“營改增”對房地產企業財務管理的影響及其應對探析

寧紅梅

[摘要]自從1994年分稅制改革以來，營業稅和增值稅成為我國流轉稅的兩大主體，是我國財政的主要來源之一。其中，營業稅由于在各個環節都按照銷售收入全額征稅，存在“重復征稅”的弊端。自2012年1月1日以來，我國開始在試點范圍實施“營改增”改革，并于2016年5月1日開始全面實施增值稅，這對于原來繳納“營業稅”的行業帶來了挑戰和轉機。房地產行業作為我國的支柱性產業，由于過去一直是營業稅的征稅對象，“營改增”政策對其影響頗深。本文在分析“營改增”的實施背景及其對房地產企業的重要意義基礎上，深入探討了“營改增”對房地產企業財務管理的影響，并且針對性的提出了房地產企業應對“營改增”的財務管理對策建議。

[關鍵詞]“營改增”;房地產企業;財務管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.08

1 ?引 ?言

自從1994年分稅制改革以來，營業稅和增值稅成為我國流轉稅的兩大主體，是我國財政的主要來源之一。其中，營業稅由于對于各個環節都按照銷售收入全額征稅，存在“重復征稅”的弊端。自2012年1月1日以來，我國開始在試點范圍實施“營改增”改革，并在2016年5月1日全面實施增值稅，這對于原來繳納營業稅的行業帶來了挑戰和轉機。而房地產行業，作為我國的支柱性產業，對我國的經濟發展具有重要作用。一直以來，房地產行業都是營業稅的征稅對象，這無疑加重了其稅收負擔。因此，“營改增”是否能夠按照預期對其起到減負的作用備受矚目。然而，由于房地產企業開發周期長、產業鏈條多，行業上游存在很多小供應商，很難實現每一筆采購都獲得增值稅專用發票。此外，占比較大的土地出讓成本如何抵扣，以及房地產預售模式使得銷項稅額與進項稅額期間嚴重不匹配等問題凸顯，使得房地產企業無法徹底享受增值稅的優勢。因此，研究“營改增”對房地產企業的影響具有重要的實踐意義，為房地產行業把握“營改增”政策機遇，降低稅收負擔提供重要參考借鑒，有利于房地產企業改善經營狀況、取得健康持久發展。

2 ?“營改增”對房地產企業財務管理的影響

2.1 ?“營改增”對房地產企業會計核算的影響

“營改增”會對會計科目產生影響。營業稅是典型的價內稅，其涉及到的科目較少，在資產負債表中涉及到的僅是應交稅費——應交營業稅，而在利潤表中則涵蓋在“稅金和附加”中。而增值稅作為典型的價外稅，屬于表外科目，在利潤表中并不體現，而在資產負債表中則囊括在應交稅費中。同時由于增值稅實行抵扣制，因此需要設置進項稅額、銷項稅額等其他一系列二級科目，這無疑會使得會計核算復雜化。

2.2 ?“營改增”對房地產企業現金流量的影響

就目前而言，由于房地產企業周期長，資金回籠較慢，為了提高周轉率，房地產皆以“預售模式”作為主要的銷售方式和資金快速回籠的手段，同時也有不少大型房企提出了OPM（other people's money）戰略方式，占用上下游資金，減少企業的現金流出。而這種方式，在“營改增”后，會對現金流量產生影響。根據財稅【2016】36號的規定，房地產企業增值稅納稅義務的發生時間為若收到款項，則收款時發生納稅義務;若未收到款項，則在取得索取款項憑證時發生增值稅納稅義務。其中款項憑證可以時合同約定付款日，若無合同約定，則為不動產權屬變更的當天;若在這之前，已經開具發票，則開具發票的時間即發生了納稅義務。在實際銷售中，房企在收到預收款時往往會根據客戶的要求開具發票，因此納稅時點會隨之提前。與此同時，由于房企一般會延期支付采購款項，使得增值稅發票獲取時間較晚，抵扣延期，導致進項稅額與銷項稅額無法完全匹配，這一定程度上減少了企業的營運流量。

2.3 ?“營改增”對發票管理的影響

由于增值稅是按照銷項稅額扣減進項稅額的方式繳稅，而進項稅額則要根據經過認證的合法票據進行抵扣，包括增值稅專用發票，海關進口專用繳款書等，因此“營改增”后發票的有效管理難度和重要性都將提升。一方面，在采購過程中，由于在繳納營業稅時，涉及的都是普通發票，因此在“營改增”后工作人員對于獲取專用發票的意識較低，且房地產在采購環節零星的采購較多，這也加大了獲取專用發票的難度;另一方面，增值稅的專用發票在獲取后需要經過認證才可抵扣，而認證有時間限制，因此在管理過程中應當高度重視增值稅專票的認證、保管等工作。

2.4 ?“營改增”對房地產企業土地出讓管理的影響

對于房地產企業而言，土地的獲取非常重要，土地成本在總的項目成本中業占有較大比重。“營改增”之后，根據財稅【2016】36號文，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。但是在通過政府出讓的方式取得土地時，由于并沒有繳納增值稅，因此在之后銷售房屋時也無法抵扣進項稅額，這無疑會加重稅負。為了避免這種情況的發生，在36號文中特別指出，就政府出讓土地而支付的土地出讓金而言，企業可以在銷售收入中扣除該出讓金后的金額作為增值稅的計稅基礎。這一方法明顯有別于原來的差額計稅方法，也無需通過發票認證等方式進行抵扣。然而，該扣除方法僅適用于房地產新項目，而對于房地產老項目則不允許扣除土地出讓金。在土地出讓環節，新項目和老項目的計稅方式有差異，對新項目而言，適用稅率為11%，且采用的是差額計稅，在銷售額中可以扣除土地出讓金;對老項目而言，其適用3%的征收率，不允許抵扣進項稅，同時土地出讓金不可抵扣。因此財務人員應當重視對新項目和老項目的界定，對其進行分開管理。

