代簽名是否有法律效力

文/李德志

代簽名引爭議

2015年5月，家住連云港市的王先生以個人名義貸款購置了5套商品房。兩年后，房價飛漲，5套房的價格凈增一倍還多，而且升值潛力難以預測。他急需用錢，又舍不得將房產出售給外人，于是把其中4套給了自己的大哥、小弟、大姐和小妹，并變更了房屋買賣合同上的名字，區分出各自所有權或共有部分。

2017年8月19日，商品房如期交房。由于兄弟姐妹工作忙，王先生對5套房子進行驗收，領取了房屋鑰匙。考慮到房子暫時不用，他打算把房屋出租。

商品房處于繁華地段，想租房的人很多，王先生便選擇了宏偉商務公司。據宏偉公司的工作人員回憶，在洽談房子租賃過程中，有時王先生和三四個人一起來商談業務。但簽訂合同那天，只有王先生自己來了。合同上寫明：租賃房屋5套面積共計800平方米，期限3年，租金12元/平方米/月。宏偉公司作為乙方在使用房屋期間，可以自由轉租，提高租金部分不再向王先生等房主支付租賃稅收等各類費用。合同底端簽有王先生的名字和王先生代兄弟姐妹四人的簽名。

隨后，王先生按照合同約定將5套房屋鑰匙、供電合同等全部手續交于宏偉公司。宏偉公司支付了租金，對5套房屋進行簡易裝修后，一部分自己使用，另一部分以26元/平方米/月的價格轉租出去。

沒過多久，王先生的兄弟姐妹找上門來：“你們租用的5套房屋其中4套所有權歸我們所有，我們對合同并不知情，對期限、價格等內容也不滿意，要求你們立即撤銷合同并終止履行。”宏偉公司的老板很驚訝：當初，明明王先生說過他們是一家人，誰簽字都一樣，而且商談合同中沒有人提過異議呀，現在怎么不認賬了？

法庭上爭辯不休

2017年12月，王先生的兄弟姐妹一紙訴狀將王先生和宏偉公司告上法庭。這些房主認為，王先生在沒得到他們授權的情況下，與宏偉公司辦理租房事宜并擅自在合同和授權委托書上代其簽名，嚴重損害了其利益，請求法院判決撤銷合同。訴狀還寫明，此租賃合同沒有到房地產管理部門備案，違反了法律和行政法規強制性規定，屬于無效合同。四個原告還向法庭提交了印有自己姓名、編號的4套商品房買賣合同復印件，證明房屋所有權確屬他們所有。

而王先生的態度也180度大轉彎，說自己沒有受到兄弟姐妹的委托，但出租房屋、簽訂合同是為他們的利益著想，沒有絲毫惡意，沒想到會出現這樣的結果。是否撤銷合同請法院依法作出裁決。

宏偉公司老板很氣憤：“假如法院撤銷合同或確認無效，那么一切經濟損失應該由王先生一人承擔。屆時，我們將通過法律途徑追究王先生的民事賠償責任。”

拿不出王先生兄弟姐妹事先知悉訂立租賃合同的有力證據，宏偉公司只得辯稱，王先生與其他原告是一家人，屬于近親屬關系，在房屋驗收等環節上，都是王先生代勞并代簽字的。這些事實證明，王先生對其他4套房屋出租具有代理權。況且與宏偉公司簽訂合同時，王先生不僅出具其他房主的身份證復印件，還交付了房屋全套手續，履行合同一個多月時間，沒人提出異議，證明4原告已對王先生代理行為的默許追認。因此，該租賃合同有效，應該繼續履行。

法庭上，雙方爭辯不休，法官提出調解方式結案。隨后，法官組織當事人兩次進行調解，但由于宏偉公司不同意王家兄弟姐妹提出的租金由原來12元/平方米/月，提高到20元/平方米/月的要求，調解最終不歡而散。

2018年12月5日，連云港新浦區人民法院作出一審判決：駁回原告確認房屋租賃合同無效的訴訟請求；調整房屋租金，按照20元/平方米/月標準執行。案件的受理費由宏偉公司承擔。宣判后，三方當事人沒有上訴。

【以案說法】

代簽名有效與否應區別對待

盡管合同最終被法院確認有效，但宏偉公司老板也高興不起來，因為他還要再補給原告23萬元租金。

代簽名現象在生活中很普遍，其有效與否，法律不僅要考慮本人的利益，還要考慮善意相對人的利益。代簽名大致有兩種情況：一種是本人明確授權代其簽名。例如有授權委托書或本人口述證明，對于這種代簽名，法律趨于保護相對人，認定合同有效；另一種是沒有經過本人授權，代簽人出于善意，擅自代其簽名。這種情況下代簽名訂立的合同效力處于未定狀態，法律賦予本人追認權，只有經過追認后合同才能生效。

我國《民法通則》第66條第1款規定：沒有代理權、超越代理權或代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。由此看出，代替別人簽名不僅有一定風險，也可能被追究責任。因此，要謹慎對待。

在此，律師提醒：為確保所簽訂的租賃合同有效，首先應確定對方是否具有出租該房屋的權利。我國《物權法》規定，只有享有房屋所有權才能對房屋享有合法的處分權。因此，要嚴格審查產權證上記載的權利人或房屋買賣合同書的姓名是否為實際出租房屋的權利人。如果通過中介或第三人租住房屋，則要看授權委托書是否是房屋所有權人親筆簽名，如果看到的是復印件，或者多種因素已導致合同上存在“代簽名”，就應及時對該房出租的真實性提出質疑，盡快聯系房屋所有權人，補充親筆簽名這一手續，以防止發生潛在的風險，為日后糾紛埋下隱患。