農用地土地還原率的確定方法探討

謝冬菊

摘要：收益還原法是評估農用地價格的主要方法之一，土地還原率是收益還原法測算土地價格的重要參數之一，土地還原率確定的合理與否直接影響農用地價格的準確性。本文以Y市國有農用地基準地價評估為例，針對不同地類分別對土地還原率進行修正，利用C-D生產函數計算的純收益變化系數對風險調整值進行量化，提供土地還原率確定的一些新思路。

關鍵詞：農用地；土地還原率；C-D生產函數

一、土地還原率的實質

土地還原率即將待估農用地在未來每年預期的純收益以一定的收益還原率，統一還原為評價時日總收益的一種方法，其實質上是一種資本投資收益率。（1）其值為正值。如果土地還原率<0，則表示土地投資收益虧損，不能取得年純收益；（2）其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資不合算；（3）在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4）根據投資風險的大小，其值應有所區別[1]。不同的投資收益率有所差別，這就會導致土地還原率不是一個固定的值，需要進行相關的修正。因此，在確定土地還原率時根據不同地類進行修正，所評估的農用地價格更切合實際。

二、安全利率加風險調整值法測算農用地土地還原率

根據土地還原率測算方法和Y市實際情況，本次Y市國有農用地基準地價評估中采用“安全利率加風險調整值”法測算土地還原率。

式中：r表示土地還原率；r1表示安全利率；r2表示風險調整值。

（一）安全利率的確定

安全利率（r1）是實質利息率、純粹利息率，是不含風險補貼因素的，是暫時轉讓貨幣使用權所應得到的報酬率。它一般應選用最安全、最可靠、最簡便的投資純收益率。在我國，具備上述條件的首推一年期的銀行儲蓄與國債利息率。之所以不取長期存款與長期國債的利息率為基本還原率，是因為它不是基本利率，其中已含有部分貨幣貶值補貼率。由此可見，以一年期銀行儲蓄存款或國債利息率為基本還原率，既具科學性，又使操作簡便易行。

在實際估價中安全利率是指無風險的資本投資利潤率，可采用一年定期存款利率作為安全利率。根據國家一年期存款利率的調整和Y市的實際情況，取1998年—2018年國家銀行一年期存款利率平均值2.99%作為農用地基準地價評估的安全利率。

（二）風險調整值確定

在安全利率的基礎上，根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場等狀況，確定相應的風險調整值，且經調整后收益還原利率應高于銀行的貸款利率及融資成本[2]。

風險調整率（r2）又稱風險利率或風險補貼率。它一般是指風險程度不同的各種投資社會平均純收益率扣去基本還原率（r1）之差，由于農用地風險難以確定，可采用基于C-D生產函數的純收益變化系數法來量化，該方法把未來的風險以定量的形式包含在還原利率中。

C-D生產函數表示在一定生產周期內，在特定的技術條件下，根據利潤最大化的原則，生產過程中所使用的特定生產要素組合與所產生的最大產出之間的關系，即各種投入確定后，就會有相對應的產出。

美國數學家Charles Cobb和經濟學家Paul Dauglas借用了計量經濟學方法來分析國民收入在工人和資本家之間的分配情況，并通過實證來分析邊際生產率原理。C-D生產函數越來越多的被運用于研究生產的投入產出關系中。C-D函數的基本表達式如下：

式中：Y是產量；K是資本投入；L是勞動投入；A是效率參數，主要是表示那些影響產量，但又不能歸屬于勞動或資本的要素，通常來說技術是重要的因素；α和β表示分配參數，也代表生產彈性。（α+β）表示規模產出彈性參數，也即表示C-D 生產函數的齊次函數。α+β=1，表示規模收益不變；α+β<1，表示規模收益遞減；α+β>1，表示規模收益遞增。

以Y市國有耕地為例，主要種植小麥和水稻，這兩者生產的要素投入一般來說包含了技術、土地、勞動力、資本等投入，產出則是指稻米和麥子的收獲數量。在認為技術條件是相對不變的情況下，根據野外實地調研問卷信息，運用C-D生產函數分析Y市每畝國有耕地各級別勞動力投入和資金投入對產量的影響。

其中，勞動力投入，表示生產過程中家庭自有勞動力投入的數量，主要包括在育苗、犁地和準備、插秧、除草、施肥、灌溉和收獲等工序中的勞動力投入數量，雇傭投入都作為人工費用計入資本投入里面，勞動力投入用勞動工作日作為計量單位。1個勞動工作日表示1個成年勞動力1天的勞動；資金投入，包括直接費用和間接費用，直接費用是指水稻生產過程中各環節的資金投入，包括購買種子、化肥、農藥、灌溉水的費用，間接費用則主要包括生產機械年折舊費用。

最終，根據收集的國有耕地實地調研估價樣本資料，計算得到Y市國有耕地各級別的小麥和水稻的投入--產出關系方程，詳情見表1。

根據Y市各級別國有耕地的小麥和水稻的投入—產出關系方程，代入各級別國有耕地的樣本平均資金投入和勞動力投入，即可求出各級別國有耕地的小麥和水稻畝均單產。又根據市農委資料，小麥近3年平均單價為0.8元/斤，水稻近3年單價為1.1元/斤，最終計算出Y市各級別國有耕地每畝小麥和水稻收入，減去資金投入和勞動力投入后，即為每畝純收益。Y市各級別國有耕地平均純收益、樣本數以及該類別在總樣本數中出現的概率如下表2所示。

農用地的風險報酬率一般為0.1，結合Y市的具體情況，本次風險報酬率取值為0.1，可計算出風險調整值r2=0.1*0.1123=0.01123。

（三）安全利率加風險調整值法測算的土地還原率

依據上述兩步計算可得到Y市國有耕地土地還原率為4.11%。不同地類因其利用方式、產品收益和經營風險不同而需要對還原率進行修正，可得到國有園地、林地和坑塘水面的土地還原率，詳見表3。

（四）優缺點分析

在安全利率和風險報酬率一定的情況下，風險越大，則變化系數越大，土地還原率就越大。這符合風險越大，要求的投資報酬率越高的投資原則，為風險調整值的量化提供了一種思路。但其基本假設條件是未來一定時期內安全利率和風險系數保持不變[3]，所以該方法對長期的、風險變化較大的對象進行估價時會產生一定的偏差。

三、結語

本文以Y市國有農用地基準地價評估為例，針對不同地類分別對土地還原率進行修正。在土地還原率的確定過程中，對于以往隨意性很大的風險調整值采用了基于C-D生長函數的純收益變化系數法進行量化，更新成果在參數測算方面實現了創新，以期為農用地土地還原率的確定提供一些新思路。

參考文獻

[1]劉坍，蔚傳忠.還原利率R的實質及其確定方法[J].重慶建筑大學學報，2000，22（2）：108～109.

[2]李靜茹，段巖燕.安全利率加風險調整值法在土地還原利率測算中的應用——以天津市河西區為例[J].知識經濟，2017（11）：79-80.

[3]聶艷.耕地質量評價的模型方法與信息系統集成及應用研究[D].武漢：華中農業大學，2005.

（作者單位：襄陽市國土資源局）