拆遷戶對(duì)房?jī)r(jià)的影響探究

[摘要]文章以“房屋拆遷戶”得到安置補(bǔ)助費(fèi)后對(duì)資產(chǎn)的處理為起源，探討拆遷戶在當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲中所起的作用。由于拆遷戶購(gòu)房的迫切性及更大的可實(shí)現(xiàn)性，可能導(dǎo)致居民盲目地買房從而將房?jī)r(jià)炒起來。研究拆遷戶與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，能夠使人們理性購(gòu)房，避免盲目購(gòu)房。文章的創(chuàng)新之處在于以房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格問題為主線，將該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格方面存在的問題逐一提出加以分析，提出價(jià)格變動(dòng)與創(chuàng)新的方向和依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]拆遷戶購(gòu)房;房地產(chǎn)價(jià)格;拆遷補(bǔ)償費(fèi)

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.08

1.引言

近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。拆遷改造是中國(guó)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的典型現(xiàn)象，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，對(duì)頭屯河區(qū)拆遷改造工作進(jìn)行深入而具體的研究具有重要意義。

2.調(diào)查的基本情況

在探究拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度過程中，將烏魯木齊市頭屯河區(qū)河南莊拆遷戶作為研究對(duì)象。研究對(duì)象為河南莊287戶居民。

據(jù)了解，河南莊拆遷項(xiàng)目總占地面積約0.44平方公里，房屋征收總面積約50萬平方米，拆遷戶數(shù)455戶，人口約1300人。

調(diào)查顯示，有80%的拆遷戶選擇購(gòu)買拆遷安置房，20%的拆遷戶選擇租房或者購(gòu)買其他住宅。80%選擇購(gòu)買拆遷安置房，原因在于房?jī)r(jià)僅在3000元/m?;沒有選擇的，對(duì)于居住環(huán)境的品質(zhì)要求更高及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌口碑的追求。

本次共發(fā)出調(diào)查問卷300份，收回287份，回收率達(dá)95.7%，有效問卷287份，有效率100%。

3.問卷分析

本次調(diào)查選取烏魯木齊市頭屯河區(qū)河南莊287戶住戶家庭，一套住宅占80.14%，兩套占15.33%，兩套以上占4.53%。

3.1 ?拆遷戶對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期

心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)交易和房?jī)r(jià)的影響不容忽視。調(diào)查顯示，獲得拆遷款后，42.16%拆遷戶選擇購(gòu)房，表明其對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期較好。買車占21.95%，存銀行占10.80%，投資占17.77%，其他占2.51%。拆遷戶無論出于自住還是投資目的，都存在“晚買不如早買”和“買漲不買跌”心理。大量拆遷戶都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了頭屯河區(qū)住房需求，造成“量?jī)r(jià)齊高”現(xiàn)象。一些拆遷戶沒有足夠的信息來源，或缺乏正確分析信息的能力，他們對(duì)未來的預(yù)期依賴于其他人的預(yù)期，認(rèn)為別人買房就預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，從而也跟著買進(jìn)，這種從眾心理被稱為“羊群效應(yīng)”。

3.2拆遷款發(fā)放

征收補(bǔ)償方式采用一次性貨幣補(bǔ)償方式。拆遷總價(jià)值在3000萬左右。拆遷后，選擇在拆遷安置房居住的住戶，獲得3000元/m?的征收補(bǔ)償長(zhǎng)費(fèi)用，一個(gè)戶口本僅可按揭一套3000元/m?的安置房，首付為總價(jià)的30%。此類居民于2017年5月入住拆遷安置房，現(xiàn)毛坯房房?jī)r(jià)已上漲至4540元/m?;不選擇購(gòu)買拆遷安置房的住戶，以大于3000元/m?出售原有房屋。余下拆遷補(bǔ)償費(fèi)以貨幣形式發(fā)放。

3.3 拆遷后現(xiàn)狀調(diào)查

拆遷后需要大量的安置房來滿足拆遷居民的需求。而頭屯河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是現(xiàn)房、期房少，短期內(nèi)不能滿足搬遷居民的住房需求，于是造成頭屯河區(qū)“一房難求”的局面，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。

調(diào)查顯示，獲得拆遷款后有33.45%的拆遷戶選擇購(gòu)買住宅，19.86%拆遷戶購(gòu)買了兩套及以上的住宅。

3.3.1對(duì)拆遷政策認(rèn)識(shí)分析

關(guān)于“您對(duì)補(bǔ)償安置費(fèi)政策了解嗎”這一問題的調(diào)查時(shí)，調(diào)查顯示，僅有10.4%的拆遷戶了解，26.6%的拆遷戶知道很少，65.8%的居民表示不了解，這說明政府在拆遷安置補(bǔ)償過程中對(duì)相關(guān)安置補(bǔ)償文件宣傳告知工作不到位。

3.3.2對(duì)拆遷意愿分析

在“對(duì)房屋拆遷您持什么態(tài)度”的調(diào)查時(shí)，39.8%的拆遷戶響應(yīng)政府號(hào)召，主動(dòng)拆遷;有31.3%的拆遷戶認(rèn)為賠償合理，愿意拆遷;數(shù)據(jù)表明，71.1%拆遷戶持支持態(tài)度。盡管他們對(duì)拆遷政策了解不深入，但是對(duì)于拆遷多數(shù)是支持的，希望用拆遷款改善居住環(huán)境和生活質(zhì)量。29.3%的拆遷戶表示大勢(shì)所趨，不得不拆。調(diào)查結(jié)果顯示雖然拆遷戶在認(rèn)為補(bǔ)償不合理的情況下仍然愿意搬遷，這主要有兩方面的原因：一方面是拆遷戶迫于周圍拆遷環(huán)境的無奈，看到別人搬遷也就不再堅(jiān)持了;另一方面是因?yàn)椴疬w戶在拆遷安置過程中存在一定的盲目心里。

