房產(chǎn)交易法律保護善意第三人

摘 要：善意第三人是物權(quán)法中的一個重要概念，民事訴訟中的公平正義精神保護善意第三人的合法權(quán)益。在房地產(chǎn)交易中，第三方參與訴訟程序，在審判過程中需要確定的重要因素是目標的識別和歸屬。

關(guān)鍵詞：善意第三人;財產(chǎn)權(quán);依法登記;購買合同

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）11-0158-01

作者簡介：甄瑤（1987-），女，漢族，黑龍江哈爾濱人，金融學研究生，深圳市益田集團股份有限公司投融資中心，總經(jīng)理助理，研究方向：法務會計。

一、房地產(chǎn)交易中的善意第三人概述

房地產(chǎn)交易主要焦點在于被告是善意的第三人，還是與被告意串通。在解釋這個問題之前，惡意合作的概念應澄清善意和善意第三方。惡意串通是指故意、非法串通、損害他人合法權(quán)益的行為，所謂善意第三人，是指受讓人在不處分權(quán)利的情況下委托和占有的行為。如果讓人真誠地獲得了它，那么他就獲得了所有權(quán)，原始權(quán)利持有人失去所有權(quán)。排他性是物權(quán)法的絕對權(quán)力，它決定著第三人的利益，當事人在實體實踐中作用的改變在很大程度上威脅著我國社會主義經(jīng)濟市場的正常運行，破壞了物權(quán)保護的平衡。在法治社會下，第三人與買方的權(quán)益密切相關(guān)，由于另一方的存在，第三人對物的所有權(quán)存在爭議。

在民法中，由于第三人的性質(zhì)不同，一般將第三人分為善意第三人和惡意第三人，這也適用于有第三個人的房地產(chǎn)交易。在物權(quán)變動中，善意第三人的合法利益必須得到保護，這也體現(xiàn)了民法的精神和原則。行為人在進行民事訴訟時不知道或不應該知道他的行為缺乏法律依據(jù)，他認為他的行為是合法的，或者他的同行擁有合法的權(quán)利。如果知道第三人有惡意串通，那就是惡意的第三人，沒有法律保護。房地產(chǎn)交易所指的第三人如果沒有明文規(guī)定，則為誠實信用，我們將第三人定義為與受讓人或第一買方的關(guān)系負有直接責任的人，這將排除大多數(shù)與轉(zhuǎn)讓人或第一買受人的一般法律關(guān)系，而不是直接法律關(guān)系。

二、案例分析

本案原告是陸某，被告是周某和費某。一間位于烏魯木齊新城的房屋，由陸、周在婚姻期間進行房屋改造，面積63.52平方米。2001年6月7日，被告周某獲得了房屋所有權(quán)證書。2003年11月3日，原告陸與周在民政局同意離婚后，被告周同意歸還部分房屋所有權(quán)。離婚后，陸和周住在一起，到目前為止在這個房子里沒有任何變更房屋所有權(quán)的登記。

2014年3月11日，周的兒子小周向被告費某作為擔保人頒發(fā)了一份“證明”，上面寫著：“周先生現(xiàn)在賣掉房子，因為他太老了，現(xiàn)在不能完工。”其子小周得到了父親的完全認可。“家庭和孩子雙方同意出售房屋，并在此證明，如果沒有轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，房屋應全部歸還。“在被告實際檢查了小周的房子時，被告周住在房子里，原告沒有住在房子里，被告支付了2萬元的首付。

2014年3月12日，小周與被告周某在烏魯木齊房地產(chǎn)交易管理中心與被告費某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，總價為36萬元，被告周某簽署了轉(zhuǎn)讓合同。同一天，被告費某通過工商銀行機構(gòu)向被告的一個賬戶支付了28000元現(xiàn)金，2014年3月13日，烏魯木齊住房物業(yè)管理中心將被告費登記了業(yè)主。

原告陸某訴說，周和其離婚后，房子屬于她，因為周無處可住，同意他住在這間房里，不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。周曉洲和兒子小周惡意串通，把房子賣給被告費某，損害了自己的合法權(quán)益，要求被告周費簽字，證明轉(zhuǎn)讓合同無效。

三、善意取得制度對善意取得人的有效保護

買貨物的一方很難知道對方是否擁有或核實貨物的所有權(quán)。而且在信息時代，要求各方核實每個交易對象的權(quán)利是不現(xiàn)實的。如果受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)擁有屬性，則在事務完成后，事務無效，使真正的第三方返回的財產(chǎn)無效。交易的完成不僅推翻了這種已經(jīng)形成的關(guān)系，也使交易中心的當事人懷疑交易雙方之間的交易。為了逃避法律這些不安全的地方，他們干涉善意系統(tǒng)。我國現(xiàn)行“民法通則”雖尚未頒布，但確認了善意取得制度。在我國的司法實踐中，善意收購人可以取得財產(chǎn)購買和轉(zhuǎn)讓的所有權(quán)。因為房地產(chǎn)需要注冊才能證明他們的權(quán)利登記具有公示、公信的功能，業(yè)主須持有產(chǎn)權(quán)證及物業(yè)證書，在談判期間可出示產(chǎn)權(quán)證以交易方式證明他們是業(yè)主，并有權(quán)出售不動產(chǎn)。即使在那個時候，不遲于轉(zhuǎn)讓登記的時間，買家也不知道動產(chǎn)所有人是否在房子里。因此，一般說來，既沒有善意取得制度，也有保護合法權(quán)益的制度。然而，在現(xiàn)實生活中，有時配偶雙方只以丈夫或妻子的名義或以財產(chǎn)投機者的名義登記，以名義登記的自有房屋不同的人等。因此，房地產(chǎn)證書或登記記錄可能與實際權(quán)利不符。此外，我們的法律也承認，在某些情況下，財產(chǎn)所有權(quán)，也可以允許所有權(quán)人在未經(jīng)登記的情況下取得財產(chǎn)。因此，草案第4條規(guī)定，應公布物權(quán)。不動產(chǎn)在登記冊中是不動產(chǎn)的所有人，動產(chǎn)是動產(chǎn)的持有人，除非有相反的證據(jù)。法律規(guī)定了物權(quán)未經(jīng)登記取得的，應當按照規(guī)定辦理。

總之，房地產(chǎn)所有權(quán)證明就是權(quán)利人享有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的證明。所有記錄在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中的項目都與房地產(chǎn)登記簿中記載的項目，記錄不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準。因此，當物權(quán)記錄在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或不動產(chǎn)中時，登記與實際權(quán)利不一致，受讓方只能確定房地產(chǎn)交易。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]張凌瑄.房產(chǎn)交易法律中的運用研究[J/OL].中國商論，2018，28：084.

[2]鄭媚丹.基于房產(chǎn)交易法律管理分析——以重慶市LY酒店為例[J].湖南導報，2015（04）：73+75.