是買到了目前配套和交通都更成熟的后湖區域。”李先生告訴支點財經記者，進入2018年10月以來，有一個很明顯的感受就是，置業顧問變得主動起來，從以前的不太愛搭理，變成了兩三天就要來一個電話，以前往往對未開盤的樓盤價格遮遮掩掩含糊其辭，現在也變得直接透明起來。 “大概是房子沒以前好賣了。”李先生說。

根據武漢市住房保障和房屋管理局公布的數據，2018年前10個月，武漢市新建商品房銷售16.3萬套、存量房成交7.1萬套，同比分別減少19.04%和0.06%。而同時，新建商品房批準預售19.7萬套，同比增長13.12%;房地產開發用地供應206宗，總面積1061.01公頃，同比增長27.55%。從供需角度來說，這組數據能在某種程度上印證李先生的直觀感受。

那么，武漢樓市真的會變天嗎？

分類調控“不要傷及無辜”

想要準確把握武漢樓市的未來，就必須把它放到更大的市場、更長的時間軌跡里去回望。

過去20年，房地產為中國經濟作出的貢獻毋庸置疑，也曾幾次在低迷時期將中國經濟拉出泥潭。但歷史數據顯示，刺激房地產對中國經濟的拉動效應在明顯減弱。

過去10年，中國有過兩次大規模刺激房地產的舉動，一次是2008年金融危機爆發后，國內房價普遍大幅下跌，相關部門聯合救市，對經濟的拉動效應也非常明顯，2009-2011年，中國GDP增速分別高達9.4%、10.6%和9.5%。第二次救市發生在2014年，當時國內樓市成交最已經持續低迷了兩年，某些城市的房價還出現了小幅下滑，救市的結果就是2015-2016年房價再度大幅上升，房地產行業雖然得到了拯救，中國經濟卻并未因此得到明顯帶動，2015年GDP增速跌破7%，2016年更是放緩至6.7%。

國家統計局發布數據，2018年1—11月份，全國房地產開發投資同比增長9.7%。圖為一樓盤外景。

2016年底的中央經濟工作會議，首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。但很多人沒想到的是， “房住不炒”提出兩年來，政策并沒有按照之前“刺激一收緊一再刺激一再收緊”的邏輯進行調整，甚至絲毫未有放松跡象。2018年7月底召開的中共中央政治局會議，首次將當前中國經濟描述為“穩中有變”，而不再是過去的“穩中向好”，但即便如此，會議還是決定下決心解決好房地產市場問題， “堅決遏制房價上漲”。

因此可以說，房地產對于中國經濟的意義已經今非昔比，決策層也已下定決心用長效機制來重新審視行業發展。這應該是探討武漢樓市未來走向的大前提。

“過去10年，武漢無疑是中國房地產市場良性發展的樣板城市，是‘最乖的孩子。”湖北房地產經濟學會專家委員殷躍建對支點財經記者說。

在殷躍建看來，武漢樓市的“良性”可以從幾個方面來印證。首先，10年間，武漢房價漲幅跟武漢GDP增幅、人均可支配收入漲幅大致匹配，并沒有偏離得太離譜。

根據武漢市統計局、武漢市住房保障和房屋管理局公布的數據計算，2008-2017年的10年間，武漢GDP總量增長238.64%，人均可支配收入增加131.22%，新建住宅成交均價增長129.97%。

不少武漢市民感到，去年10月開始，置業顧問變得主動起來了。圖為一處售樓部場景。

其次，樓市良性、房價理性的另一個指標，是房地產開發的利潤率回歸合理水平。支點財經記者整理上市房企數據發現，2018年上半年，湖北本土企業福星股份和卓爾智聯的歸母凈利率分別為10.54%和6.68%，行業巨頭萬科A、碧桂園和中國恒大的歸母凈利率則分別為8.61%、8.88%和10.26%。“房地產行業不再是大家想象中的暴利行業。”殷躍建說。