4.問題

4.1短期房?jī)r(jià)上漲的主要資金來源

國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年新疆維吾爾自治區(qū)住宅建設(shè)投資額5882500萬元。新疆國(guó)土信息局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年頭屯河區(qū)商品住宅呈價(jià)漲態(tài)勢(shì)，三月到五月房?jī)r(jià)攀高峰。頭屯河區(qū)三月新房均價(jià)8166元/m?環(huán)比二月上漲6.84%，而頭屯河區(qū)6月新房均價(jià)7560元/m?環(huán)比5月下降7.24%。三月房?jī)r(jià)上漲，主要原因在于河南莊拆遷改造，住房需求大于供給，人們都有買漲不買跌的心理，尤其是在房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)候，此時(shí)就容易出現(xiàn)競(jìng)價(jià)現(xiàn)象，進(jìn)而帶動(dòng)頭屯河區(qū)房?jī)r(jià)陡增。而流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金主要來源于拆遷款。

4.2頭屯河區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要因素

烏魯木齊市頭屯河區(qū)商品住宅價(jià)格上漲原因有以下幾方面分析：首先，烏魯木齊市升級(jí)改造，形成的拆遷戶購(gòu)房剛性且購(gòu)買力較強(qiáng)，從而會(huì)推高房?jī)r(jià)。再則，近幾年土地成本不斷攀升，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)升高;其次，頭屯河區(qū)位于高鐵、地鐵、BRT、機(jī)場(chǎng)、城市公交等多層次的綜合交通樞紐附近，讓更多的人可以在離城市中心更遠(yuǎn)的區(qū)域購(gòu)買房屋，實(shí)現(xiàn)工作和居住的兩結(jié)合成為可能;最后，烏市有能力購(gòu)房的城鎮(zhèn)居民多數(shù)工作固定，遷移到其他區(qū)的可能性小之又小。

4.3短期影響房?jī)r(jià)的因素

面板數(shù)據(jù)模型分析，“我國(guó)住房?jī)r(jià)格的短期波動(dòng)性較強(qiáng)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的高低交替現(xiàn)象明顯。短期內(nèi)我國(guó)家庭收入的變動(dòng)所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度最大” （李玉梅， 2012）拆遷款的撥放增加了居民的可支配收入，拆遷制造了大量住房需求，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。“全國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全國(guó)房地產(chǎn)需求有三分之一是拆遷帶動(dòng)的，有的城市50%是拆遷，有的甚至60%、79%是城市改造帶動(dòng)的。”我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素是人均可支配收入水平和貨幣政策，二者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是同向顯著的。由此可證頭屯河區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要影響因素是拆遷款，拆遷款不僅增加了居民的可支配收入，而且增加區(qū)域CPI。

5.建議與對(duì)策

由以上的實(shí)證結(jié)果分析，對(duì)策如下：

房源的充足供應(yīng)是拆遷工作的必要前提。組織河南莊村民委員會(huì)對(duì)拆遷居民購(gòu)房需求進(jìn)行調(diào)查，并與頭屯河區(qū)房屋信息中介公司溝通房源信息，方便拆遷戶尋找房源;在河南莊產(chǎn)權(quán)所成立二手中介聯(lián)盟和集中展示中心，配備專職講解人員，向居民提供不同類型的房源信息;針對(duì)在二手中介市場(chǎng)多人爭(zhēng)購(gòu)?fù)环吭船F(xiàn)象，通過開展相關(guān)職能部門組成的聯(lián)合專項(xiàng)調(diào)查，有效抑制二手房市場(chǎng)存在的一房同時(shí)賣給兩人現(xiàn)象。

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題和房地產(chǎn)政策的不足，本文建議：

大量拆遷款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)在大力活躍存量房市場(chǎng)的同時(shí)，建立健全以住房資產(chǎn)為載體的消費(fèi)金融創(chuàng)新機(jī)制;實(shí)施財(cái)政政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的大起大落;提高居民收入，對(duì)住房需求進(jìn)行合理的引導(dǎo)，在合理的滿足居民住房需求的同時(shí)降低對(duì)消費(fèi)支出的擠出效應(yīng);加快土地財(cái)政改革，實(shí)施房產(chǎn)稅，拓寬居民投資渠道等多方面調(diào)控措施，建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

6.結(jié)論

（1）巨額資金以拆遷款的形式流入市場(chǎng)。房?jī)r(jià)上漲主要是拆遷戶和中等收入階層短期消費(fèi)的增加;而高收入階層雖持有較多的住房資產(chǎn)，但對(duì)住房的過度投資需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升并未對(duì)其產(chǎn)生明顯的財(cái)富效應(yīng);并且在其和拆遷戶投資需求的推動(dòng)下過高的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了低收入階層的支付能力，因此還對(duì)低收入階層的消費(fèi)產(chǎn)生了持續(xù)的抑制作用。

（2）拆遷戶購(gòu)買多套住宅是因?yàn)椴疬w戶本身對(duì)房屋具有剛性需求，心理變化易受外界干擾。而預(yù)期收入是決定其消費(fèi)支出的關(guān)鍵因素。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡(jiǎn)介]付霞（1994-），女，漢族，甘肅寧縣人，新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與管理、土地資源管理。