鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用探討

徐冉冉

[摘 要]進入21世紀以來，在社會經濟穩步發展的背景下，我國鐵路企業呈現了較為快速的發展。值得注意的是，鐵路企業資本運營中，土地綜合開發利用是非常重要的工作環節，需結合鐵路企業的實際情況，明確土地開發利用思路，采取有效策略，降低風險，促進鐵路企業資本運營市場良性發展。文章重點圍繞“鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用的思路策略”進行分析研究，以期促進鐵路企業的健康、穩步發展。

[關鍵詞]鐵路企業;資本運營;土地綜合開發利用

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.111

鐵路土地綜合開發利用工作存在規模大、屬性多的明顯特點;與此同時，在集約化以及市場化的條件下，鐵路企業在土地綜合開發利用工作過程中，需合理利用土地資源，結合資本運營市場的實際情況，采取有效的措施，使土地開發利用工作的風險降低、效率提高。[1]總之，從鐵路企業的發展角度考慮，本課題對“鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用”進行分析研究具備一定的價值意義。

1 鐵路土地綜合開發利用工作需規避的風險分析

（1）政策限定方面的風險。結合目前的法律法規，對鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用工作明確了一些禁止的項目，比如危險品便不可列入可行的范疇當中。與此同時，對于鐵路建設期間廣告牌的招商、設置，雖然存在一定的商業價值，但是從開發工作安全角度考慮，相關法律法規也作出了限制的明文規定。因此，需了解政策限定這方面的風險，使鐵路土地綜合開發利用工作能夠順利、有序地開展，確保此項工作實施的安全性。[2]

（2）環境污染方面的風險。部分項目容易引發嚴重的環境污染現象，拋開土地綜合開發利用的商業價值角度分析，但從環保角度考慮，便需規避環境污染帶來的風險。為了避免環境污染風險問題的發生，需確保土地綜合開發利用項目符合國家、地方污染物排放標準，且確保排放量符合總量控制的要求。

（3）資源儲備不足方面的風險。部分企業可能出現資源儲備不足的情況，導致在經營過程中出現風險問題。與此同時，在經濟發展過程中，依舊延續以往的粗放型模式，表現為“高投入、高消耗以及低效率”，顯然這樣會導致資源利用率降低。[3]為了規避資源儲備不足造成的風險，需做好資源配置優化工作。

2 鐵路土地綜合開發利用的具體思路策略探究

（1）充分遵循土地開發利用的基本原則。在鐵路土地資源運營中的土地開發利用工作開展過程中，需遵循一定的基本原則，總結起來包括：第一，嚴格遵守法律法規原則。在土地開發利用工作開展過程中，需嚴格遵循并執行國家以及地方頒布的相關法律法規，以行業管理制度為基礎，對鐵路和地方的發展規劃進行綜合考量，對開發程序加以規范，明確責權界定以及實施利用等環節的內容，使土地開發利用工作能夠有據可依。第二，嚴格遵守集約用地原則。對土地而言，屬于稀缺的資源，在土地開發利用工作過程中，徐嚴格遵守集約用地的基本原則。與此同時，對于周邊發展規劃需充分融合，綜合考慮整體設計、空間利用以及價值發揮等要素，使資源浪費現象得以避免。第三，遵循因地制宜原則。以目前具備的生產力布局為基礎，考慮和周邊市場配套的情況，結合地塊的不同屬性進行有效開發利用，避免“一刀切”的開發方式，考慮全局，確保土地開發利用項目定位的精準、合理、科學。第四，遵循市場導向原則。基于既有產業政策框架范圍內，對土地開發利用項目的市場可持續發展性進行深入研究，做好市場調研工作，同時結合可行性研究和過程監管情況，充分考慮土地開發利用項目的經濟效益及社會效益，注重產業、規模以及品牌的建設，使整體開發能力水平得到有效提高。

