房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)中消費性購房戶的權(quán)利保護

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)中，保障消費性購房戶的權(quán)利是我國國情所決定的。但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)實務(wù)中，消費性購房戶的權(quán)利保護或因法律規(guī)定或因現(xiàn)實困境而不盡人意。法院、破產(chǎn)管理人、相關(guān)政府部門，應(yīng)盡可能通過政策手段在平衡各方利益的同時注重保障購房戶權(quán)利，以維護社會穩(wěn)定、保障民生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);消費性購房戶;權(quán)利保護

中圖分類號：D922.291.92文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）05-0168-01

作者簡介：謝冰航（1990-），男，漢族，湖南邵陽人，湖南師范大學(xué)，法學(xué)學(xué)士，湖南瀟湘破產(chǎn)清算有限責任公司，執(zhí)業(yè)律師，研究方向：破產(chǎn)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。自“炒房”危及住房剛需，逐步影響到國計民生開始，國家相繼出臺了系列政策，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行了力度空前的調(diào)控。近年來，隨著經(jīng)濟增速調(diào)低換擋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈日益緊繃，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因無法解決融資問題而走向破產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)事務(wù)中，企業(yè)一旦進入破產(chǎn)程序，不可避免的會面臨著大量的購房戶，對消費性購房人權(quán)利的處理，不僅關(guān)乎不同主體利益訴求的平衡，更是關(guān)乎著社會的穩(wěn)定。

一、購房戶權(quán)利保護的利益衡量

在不考慮購房戶特殊性的情形下，作為整體的購房戶權(quán)利應(yīng)區(qū)分已經(jīng)支付全部購房款和僅支付部分購房款兩種情況。在第一種情況下，學(xué)界及實務(wù)界基本認為購房戶全部履行了購房合同義務(wù)后，僅獲得債權(quán)請求權(quán)，未登記則未取得房屋所有權(quán)。在第二種情況下，購房協(xié)議的雙方均未履行完合同義務(wù)。管理人可以發(fā)揮其選擇權(quán)，決定是否繼續(xù)履行合同。若繼續(xù)履行合同，則依據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，購房人債權(quán)為債務(wù)人/破產(chǎn)人的共益?zhèn)鶆?wù);若選擇解除合同，理論上說，購房人的權(quán)利則僅為普通債權(quán)。

那么如何保障“普通債權(quán)”消費性購房人的權(quán)利？最高人民法院于2002年發(fā)布《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，將滿足條件的購房戶的權(quán)利認定為優(yōu)先權(quán)。但“炒房熱”出現(xiàn)后，房屋的功能從傳統(tǒng)的居住拓展為投資，大量的炒房戶迅速搶占了房屋買賣的一級市場。在此背景下，若將所有滿足條件的購房戶均認定為優(yōu)先權(quán)，會損害其他債權(quán)人的利益，加大破產(chǎn)阻力。考慮到現(xiàn)實情況，最高院2015年發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）明確區(qū)分消費購房與投資購房，對消費性購房戶予以特別保護，在一定程度上實現(xiàn)了購房戶與其他債權(quán)人、投資人、管理人利益的平衡。

二、破產(chǎn)實務(wù)中消費性購房戶權(quán)利保護中的問題

在破產(chǎn)程序中，即便購房戶已經(jīng)支付全部或大部分房款，也并不一定能獲得房屋所有權(quán)。在現(xiàn)實情況中，很多工程未完工，企業(yè)即因資金斷裂宣告破產(chǎn)，購房合同根本無法履行合同。如若企業(yè)直接進入破產(chǎn)清算程序，購房戶則對房屋再無預(yù)期。若企業(yè)進入了重整程序，購房戶則陷入兩難：如果不接受退回房款，房地產(chǎn)企業(yè)則會因重整不能而直接破產(chǎn)清算，其優(yōu)先債權(quán)也難以實現(xiàn);如果接受退款，即失去了向重整成功的企業(yè)主張房產(chǎn)的權(quán)利，更重要的是，單純的退回購房款完全無法彌補戶房價上漲帶來的損失。也因此，破產(chǎn)程序中往往會發(fā)生群體維權(quán)事件，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)面臨的現(xiàn)實困境。

在優(yōu)先權(quán)的認定上，最高人民法院《規(guī)定》第29條將已支付大部分合同款項的比例認定為“50%以上”，面臨著諸多質(zhì)疑。同樣是消費性購房人，僅因為支付比例的不同，權(quán)利保護卻天壤之別。極端的例證是，支付50.01%房款與支付49.99%房款的購房人，前者列為優(yōu)先權(quán)，后者則只能作為普通債權(quán)。實務(wù)中，破產(chǎn)管理人僅以法律規(guī)定進行說理，往往蒼白無力，也很難為購房戶所接受，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)面臨的法律困境。

三、消費性購房戶權(quán)利實現(xiàn)的幾點思考

現(xiàn)實中大量的購房戶很難一次性付清全部購房款，在不斷上漲的房價面前，房奴大量涌現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦破產(chǎn)，對購房戶來說即意味著“災(zāi)難”降臨。如果購房群體的利益得不到維護，極可能發(fā)生惡性群體事件，危及社會的穩(wěn)定。

為了保護購房戶的權(quán)利，同時平衡各方利益，筆者認為，可以從以下幾點進行考慮：一是，充分保障購房戶的知情權(quán)與投票權(quán)。法院、破產(chǎn)管理人應(yīng)充分盡到通知與告知義務(wù)，保證購房戶能夠及時、全面申報債權(quán)，在關(guān)乎其切實利益的程序中，保障購房戶的參與權(quán)與投票權(quán)。二是，向購房戶充分明晰風險，并給予多重選擇。除了常規(guī)風險提示外，在破產(chǎn)重整程序中，管理人還應(yīng)告知購房戶選擇繼續(xù)履行合同的風險、重整計劃未能通過的風險等。另外，在破產(chǎn)重整中，破產(chǎn)管理人可以與投資方溝通考慮給予購房戶優(yōu)先購買權(quán)、特定區(qū)位房屋的優(yōu)惠政策等。三是，在優(yōu)先權(quán)的認定上，面臨特殊購房戶時，法院可以依管理人的申請，通過出具意見書的形式，綜合考慮購房戶的生活狀況、購房的緊迫性等情況，適當突破最高院《規(guī)定》第29條的購房款比例限制，認定特定購房戶的優(yōu)先債權(quán)，保護特定購房戶的權(quán)利。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)關(guān)乎著諸多消費性購房戶的根本利益，法院、破產(chǎn)管理人、相關(guān)政府部門都應(yīng)該妥善處理，切實維護消費性購房戶的利益，以維護社會穩(wěn)定，保障國計民生。

[ 參 考 文 獻 ]

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