中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下對中國房地產(chǎn)金融法律的研究

摘 要：在中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下中國的金融遭受到了打擊，我國的房地產(chǎn)大幅度降價縮水，那么通過對中國金融法律的研究，對銀行，對房地產(chǎn)金融，對個人信用貸款進行法律規(guī)制。

關(guān)鍵詞：中美貿(mào)易戰(zhàn);房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)信貸;商業(yè)銀行法律規(guī)制

中圖分類號：F299.23;F832文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）05-0227-01

作者簡介：展志勇（1993-），男，漢族，河南周口人，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，法律碩士，研究方向：國際經(jīng)濟法。

一、從中美貿(mào)易戰(zhàn)下到美國金融風(fēng)暴——對中國金融市場監(jiān)管的反思

從美國的2008年次貸危機可以看出過分的依賴市場是不行的，中國也不例外，試圖脫離美國的金融風(fēng)暴走出經(jīng)濟低迷的形式，然而事以愿違，中國的金融受到了重創(chuàng)，導(dǎo)致了中國大量的金融工作人員下崗，其次受到影響的是中國的房地產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅，這同時也暴露出中國與美國的房地產(chǎn)監(jiān)管都是存在問題的，并且應(yīng)對風(fēng)險的能力并不是沒那么的強大。

二、我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)貸款占比過大

據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款比例達到了60%，其中多數(shù)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中拿地采用的是招標(biāo)，投標(biāo)等方式進行的往往成本比較高，這就加劇了大量的企業(yè)進行商業(yè)銀行的貸款，其中銀行的存款多數(shù)來自居民的存款。其中中國排名前10的企業(yè)中有一半以上是房地產(chǎn)企業(yè)。除了《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行的設(shè)立和資金運用的規(guī)定外，對于房地產(chǎn)金融機構(gòu)管理尚無一個明確的專門機構(gòu)。我們認(rèn)為：此次貿(mào)易戰(zhàn)下對于房地產(chǎn)企業(yè)資金貸款具體流程需要限制了。

（二）個人按揭貸款買房存在風(fēng)險

中國的居民買房是通過銀行貸款買房，其中30%的首付，然后按月還貸，商業(yè)銀行認(rèn)為，個人住房的抵押貸款當(dāng)成低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，全力擴展住房按揭業(yè)務(wù)，他們有的通過降低審批標(biāo)準(zhǔn)，簡化貸款的流程等方式，放款個人按揭的貸款者市場準(zhǔn)入條件，這種方式增加了房貸資產(chǎn)的風(fēng)險，對于貸款買房我國的《商業(yè)銀行法》并沒有詳細(xì)規(guī)定，因此不得不說是一種不足了。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)

我國的商業(yè)銀行房地產(chǎn)風(fēng)險防范法律框架主要有《中國人民銀行法》;《商業(yè)銀行法》;《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》三個基本的法律，《貸款通則》;《商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理指引》;以及國務(wù)院頒布的銀行法規(guī)和人民銀行發(fā)布的管理制度構(gòu)成，雖然已經(jīng)基本成形，但是存在許多的缺陷。我們認(rèn)為：對于房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入條件并沒有進行詳細(xì)規(guī)定，對于個人信用制度并沒有與其他機構(gòu)進行有序的銜接，對于個人的抵押貸款沒有有序的進行管理，這方面的法律還不夠健全對于房地產(chǎn)的發(fā)展是不利的，從美國的次貸危機可以看出缺乏有效的監(jiān)管是不會使得經(jīng)濟朝著良好的方向發(fā)展的。

三、我國房地產(chǎn)金融的法律完善

（一）對商業(yè)銀行進行法律規(guī)制

我們認(rèn)為：需要吸取《巴塞爾協(xié)議》中關(guān)于外國的商業(yè)銀行監(jiān)管經(jīng)驗：在立法上需要完善關(guān)于商業(yè)銀行的準(zhǔn)入條件業(yè)務(wù)范圍，提高立法水平，制定嚴(yán)密的銀行監(jiān)管主體法律。對于監(jiān)管主體，可以進行律師事務(wù)所，會計事務(wù)所進行外部的審計與監(jiān)督，使得在審查，房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入進行調(diào)查，避免銀行進行簡單的形式審查，導(dǎo)致大量的弊端出現(xiàn)，同時在對個人貸款的按揭業(yè)務(wù)上要進行嚴(yán)格的規(guī)定，對于準(zhǔn)入條件進行嚴(yán)格的審查，對于他們是否符合貸款資格、個人征信情況進行仔細(xì)審查。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)法律規(guī)制

中國的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏了嚴(yán)格的出讓與擔(dān)保制度，使得有相當(dāng)一部分的企業(yè)缺乏資質(zhì)，在進行完善我國的房地產(chǎn)金融過程中需要進行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，對于土地出讓進行考察，對于貸款擔(dān)保，主要從擔(dān)保人的擔(dān)保能力、擔(dān)保資格、履約能力、擔(dān)保物是否具有合法性進行以及流動性進行考察。對于行政機關(guān)，事業(yè)單位嚴(yán)禁作為擔(dān)保人，同時對于《合同法》;《商業(yè)銀行法》;《建筑法》等法律關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定進行完善。

（三）個人房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進行法律規(guī)制

盡快完善我國的個人信用體系，對于違反誠實信用原則的個人并沒有設(shè)置禁貸者，這就要求我們在完善我國法律時需要完善個人信用審查體系，我們認(rèn)為，可以制定《個人購房抵押貸款管理法》;《住房貸款保險法》;《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列法律配套系統(tǒng)。明確開發(fā)商和個人權(quán)利和義務(wù)，明確銀行和個人，嚴(yán)格的規(guī)范貸款的流程和條件，嚴(yán)格履行貸款之責(zé)，建立銀行和金融系統(tǒng)的關(guān)于個人信用共享系統(tǒng)，對于一些炒房者，我們認(rèn)為可以進行提高第二套房的首付比例，比如70%，甚至更高。對于目前已經(jīng)有了關(guān)于征收房產(chǎn)稅的說法，但是并沒有實行，所以我們認(rèn)為可以制定《征收房地產(chǎn)稅法》使得一些行政機關(guān)有法可依，也使得一些地方政府過度的包庇一些地方房地產(chǎn)企業(yè)。

四、總結(jié)

中美貿(mào)易戰(zhàn)對于我們的房地產(chǎn)經(jīng)濟影響很大，房地產(chǎn)業(yè)該何去何從，我們認(rèn)為需要朝著一個良好的方向發(fā)展，需要我們吸取2008年金融危機的教訓(xùn)，吸取美國關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)驗和教訓(xùn)。需要我們從商業(yè)銀行法律規(guī)制、房地產(chǎn)企業(yè)法律進行規(guī)制、個人購買者進行著手治理。

[ 參 考 文 獻 ]

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