（2）充分明確土地開發利用詳細思路。對于鐵路土地開發利用項目工作來說，在開展過程中需和企業資本運營充分融合，確保項目的開展，能夠為鐵路企業增效增益，并使風險得到有效控制。此外，還需充分明確土地開發利用的詳細思路，總結起來包括：第一，物流基地開發項目思路：明確鐵路貨運設施布局，掌握物流集散情況，針對存量鐵路用地實行綜合性物流開發改造，把物流關鍵點用地建設為物流基地、戰略裝車點以及交易市場等;對于非節點用地，則可開發成為材料加工基地以及倉儲廠房等，使物流開發綜合實行。第二，綜合體建設開發項目思路：充分融合地方城市規劃和鐵路站區規劃，將站區商業開發納入地方綜合體建設的范疇，使路地協同發展。第三，房產、商業配套開發項目思路：以收購、置換為主要方法，對土地資源加以集中，做好科學統籌，進一步實施商品房和商業配套設施的開發工作。[4]注重上蓋與地下空間商業及住宅開發的探索，使土地綜合利用效率提升，促進產業鏈發展。第四，高鐵沿線土地保護性盤活項目思路：以鐵路運輸安全為基礎，針對高鐵沿線土地實行保護性開發，例如進行停車場的建設、建設新農經濟項目以及零星倉庫等，使此方面的用地充分盤活。

（3）充分明確土地開發利用策略。在充分遵循土地開發利用的基本原則，并明確規劃思路的基礎上，還需采取有效策略，使土地綜合開發利用項目工作的實施更加順利，總結起來包括：第一，構建完善的機制。基于鐵路土地綜合開發利用項目工作開展過程中，對相關領導組織機制、內控管理機制、市場運作機制以及風險評估機制等，均需加以完善;與此同時，為提高工作人員工作積極性，對于激勵機制、考核機制也需充分完善，并加強全過程管控，使項目的實施能夠順利、有序進行。第二，注重市場分析。對于市場，具備動態、持續變化的特征，可通過市場分析，找準規律，結合市場調研數據，并結合鐵路企業自身區域特點及土地資源的屬性，細化項目投資效益分析，使項目開發工作符合市場發展。第三，注重風險的控制。需對資本運營的成本效益性充分關注，對取得的預期經濟效益是否高于發生的內部運營成本、籌融資費用等成本費用;并且，需對資本運營的風險程度加以研究，對企業防范及化解相關經營生產、財務管理以及信息體制等相關風險的能力加以評估，進一步采取有效的風險規避對策。總結起來，在鐵路企業資本運營中的土地綜合開發利用工作項目開展過程中，需從項目調研論證階段、規劃方案制定階段、項目推進實施階段以及項目投產運營階段四個階段實行全過程風險控制方案。以項目投產運營階段的風險管控為例，指的是在項目運營過程中，企業需根據國家以及地方相關法規法律，充分承擔安全主管責任。為了達到規避風險的目標，一方面，需注重完善的安全管理制度的建立;另一方面，針對施工現場實行封閉管理，掛設符合安全技術標準的明顯標志，使出入安全通道的平整暢通得到有效維持，并配套相關設施設備，確保施工的安全性。此外，還有必要構建完善的服務保證機制，接納各方反饋意見，注重服務的優化以及技術的創新;并且，對于項目已利用資源潛力需充分挖掘，充分開發鐵路站區空間。[5]總之，風險防控是鐵路土地綜合開發利用工作項目開展的重點內容，需充分重視，確保此項工作提升效益的同時，安全性得到最大化的提升。

3 結 論

綜上所述，鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用工作，首要工作是明確潛在的風險問題，從政策、環境、資源儲備等方面充分考量。進一步在土地綜合開發利用工作中，需明確需遵循的基本原則，掌握建設思路以及策略，加強項目實施前、中、后三個階段的風險控制，使土地綜合開發利用工作的風險降至最低化，經濟效益及社會效益得到最大化提升，最終為鐵路企業的穩健、良性發展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1]葉婕.鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用的研究[J].中國總會計師，2017（5）：54-55.

[2]規范合資鐵路公司經營管理培訓班[J].理論學習與探索，2015（5）：89.

[3]鐵路投資與運營市場將全面向社會資本開放[J].中國勘察設計，2015（8）：9-10.

[4]王波，榮朝和.以資本運營和產權重構推動中國鐵路發展[J].綜合運輸，2015，37（2）：16-21.

[5]余應敏，嚴亞洲，程蒞雯.緣何我國民間資本參股鐵路建設運營之路漫漫[J].財會學習，2013（8）：68-71.