投資性房地產公允價值計量的財務影響

劉晨旸

投資性房地產作為一種投資回報率高，具有保值增值作用的資產，得到越來越多公司的青睞，投資性房地產如何進行會計計量也越來越受關注。因此，2006年開始，新企業會計準則允許投資性房地產滿足計量條件后采用公允價值模式計量。但是準則頒布至今已十年多了，我們查閱統計數據發現，企業對于投資性房地產的計量模式主要是成本模式，只有極少數采用公允價值模式。隨著經濟的快速發展，投資性房地產市場價格不斷攀升，增值幅度越來越大，成本模式已不能準確反映投資性房地產的價值和經濟實質，所獲得的財務會計信息亦缺乏相關性和可靠性。投資性房地產成本模式計量的局限性越來越顯著，為什么大多數上市公司仍然采用成本模式計量。所以本文研究了為什么在投資性房地產價格節節攀升，轉換計量模式有利于企業的情況下為什么大部分公司卻不采用以及公允價值計量的財務影響。

一、公允價值模式與成本模式的異同

二、應用公允價值核算投資性房地產存在的問題

1.應用條件苛刻，政策導向有失公允。投資性房地產滿足兩個條件才能采用公允價值計量：投資性房地產存在活躍交易市場并且能從交易市場取得公允價值。我國區域經濟發展極度不平衡，房地產交易市場活躍程度不均衡，只有少數經濟發達地區房地產交易市場是活躍的，那么這一條件就限制了絕大多數經濟欠發達房地產交易市場不活躍地區的公司轉變計量模式的訴求。此外，準則中還要求企業采用公允價值模式計量后就不能再轉回成本模式，意味著如果將來房地產市場價格下跌企業要承擔巨大的虧損，我國經濟市場環境復雜多變，將來可能出現虧損的風險程度很難預估。這種苛刻的條件使得企業即使滿足了采用公允價值模式計量的條件也要謹慎考慮是否要執行，衡量是否能承擔未來可能出現的不可預估的風險。所以，政府在政策上對公允價值的應用是有失公允的，政策導向上更偏愛成本模式，與國際會計準則要求除非特殊情況必須使用公允價值模式鼓勵企業使用公允價值模式相反。

2.公允價值淪為公司謀取利益的工具。企業會計準則規定，公允價值變動影響企業利潤。而這種影響在我國特殊的市場環境以及社會文化的作用下表現的更為突出。公允價值計量投資性房地產在我國被提出時間尚短，配套的房地產估值技術及相應的政策法規不夠完善，我國房地產市場價格不斷上漲并且價格波動大，這就給了上市公司很大的操縱空間。上市公司在經營業績不佳尤其是連續兩年凈利潤為負，面臨退市風險的情況下，為了提高企業利潤而采用公允價值模式。上市公司轉換計量模式可能是為了擴大企業規模，改善資產負債結構，提高融資貸款能力。當上市公司在快速發展時期需要大量的資金支持，但是銀行等金融機構依照現有經營成果和資產負債狀況等并不會增加貸款額度，上市公司轉換計量模式可以增加企業資產降低資產負債率，從而獲得融資。所以，部分上市公司采用公允價值模式的目的不純，不是為了與國際會計接軌或者提高企業會計信息質量，而是為謀取利益，提高企業利潤或者提高融資能力等。

3.公允價值信息披露不充分。我國上市公司沒能充分披露公允價值信息。會計準則要求企業披露公允價值計量的層次，在各層次之間轉換的金額和原因，確定各層次之間轉換時點的政策以及使用的估值技術和輸入值的描述性信息。目前大部分公司只披露了公允價值確定的依據，金額及公允價值變動對利潤的影響，而且已披露的信息還沒有涉及詳細項目明細。投資者無法取得投資性房地產地理位置、面積、市場價格、使用情況等詳細信息，也無從取得投資性房地產公允價價值取得時采用的估值方法、相關系數等技術指標。上市公司對于投資性房地產公允價值的信息披露過于簡單，這種數據的真實性可靠性很值得人懷疑。

4.公允價值獲取難成本高。我國房地產市場發展不夠完善，不能直接從活躍的交易市場取得公允價值，往往需要聘請專業的評估機構運用估值方法測算。公允價值計量時，企業的管理成本會增加一筆額外的評估費用。

三、公允價值廣泛應用的建議

1.調整準則導向，增強準則的可操作性。上面分析到我國企業會計準則對投資性房地產的計量更傾向于成本模式，對公允價值模式限制嚴格。但是隨著市場經濟的不斷發展和完善，成本模式計量不能客觀真實反映企業的財務狀況，投資者不能依據財務報告作出有效的財務決策。我國企業會計準則對成本模式的傾向性與國際會計準則要求無特殊情況，投資性房地產采用公允價值模式計量相悖。不管是為了與國際接軌還是適應我國經濟發展的需求，推動公允價值的發展就要在準則上放開限制，允許企業選擇公允價值模式計量。放開準則限制的同時還要完善準則對公允價值計量的操作指導。對于投資性房地產公允價值計量的確認、初始和后續計量、處置轉換等會計處理程序給予明確的指導。

2.加強市場監管，完善公允價值信息披露制度。大部分上市公司沒有做到充分披露投資性房地產公允價值的相關信息，這種不充分可能是準則對公允價值信息披露要求不夠明確和嚴格所致，也有可能是企業利用了公允價值來粉飾財務報表的缺陷所以故意不充分披露。為了減少企業利用公允價值進行盈余空間管理，促進房地產市場甚至整個市場環境能積極良好發展，有必要規范公允價值信息披露范圍充分披露相關信息并且所披露的公允價值信息應該詳細具體使財務報表使用者能通過披露的信息準確的掌握投資性房地產價值甚至上市公司真實經營狀況。披露信息應具體至投資性房地產的地理位置、面積、租金、市場價格、使用狀態等，包括聘請專業評估機構評估投資性房地產公允價值采用的估值技術、涉及的相關參數等。

3.提高財務人員的職業素質，建立對應的財務培訓機制。有復雜多變的市場環境，財務職業素養的高低直接影響公允價值模式應用是否準確。會計人員需要有良好的職業判斷能力，準確把握市場動態變化及準則的調整，做出正確的財務處理。提高財務人員職業素養需要政府、企業以及財務從業人員各方面共同作用。從政府層面上，政府可以在加大對投資性房地產公允價值計量的宣傳力度和對財務人員的職業道德建設。提高企業對投資性房地產公允價值計量的重視程度，財務人員能客觀反映企業真實的財務狀況。企業上要對內部財務人員提供相應的財務培訓，使工作人員在理論與實踐上都能掌握公允價值計量的基本要求。財務人員本身也要加強自我學習，時刻關注準則變化，市場情況，以提高自身的財務處理能力。

（作者單位：江西財經大學）