在殷躍建看來，武漢也是對中央樓市調控精神執行得最及時、最徹底的城市之一。

以2016年下半年開始的本輪樓市調控為例。

2016年9月初，住建部提出要完善中國房地產宏觀調控，堅持分類調控，因城施策。武漢是最早響應，并明確提出因城施策方案的城市之一。當年9月到12月，武漢密集出臺4輪調控政策，力度逐漸加大，限購范同由主城區擴大到了部分遠城區，首套房首付比例由20%上漲到30%，而外地戶籍需要提供兩年社保證明才可以購房，可謂層層推進不斷加碼。

“我認為這是一種‘摸著石頭過河，一步步探索和微調，每一輪方案的出臺都非常謹慎，才最終形成武漢版的調控政策，后來又陸續出臺的各項細則都是同繞之前的調控政策展開的。畢竟，調控的目的不是把行業整夕匕，不能傷及無辜。”殷躍建說，這個“無辜方”既包括剛需購房者，也應該包括符合經濟發展需求的正當開發行為，所以要一點點來，不能釋放錯誤信號。

此外，另一個良性發展的指標是，武漢樓市依然以需求為主，供需比長期保持在1.1：1以上，需求端掌握主導。根據中國指數研究院公布的數據，2018年前10個月，武漢市土地成交總價927億元、規劃建筑面積3340萬平方米，在全國城市中分別排名第四、第二。這意味著，未來一段時間內，武漢樓市供給也會相對充裕。

“有人感嘆買房難，是因為大家都想買地段好的、價格合理的、配套成熟的房子，這是稀缺資源，所以需要搶。就好比熱干面哪里都有賣，但你一定要吃帶有小時候味道的最可口的那碗，肯定是要排長隊的。”殷躍建說，這就是市場規律，不能無視這個規律，而一味地抱怨“買房難”。

剛需有沒有“被調控”

2016年武漢市商品住宅成交最為28.8萬套，2017年的成交量為20.7萬套，同比下降28%。“這樣的調控效果在全國也是絕無僅有的。”殷躍建認為，下降的這28%的成交量，以投資性需求為主，說明調控是精準的、卓有成效的。

如何證明這個觀點？剛需到底有沒有“被調控”？

2016年底啟動調控以來，武漢市對“剛需”的認定進行了多次調整，除“在武漢市兀白有住房、符合限購政策、白本次購房之日起前3年內兀住房交易記錄”等三項基本條件之外，還對剛需房源比例、優先選房流程等進行了明確規定。最新規定是，備案均價低于2萬元、面積小于140平方米的房源將優先提供給剛需無房家庭，后湖、白沙洲等熱點區域剛需房源比例提高至100%，其他區域提高至80%。

在購房資格取得方面，近年來武漢市通過百萬大學生留漢計劃、人才落戶新政等，逐步降低了落戶門檻，落戶變得比較容易。而落戶就可以買房，這對在武漢工作生活的外地人來說，也是一種“釋放剛需”。

支點財經記者從武漢市大家房地產顧問有限公司拿到的數據顯示，2018年11月的前兩周，在武漢新開盤的23個樓盤中，只有華僑城原岸和泛悅城的備案均價高于2萬元（去化率分別為90%和100%），其余21個樓盤兀論是備案均價還是單套面積，都符合剛需標準。截至11月12日，只有其中9個樓盤的去化率達到了lOO%。作為熱點區域的洪山區，有個別樓盤的去化率剛剛達到65%;東西湖區某樓盤去化率僅為5%;青山區也有樓盤的去化率不到50%。

貝殼研究院武漢分院院長鐘濤表示，截至2018年10月底，武漢新建商品住宅待售庫存量為8.7萬套，較上年同期增長26%，實際上從2018年4月開始，待售庫存就在持續增長。整體來看，新房市場降溫特征顯著。

“基本可以判斷，在武漢買房不難，但炒房很難。”殷躍建說。

過去7年，武漢住宅成交量穩居全國城市前三，其中2014-2016年連續三年銷量第一。“很多全國排名靠前的房企是在最近幾年才來武漢拿地開發的，這也是中國經濟梯度轉移的重要表現，未來中國房地產市場不提武漢肯定說不過去。”殷躍建認為，未來中國房地產行業的主戰場，就在以武漢為代表的熱點二線城市，比如重慶、南京、鄭州、杭州等等，這些城市擁有全中國最大的房地產需求和供給。“房子作為不動產，不應該以不同城市之間的房價高低來類比，而是誰擁有最大的銷量誰就應該掌握最大的話語權。”

