租賃合同解除，物業費何去何從

摘 要：房屋租賃行業與人們的生活密切相關，但也是糾紛不斷，矛盾頻發的行業，租賃合同中關于物業費的爭議也是針鋒相對。本文立足于實際案例，將從合同相對性，獲利，費用三方面進行闡述租賃合同解除后，已繳納的物業費是否退還的問題。

關鍵詞：合同解除;違約責任;利益取得;物業管理法律關系

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）11-0260-01

作者簡介：張曄，女，中國政法大學，碩士論文，民商法專業。

案例：2018年8月17日，王先生把自己的一套房屋出租給了某房屋中介公司，由中介公司以自己的名義對外出，合同的租賃期限為三年，同時為其預留四個月的免租期，第一年度兩個月，其余每年度一個月，房屋租金由中介公司按季度預。次日，王先生收到了一個月的租金，作為第一季度的房屋租金。2018年11月16日，中介公司預支付了第二個季度的租金。但2019年1月17日，中介公司電話通知王先生，告知他中介公司要提前解除租賃合同，通知王先生司辦理房屋交接手續。王先生與中介公司進行面談后，被告知租賃合同解除，以剩余一個月的租金作為違約金賠付王先生，但要求王先生退還已經繳納的剩余7個月的物業費。

經核實，物業公司規定，小區的住宅用戶于每年十月份繳納當年的物業服務費用。租賃雙方簽訂的合同中約定，由承租人負責承擔該房屋租賃期間的物業費用，但合同提前解除后，出租人是否退還承租人剩余物業費，并未作出約定。

隨著城市化的發展，多層建筑和住宅小區的出現使得物業管理成為必要，物業管理法律關系由此衍生，國務院頒布的《物業管理條例》也明確了“物業服務費”這一法律概念。在當前的租賃市場中，物業費的承擔在租賃合同簽訂之初就會做出明確約定，但是物業費繳納時一般都會是以年度來計算，因而出現了如果房屋租賃合同提前解除，物業費是否退還的問題。《合同法》第61條規定：合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。因為無法達成補充協議，也沒有既定的交易習慣可供參考，雙方各抒己見，爭論不休。

一種觀點認為：本著“誰受益誰負責”的原則，因為承租人不再承租房屋，租賃期間已經結束，由出租人實際占有了房屋，同時享受了物業服務，物業費的受益人為出租人，故應當退還。且其余七個月的物業費屬于預交款項，物業管理合同處在尚未履行階段，依據《合同法》第97條“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規定，應當返還。

另一觀點認為：承租人租賃房屋的目的是為了對外轉租獲得收益，其將房屋出租時一般會將物業費攤派給次承租人，承租人實際并無損失，而且承租人繳納的物業費是其租賃房屋使用的附屬條件，既得利益的歸屬人應為承租人。且承租人違反合同約定，提前解除合同，也對出租人的利益產生了損害，符合《合同法》第107條規定的情形，應當承擔責任。

筆者同意第二種觀點，認為物業費可以不退還。理由如下：

1.依據合同相對性的原則，由于合同關系是特定主體之間的法律關系，只能由合同雙方當事人相互提出請求、享有權利和承擔義務。承租人與物業公司之間存在物業管理法律關系，物業管理法律關系指物業管理活動中業主、使用人、開發商、物業服務企業、其他專業服務機構由一系列合同規約而發生的民事法律關系①。承租人為非業主使用人，即實際使用物業的人，具有獨立存在的地位，其權利和義務不僅來源于與業主簽訂的租賃合同約定也出自法律法規的規定，《物業管理條例》第47條就明確了其地位。承租人通過繳納物業費，享受物業公司提供的物業服務，合同效果并不及于第三人，因而承租人應與物業公司協商退費的問題。其次，違約責任只能在特定的合同關系當事人之間發生，合同關系以外的人不負違約責任，違約當事人應對因自己的過錯造成的違約后果承擔違約責任，而不能將責任推卸給他人②。本案中，承租人因中途違約致使合同不能繼續履行，需承擔違約責任，其違約的后果亦應由其自負，不能將違約后果轉嫁給出租人。

2.在本案中，雖然剩余的物業費是出租人一個實質上的獲利，但是這個獲利是建立在承租人違約解除合同的基礎之上的，如果承租人不存在先期的違約行為，這個獲利并不會產生。且基于合同約定，出租人在第一季度讓與承租人兩個月的利益，是為了保證剩余利益的取得，但承租人提前解除合同，致使合同目的落空，出租人的實際利益與預期利益都受到了損害，承租人的行為符合《合同法》第112條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失”的規定，故租賃合同解除后，物業費應作為對出租人利益損失的另類賠償，不予退還。

3.從另一方面看，承租人為獲取收益而租賃房屋，物業費是從屬于租賃行為而產生的費用，屬于承租人用于獲得營業目的而產生的合理支出。因從事經濟活動所導致的費用的流失，應計入承租人自身的當期損益中，不能認定為是出租人的獲利而要求退還。

在司法實踐中，因違約行為造成的糾紛不勝枚舉，僅依《合同法》第61條并不能完整的消除和解決矛盾。而隨著社會的發展，越來越多的新型法律關系隨之出現，現存的法律法規并不能合理有效的解決爭議，因此筆者倡議國家立法機關、司法機關等職能部門能夠更加注重社會實踐，出臺相應的法律支持，解決矛盾爭議，促進社會和諧、交易穩定。

[ 注 釋 ]

①符啟林.房地產法[M].法律出版社，2009.

②鄭煒.淺議合同相對性原則[EB/OL].中國法院網，2008-11-24.