探討商業房地產運營管理模式的創新及應用

孫紅麗

摘 要 房地產行業隨著市場經濟的發展而獲得突飛猛進的發展，近年來，商業地產進入房地產行業的主要業務領域，不僅掀起了強大的浪潮，更是在城市中形成了獨特的商業風景線。本文主要就商業地產的運營管理特點進行了簡單介紹，并提出了相關的運營管理模式創新和運用。

關鍵詞 商業地產 運營管理 創新和運用

一、引言

商業房地產近些年來發展迅速，鋪面銷售旺盛，銷售額節節攀升，然而不容忽視的是背后的潛在風險，隨著商業地產的火爆，房企紛紛進入商業地產市場，盲目擴張，建造了大量的商業地產遠遠超過了市場的需求，導致了空置率過高的現象。就目前而言，商業地產項目大都采取餐飲和百貨相互搭配的形式，地產項目開發重復率較高，房企在開發過程中思維陳舊，新意匱乏，導致各個商業地產項目千篇一律，高層商鋪吸引力不足，房企僅僅將關注點聚焦于出租率和效益如何，缺乏對項目的整體規劃和科學管理，商業房地產運營管理模式陳舊。盡管我國房地產起步較早，但是商業地產卻因缺乏專業人才和高效運管模式，而導致經濟效益和競爭力長期得不到顯著提升。國內外經濟交流的增強帶來了成功的商業地產管理經驗，有很多房地產企業紛紛借鑒，并在運營管理中取得了較好的成效。

二、商業房地產運營的主要特點

（一）運營的組織方式有所不同

相較于工程建設和產品銷售的具體性與明確性，房地產的運營管理是無形的、不可觸的，屬于服務的范疇。生產制造行業開展運營管理的主要工作內容就是控制生產的質量、成本、產量、進度等，可以制定具體的生產計劃，計劃的實施也是具體可操作的。而商業房地產的運營管理中有很大的變動，主要是對人的管理，無法制定詳細計劃并按部就班地實施，運營中常常會出現因投資者、經營者、消費者具有隨機性而發生變動的現象，運營結果也會隨之不同。

（二）運營系統的設計方式有所不同

生產制造行業的產品和運營是可以分開的，因為一種產品可以采用不同的生產系統。然而在商業房地產的運營管理中服務及其提供系統必須是不可分的，因為提供系統是服務的組成部分，運營管理和生產銷售是密不可分、同時發生的關系。

（三）客戶在運營管理中起到的作用有所不同

生產制造行業中的生產是一個相對封閉的流程，產品生產出來之后才會與客戶發生關系。而在商業房地產中，客戶是直接參與生產的，并在運營中產生較大影響。若是客戶產生負面影響，就會直接對運營管理造成一定干擾，若是客戶發揮積極作用，就可以助力于服務效率的提高。

（四）員工在運營管理中扮演的角色不同

較之于生產制造業，商業房地產運營管理中的員工更為重要，因為運營管理主要依靠人的力量，員工的心態會影響顧客的心態，員工沒有良好的心態會直接導致顧客不愉快；員工的心態會影響商戶的心態，員工沒有良好的心態會直接導致商戶不合作，也就會降低運營管理的質量和效果。

三、商業房地產運營管理模式的創新

（一）因地制宜，把握當地的人文歷史環境

在進行運營管理模式設計時，商業房地產應當結合所在城市的經濟發展實況，將當地人文歷史考慮在內，將當地特色融合其中，實現真正的因地制宜。如浙江西湖天地將江南水鄉的特色園林融入時尚化的設計中，形成了獨具特色的、集娛樂和休閑于一身的商業中心；又如武漢的楚河漢街，民國風與歐洲風相結合，融入楚河漢界的典故，將歷史文化與世界時尚接軌，形成了獨樹一幟的商業街。

（二）建立商業地產新型資金籌措模式

盡管當前我國金融市場已經取得了一定的發展成效，但是房地產的融資方式仍然是間接性的，金融機構在地產融資中并未發揮很大的作用。對此，我國的商業房地產可以借鑒成功經驗，將信托和基金發展成為地產融資的主渠道，讓有意向的開發商加強與信托公司和投資銀行的合作，直接在市場中進行資金的募集。

（三）推動地產資本與商業資本的有效融合

世界上主要有兩種主流地產開發模式，即“美國模式”和“香港模式”，前者是分開發展商業和地產的模式，地產專注于投資開發，商業專攻后續經營；后者是將商業與地產進行融合，實現兩者的融合和資金滲透，形成強大資金鏈。我們應當結合商業房地產的實際情況，探索適合的運營模式，在近年來的運營中，很多規模較大的房地產企業都在房地產中引進了零售業，并展現出了巨大的發展潛力。