鐘濤認為，新建住房市場窖戶價格敏感度高、二手房市場處于降溫通道、市場預期較為悲觀等，是2018年武漢樓市的特點。但這并不意味著“歷史低位”“泡沫破裂”，更多的是一種市場高位回落的正常盤整。對剛需客戶來說，如果距離“上車門票”還很遠，那么也不必焦慮，更不適宜加超過白己能力的杠桿，穩定的市場既是杠桿出清、回歸價值的過程，也是“等剛需”的過程;如果距離“上車門票”不遠，相信綁定教育、交通等城市基礎資源設施的房子，能給你在這個城市最必要的“安全感”，下行周期里選到合適房子的幾率其實會大大增加。

長效機制也要因城施策

當然，不刺激房地產并不意味著經濟發展不需要房地產。中國的城鎮化還有很大提升空間，完全可以滿足房地產行業的持續發展，而房地產只需要保持一個正常的發展速度，就足以對中國經濟作出應有的貢獻。對房地產市場的調控便需要由“房住不炒”的行政手段，逐步轉為長效機制，這個機制會讓房地產行業發展與中國經濟達到最佳的平衡。

目前看來，長效機制的內容會包括租購并舉、征收房地產稅、增加供應等。“但所有長效機制的建立，都必須建立在充分尊重市場規律的基礎上。”殷躍建說，長效機制建立之后，房價的漲跌將完全由供求關系決定。有數據顯示，武漢市人均住宅面積已經達到39.6平方米，超過許多二線城市。

如果說“因城施策”是實現長效機制的途徑，那么長效機制對不同的城市而言，也應該具體問題具體分析。最重要的一點，長效機制應該跟城市發展目標相匹配。

有一種觀點認為，每年房地產開發投資不應超過社會固定資產投資的25%，房地產投資額/GDP的比值則控制在10%以內比較合理。而2017年，武漢市的這兩項比值分別為36.08%和21.18%，參照這個標準，武漢經濟對房地產投資的依賴過大。但也有專家認為，中國城鎮化還有很大提升空間，房地產投資占GDP的比重在1/6 -1/4之間是合理的，那么武漢房地產投資則處于合理水平。

且不去爭論這些參考標準的意義。 “武漢不同的行政區域之間，對房地產投資的依賴程度大相徑庭。”殷躍建說，武漢房地產行業的長效機制應該考慮城市的整體規劃，地產投資占比要符合城市發展需求，可以對此做一個合理測算。

按照武漢市“十三五”規劃綱要，到2020年，要實現GDP總量1.9萬億元，常住人口要達到1200萬人。2017年，武漢CJDP為1.34萬億元，常住人口為1089萬人。這意味著2018-2020年的3年間，武漢需要年均增加0.19力億元經濟總量和近40萬常住人口，才能實現規劃。而這兩項數據都跟房地產行業息息相關。

“此外，未來武漢要增人口、增經濟，但不增加城市面積，武漢的住房供應結構，也會逐漸變為以存量房為主，這樣，舊城改造也應該成為長效機制需要考慮的重要方面。”殷躍建說。

從行業角度來說，武漢作為全國樓市成交最最大的市場，理應擁有最大的話語權——產品創新和研發能力、產品對人居環境的提升效果等，這些才是真正的行業引領能力。“但武漢始終都是學習型、跟隨型的市場，沒有白己的特色。本土房企的市場化程度不夠高，總想靠政策吃飯，前瞻性不夠。融資能力、市場運作能力、產品開發周期等均比不上外地企業。”殷躍建表示，全國最大的住宅市場，理應培育出最好的房地產開發企業，而武漢市乃至湖北省也鮮有叫得響的全國知名企業，這是不正常的。在這么好的市場罩，本土企業應該想想如何成為別人的追趕對象。