定金罰則的適用
——以趙某與方某房屋買賣合同案解析定金的分期支付

文/劉華健 編輯/臻熙

北京市中聞（上海）律師事務所專職律師，上海交通大學法律碩士，上海市政府信訪辦值班接待律師，承辦案件曾接受CCTV-13《法治在線》采訪報道。擅長經濟類合同訴訟及公司法律事務（商事爭議解決）。承辦大小案件幾百件，訴訟經驗豐富。累計發表法律專業類文章近20篇。

一、案情簡介

2015年5月16日，趙某與方某簽訂房地產買賣居間合同。合同約定趙某（買家）于5月20日前支付定金人民幣20萬元，若賣方違約不出售該房產，則應向買方雙倍返還定金；若買方違約不購買房產，則已經支付的定金不予返還。

合同簽訂當日，趙某即向方某支付定金1萬元。2015年5月18日下午，賣家方某向買家趙某發送手機短信稱：“經我方慎重考慮后，決定終止之前達成的相關買房意向，現返還你支付的定金1萬元，且賠償你1萬元做為補償”。趙某接到短信后表達了異議，并于當日繼續將另19萬定金轉賬至方某賬戶。5月25日，趙某委托律師發函給方某，要求合同繼續履行，方某在電話中表示合同已經解除，不可能再出售房屋。另，方某又將21萬（19萬+2萬）轉賬支付給趙某。后雙方就合同的解除及定金罰則的適用訴至法院。

趙某以方某根本違約為由，訴求解除房地產買賣居間合同，并要求方某雙倍返還定金40萬元（已經返還21萬元，還須補付19萬元）。方某辯稱，涉案房屋是期房依法規定不允許轉讓；另方某在收到1萬定金后已經通知趙某解除合同，并愿意賠償1萬元；趙某另行支付的19萬定金，對方某不產生約束力；且已經返還了全部的金額并賠償了1萬元，合同已經解除。

二、法院觀點

一審法院認為，定金合同屬實踐性合同，以當事人實際交付定金為生效要件，而定金的支付應包括付款方的支付行為和接款方的接受行為。本案中方某已經明確向趙某表示終止交易，并愿意返還已收取的一萬元定金，在此情況下趙某通過銀行轉賬19萬元系趙某的單方行為，方某并無再接受19萬元定金的意思表示，該19萬元不能認定為實際交付的定金，應認定雙方的定金為一萬元。故判決，解除雙方的房地產買賣居間合同，對趙某的其他訴求不予支持。

一審判決后，趙某不服向二審法院提出上訴，認為一審法院雖然判決解除了合同，但未釋明合同解除的具體方式及時間點。雙方在合同中關于定金的約定內容是違約定金的性質，并不是解約定金的性質，方某即使自認全部的定金罰則，也無權解除合同。趙某依約履行，并無過錯，應當認定本案合同的解除是基于方某的根本違約，趙某行使法定解除權的結果，而實際交付的定金也應當認定為20萬元。

二審法院認為，預約合同是當事人為將來訂立確定性本約而預先達成的書面允諾，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。雙方訂立系爭房屋買賣居間協議后的第二天，方某即向趙某表示不再出售系爭房屋，故系方某違約致預約合同未能繼續履行。即方某已選擇承擔定金責任的方式阻卻本約的成立，此后趙某單方匯入19萬元的行為，對方某不產生約束力。故二審人民法院駁回上訴，維持原判。

三、問題的提出

在預約合同的履行過程中，雙方約定了定金可以分期支付或者限定支付時間的條款，一方在對方支付定金的最后期限到來之前提前解約，是否發生解除合同的法律效力？具體在前述案例中，假如趙某一萬定金也未支付，方某于簽訂買賣居間協議的第二天直接通知解除合同，又該如何？

四、法律分析

定金的概念：定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。基于定金的不同性質（當事人約定側重實現的作用），我國民法理論上一般將定金分為以下五種，立約定金、成約定金、解約定金、違約定金和證約定金。在現實生活中，我們遇到最多的通常是違約定金。我國《擔保法》第89條規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債務的擔保。債務人履行債務后，定金應抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應雙倍返還定金。而解約定金的含義是指當事人在合同中約定的以承受定金罰則作為保留合同解除權的代價的定金。解約定金是以一方解除合同為適用條件。解約定金的適用通常須在合同中作出明確規定，以防止一方當事人有利可圖時，就會以返還雙倍定金或放棄定金以解除合同，這有損誠實信用的原則。

總之，若雙方當事人在合同中無明確約定的情形下，應當推定合同中關于定金的約定條款，是違約定金的性質。即該定金罰則是守約方向違約方主張違約責任的依據，而不是違約方自認罰則可以單方解除合同的條件。

具體在本案中，無論是從雙方有關于定金條款的具體約定內容意思表示上，還是法律通常的推定情形下，該定金的性質只能是違約定金的性質，即方某的單方違約行為并不能產生阻卻預約合同繼續履行的法律效力。原一、二審法院一方面明確區分了房屋買賣預約和本約兩個不同質的階段。但卻沒有考慮到預約合同本身的履行也需要一定的過程和階段，而且預約合同并不只是規定了定金條款（不是單純的定金合同）。即便是定金未實際支付，但作為預約合同本身依然是有效力的，雙方當事人都應當依約遵守履行。所以，賣家方某的單方違約行為，對預約合同的效力不產生任何影響。趙某依約繼續支付定金19萬元，理應產生相應的定金罰則效力。

由此可以看出，原一、二審法院在判決中思路的錯誤。而且該裁判行為引出的價值導向也是有問題的，會給人一種錯誤導向，雖然簽訂了買賣居間協議，只要在對方支付完全部定金前就可以隨意解除合同，或者可以獲得更多的利益時直接承擔定金罰則便可解除合同。這將極大的破壞交易的安全及誠信原則，亦無法彰顯法律懲罰惡意違法方、保護善意守約方的價值目標。

五、解決路徑

由于定金合同屬于實踐性合同，即交付定金時生效。涉案合同中雙方當事人關于定金的具體約定內容（簽約當日支付1萬元，另19萬元在2015年5月20日之前支付完畢），應當是部分附生效條件的定金合同（定金條款），即1萬元支付時，定金合同（定金條款）已經部分生效，另外一部分的效力待所附條件19萬元支付時生效。方某的單方違約行為，因沒有法律上的依據，所以并不能產生阻止定金合同（定金條款）部分所附條件的成就和定金合同（定金條款）全部效力的達成。這也更符合當事人的真實心態及法律的應有之意。

法律依據：《合同法》第四十五條 當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。

特別提示：本文中所述案例現處于民事再審程序中，期待再審程序的法官給出一個公正合理的裁判。