上海市保障性住房政策對房地產宏觀調控的影響

文/韓潔 華東師范大學 上海 200062

1、引言

住房問題一直在民生問題中占有重要地位，如何實現“居者有其屋”，尤其是如何保障低收入群體的居住條件一直是當前黨和政府關注的重要問題。然而，自1998年住房改革以來，我國的房地產市場運行中出現了諸多問題，造成了居民很大的負擔，更嚴重阻礙了中低收入者住房條件的改善。針對這樣的情況，國家頒布實施了保障性住房政策。

在保障性住房政策實施的過程當中，這一政策不僅僅是作為一種社會福利性質的政策為了改善中低收入者住房條件，同時，它也承擔了一部分平抑房地產市場價格的責任。在國家先后出臺的“國八條”、“國六條”等一系列抑制房地產市場過快增長的政策中，在2013年出臺的以“房地產市場調控，促進房地產市場平穩健康發展”為目標的“國五條”中明確指出“加快保障性安居工程規劃建設；配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用”。在2017 版的“國五條”細則中，仍然保有保障性住房的相關條款。可見，保障性安居工程在作為保障中低收入家庭的居住問題的政策的同時，也作為抑制房價的過快增長的積極政策在實行當中。因此，在房地產調控的過程中，相關的保障性住房政策的實施是否真的落到實處，是否起到了它應有的作用正是本文要討論的問題。

2、文獻綜述

在福利經濟學的研究領域中，阿瑟·奧肯(Arthur M.Okun)于1975年提出效率公平理論，該理論認為在市場化體制下，犧牲的公平的目的是為了得到更多效率，而保障性住房政策犧牲了效率而得到更多的公平，有利于社會的穩定。Harsman（1991）指出，在現代社會中，福利住房政策是效率、公平以及社會政治性的基礎，住房政策應是福利國家公共福利政策的一部分。

在我國，在保障性住房政策的研究也由來已久。其中，田東海（1992）就對我國當時的住房政策進行了分析，提出應從住房發展計劃和住房政策來把握公共住房的發展。而在保障性住房對于房地產價格的抑制作用的研究方面，很多學者都采用了各自的方法提出了自己的觀點。陳酉宜（2009）從定性的角度指出，保障性住房的大量入市勢必會改變房地產業現有供求格局,對房地產價格產生重大影響，會拉低房地產價格。王先柱和趙奉軍（2009）提出定量的模型檢驗保障性住房政策的實施對房價起到抑制作用，但現實中的激勵政策的缺乏導致保障性住房供應不足，致使房價持續走高。另一方面，吳銳、李悅亞（2011）則通過VAR 模型檢驗指出經濟適用房與全國房價增速之間不存在長期均衡關系和因果關系。

3、當前上海保障性住房實施現狀

當前上海市的保障性住房政策主要由經濟適用房、廉租房、公共租賃房以及動遷安置房組成。其中，經濟適用房主要廉租房主要是為了居住困難家庭解決居住困難的一項惠民政策；公共租賃房主要是針對解決既不符合廉租房和經濟適用住房享受條件，又買不起商品房的“夾心層”群體的住房問題提出的。根據2013年上海市統計年鑒中對于百戶城市居民家庭房屋產權構成情況的調查（之后的統計年鑒中缺失了這一項目的報告）可以看到，還是有將近15%的上海家庭是住在公共租賃房中的，房改私房甚至占到了38%以上，在整體的住宅市場中還是保有相當的比例的。

為配合不同類型保障性住房的實施，政府在近幾年密集出臺一系列政策。然而在當前的形勢下，由于保障性住房本身條件的一系列限制，使得相關政策的推行存在很大的難度。上海保障性住房政策的準入標準已作多次調整卻依然是面臨著“乏人租、少人買”的尷尬現實。政策調整的背后，是上海保障性住房遇冷的現狀。在一期民生訪談類節目上，上海市房管局局長劉海生也曾坦承，“面向社會的首批公租房租賃情況確實低于預期”?？梢钥吹皆谀壳暗纳虾１Ｕ戏康氖袌錾希┬杵ヅ涫鞘植黄胶獾?，以閔行區為例2015年，保障房規?？s小仍以動遷安置房為主，保障房施工面積占全區房屋施工面積的20.5%，比重同比下降9.5 個百分點；保障房竣工面積占全區房屋竣工面積的23.4%。有相關分析指出準入標準高、地段偏僻、配套不完善等原因，是導致需求不旺盛的主要因素。

4、對于住宅價格平穩作用的檢驗

由前文提到的“國五條”政策，討論保障性住房政策在穩定住宅價格方面的作用。由于數據的可選擇性較差，缺失的情況較多，為保證數據的準確性，本文對于全國的分析使用的數據僅從2001年-2010年；對于上海市的分析使用的數據為2004-2012年。運用SPSS 軟件中的相關性分析，對數據進行相關性分析，所得結果如下表所示：

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從全國的數據來看，我們可以得出結論，在5%的顯著性水平下而這時不相關的，而在10%的顯著性水平下，可以認為二者相關，且為負相關關系，相關系數為-0.603。因0.5 ≤|-0.603|≤0.8，可以認定二者之間存在中度相關關系。也就是說，竣工的經濟適用房每增加一個百分點，對于房價可以起到0.603 的平抑作用。從全國數據的相關性分析結果來看，保障性住房的建設工作還是能夠對房價起到一定的平穩性作用。

由于在對上海市的相關數據的獲取中出現了一些問題，無法找到保障房建設的相關統計數據，因此在上海市的檢驗中，選取2004-2012 上海市住宅銷售價格指數和公共租賃房在城市居民家庭房屋產權中的占比作為兩個變量，對上海市的保障性住房的對房地產市場價格的平抑作用的情況進行分析。運用SPSS 軟件中的相關性分析，對數據進行相關性分析，所得結果如下表所示：

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但從上表中上海市的分析數據來看，我們并不能夠得到顯著性的結論，與全國的結論進行比較，認為得到這一結果主要有以下幾點原因：

（1）上海市的保障性住房政策對于住宅商品房的價格并不能夠起到很好的平抑作用，作為房地產的宏觀調控政策還需進一步的深化完善，存在一定的區域性的問題；（2）上海市房價的區域不平衡性嚴重，而保障性住房并不主要分布于高房價的區域內，對于整體房價的平抑作用有一定的局限性；（3）由于數據選取的問題，對于問題的分析可能存在一定的偏頗。

5、政策建議

保障性住房作為一種社會福利制度旨在提高中低收入人群的住房質量，解決基本的生活保障并一定程度上提高其居住質量。政策所針對的人群和目前房地產市場上比較活躍的人群顯然并不屬于同一類。目前我國將保障性住房政策作為房地產宏觀調控的一部分，做法本身應該存在進一步商榷的空間。在本文的實證分析中也可以看出，保障性住房政策的實施并不能對房地產市場起到有效的調控作用，雖然在全國范圍內的檢驗當中表現出一定的顯著性，但是在上海市的檢驗中是明顯不顯著的，這就不得不讓我們考慮尤其是在像上海這樣的大中城市當中，保障性住房政策是否應該作為房地產宏觀調控的一部分，一旦成為宏觀調控的一部分，保障性住房政策是否受到了來自于其他方面壓力的裹挾，而產生了更多不效率的問題，使得政策不能真正惠及于民。

綜上所述，保障性住房政策應當更專注于改善民生，而非用于房地產市場的宏觀調控。謹慎地考慮保障性住房的供給量，盡量做到與市場上的需求相匹配，并逐步完善保障性住房周邊的配套設施建設，切實提高中低收入群體的生活質量。