3 ?房地產企業應對“營改增”的財務管理對策建議

3.1 ?提升企業對財務核算水平

在“營改增”大背景下，企業的財務工作內容也相應發生變化，不僅會計核算科目變多，財務核算方式復雜化，同時房地產新老項目的界定以及獲取土地的不同補償方式，都會對稅收成本造成影響，這無疑對財務管理提出了更高的要求。因此房地產企業應當與時俱進，因時制宜，制定出適合自身實際情況的增值稅制度核算形式，以適應新的稅收政策;同時，財務人員作為財務管理工作中的重要一環，應當對其進行定期培訓，讓其全面掌握“營改增”的內容，比如在預售模式下可以如何正確處理，以平衡企業的現金流，最終為企業提供高質量的稅收服務。

3.2 ?時刻關注企業稅收政策的變化，注重納稅義務時點的管理

由于房地產企業多以預售模式作為主要的商業模式，而此模式在“營改增”后若仍然沿用一般的增值稅納稅辦法會增加企業的現金流壓力。因此，為了解決這一情況，政府規定，在未開具發票之前已經收到款項的，若房地產企業實際并未交房，則只需要按照預收款核算并預繳增值稅，待交房或合同約定交房時確認、計提增值稅，并按規定申報繳納，同時已預繳的增值稅可以從申報的應納稅款中抵扣;沒有收款的部分，在交房或者合同約定交房后，待收到款項或合同約定付款時確認、計提增值稅，并按規定申報繳納。對于已經開具發票的額情況，房地產企業可以按國家稅務總局公告2016年第53號的相關規定，開具未發生銷售行為的不征稅增值稅普通發票，商品與服務稅收類別選擇“602-銷售自行開發的房地產項目預收款”進行處理。這些政策與企業納稅義務時點的確認息息相關，房地產企業的財務人員應該時刻關注政府頒布的稅收政策，以合理的方式平衡由于銷售模式所引起的銷項與進項的嚴重不匹配情況。

3.3 ?重視采購環節的統一管理

如第二部分所述，在“營改增”后，進項稅額的抵扣對于稅收成本有很大影響，因此對增值稅發票的有效管理體現了其重要性。這需要房地產企業在以下兩個方面進行改善：其一，提高工作人員對于獲取增值稅專用發票的意識，由于小規模納稅人一般不能出具專票，因此在選擇供應商時，可以優先選擇一般納稅人，而對于供應商確實無法提供專用發票的情況下，應當通過協商，以降低采購價的形式來彌補在稅收成本上的損失。;其二，為了避免零星的采購往往無法獲取增值稅專用發票的現象，房地產企業應當重視供應環節的管理，在實際采購過程當中，可以將零星分散的采購模式轉變為集中統一的采購形式，這對于取得增值稅專用發票可以提供保障。

3.4 ?優化土地管理，合理稅收籌劃

在“營改增”之后，就土地管理而言，不僅需要合理區分新老項目，并且分開管理，也需要對土地支付對價的方式進行合理安排，達到稅收籌劃的目的。如前所示，針對新項目，其土地出讓金可以直接在銷售額中直接抵扣，但該扣除需要相應的憑證，一般為省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。因此不同的支付方式，對企業可扣除的成本也會發生不同的影響。就目前而言，“土地出讓金+拆遷補償款”以及“土地出讓金+配套設施建設”的方式較多。若采用“土地出讓金+拆遷補償款”模式，由于拆遷款是支付給個人，因此并不能作為增值稅的抵扣項目進行扣除，也無法直接在銷售收入中直接抵扣，這無疑增加了房地產企業的稅金成本。而就配套設施建設而言，由于政府以一個較低的加個將土地出讓給房企，而要求房地產企業建設配套的設施，如學校、醫院等并無償轉讓給政府，實際上真正的土地出讓金為“支付的土地出讓金+配套設施建設成本”。然而該建設成本在計算繳納增值稅時卻無法順利扣除。因此，從房地產企業的角度來看，在“營改增”之后，應盡量選擇土地出讓或土地轉讓的方式來取得土地，因為這兩種方式可時限土地成本在增值稅中的扣除，而盡量避免運用拆遷補償費或配套建設的方式來支付土地成本，避免實際支付土地成本由于形式的差異而無法扣除。

4 ?結 ?論

“營改增”對于房地產企業而言，是把雙刃劍，如果能夠準備充分，恰當應對，將能夠有效降低企業稅收成本，否則稅收成本不降反升。土地作為房地產企業開發項目不可缺少的要素，其獲取的時點以及不同方式對稅收成本將會造成不同的影響，而納稅義務時點的確認對于平衡現金流也相當重要。這些都與企業的財務管理息息相關，對企業的財務核算的管理水平提出了挑戰，不僅會計核算更加復雜，對于財務人員的專業能力要求也提高。因此，房地產企業應當注重自身完善工作的開展，并進行合理的調整，做好籌劃工作，不斷對政策進行學習和理解，在結合自身實際情況做好調整工作，在有效的經營策略下來提升財務管理水平。這樣才能更好的促進房地產企業在改革大潮中更加健康、穩定的發展。

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