四、商業房地產運營管理模式的運用

（一）統一運營管理模式

在統一運營管理模式的過程中，要以市場、戰略、策略、管理為關鍵環節，無論何種項目運營都應當以市場為入手點，而市場是不斷變化的，如果不能及時、準確地了解市場信息，并對其進行科學的調研和分析，就可能因為結果的不準確導致決策失誤。因此，房地產企業應當將市場的調研放在重要位置，發揮其為決策提供準確依據的重要作用。在對市場信息進行及時了解之后，企業應當結合自身原有的競爭力及發展需求，精心設計并確定服務產品，真正解決為客戶提供的產品是什么以及如何提供這兩個方面的重要問題。只有源源不斷地向客戶提供價值，房地產項目才能生存和維持下去，而強有力的策略能夠為房地產項目提供高效保障；充分地將策略的指導作用發揮出來，才能在眾多的競爭者中占據價值優勢，才能贏得客戶的滿意。統一運營管理模式在形成強大聚合力方面發揮著關鍵性的作用，運用這種管理模式的房地產開發商大都具有資金實力雄厚、實力很強的特點，他們手中維持著一大批忠誠的經營者和投資者，在業界形成了足夠的品牌影響，這種效益也會吸引新商家的加入，運用這種管理模式最為典型也是最為成功的一個例子就是萬達廣場。房地產開發商實力雄厚，再加上強勢的投資者和經營者的助力，就能創造出受歡迎、優質的商業項目，也能不斷提升效益。需要注意的是，統一運行管理模式更適合資金雄厚、管理科學、運營良好的大型商業中心。

（二）與零售相結合的運營管理模式

在商業房地產中引進零售是我國房地產獨特的創造，這種零售主要包括統一經營和各自運營等幾種類別，各自運營指的是購買商鋪者各自進行商業運營，房地產開發商不得對其進行干預，這種運營模式在商業街及規模較小的商業房地產中較為適用，利于開發商進行資金周轉，在獲取高收益的同時能夠在短時間內實現資金回籠，但是不可不承認的是這種模式容易陷入混亂局面，各自運營、互不相干，對長遠發展和整體收益大為不利。由于很多商鋪的店長缺乏長遠眼光和知識經驗，只注重追求眼前的利益，任由廉價商品充斥，使得整條商業街的層次被降低，各家品牌定位參差不齊，缺乏統一形象，無法形成規模性商業街區，從而使長遠發展受到很大限制。

（三）從消費者和商戶的痛點出發找尋商業地產模式

較為分散、缺乏規劃管理往往是商業地產的通病，商業地產規劃之時要通過讓大型商超著力構建大品牌來充分吸引客流量，通過不同品牌的組合實現商業輻射地帶的最大面積覆蓋，力爭使得商業地產更加貼合消費者的生活實際，滿足多元化的生活需求。以往的商業地產主要依靠租金，通過對商戶租金的加價來提高自己的收益，往往會造成商戶的撤離，缺乏新式的收益提升途徑，要著力增添廠家直接對接消費者的M2C模式、探索額外附加價值，提高總的資源收益率。當前的電子商務模式對于商業購物形成了不小的沖擊，然而傳統門店依然可以依靠優異的產品體驗和優質服務贏得大量的客戶，實體門店聯合網上平臺，提供更大的選擇自由度，實現線上和線下消費的共同收益。商業地產要想突破傳統發展模式的桎梏，就要積極尋求與移動互聯網相融合，將實體零售的觀念進行有效轉變，以消費者的切身體驗為主導，充分利用商場的客流量來提供各式各樣的增值服務來獲取利潤，為各個品牌廠商提供寬廣的銷售和服務平臺。

五、結語

為了讓商業房地產運營管理模式更加趨于科學化和合理化，我們就必須在結合我國國情和當地市場發展情況的基礎上，借鑒先進成功的運營管理經驗，以因地制宜原則為指導，綜合發揮金融和零售的力量，以消費者的切身體驗為中心，創新發展理念，提供增值服務，尋求新的利潤增長點，實現商業房地產的健康穩定運營。

（作者單位為陜西中貿房地產開發有限公司）

參考文獻

[1] 呂鋒.商業房地產運營管理模式的創新及應用初探[J].城市建設理論研究（電子版），2013（28）.

[2] 徐誠.商業房地產運營管理模式的創新與應用研究[J].信息化建設，2016（06）.