房地產公司全面預算管理體系的研究

劉博

摘要：房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱，與人民的生活息息相關。近年來，我國房地產行業經歷了高速發展的時代，隨著市場經濟環境的變化，國家宏觀政策的調控，土地的日益稀缺，房地產公司在激烈的市場競爭中也面臨著多樣化的挑戰。房地產公司若想在市場競爭和企業盈利間取得突破，就需要從自身內部控制和財務管理入手，提升企業的市場競爭潛力。全面預算管理作為現代企業常用的內部管理手段，對房地產公司的建設發展也具有積極促進作用。本文將重點討論房地產公司實施全面預算管理的重要意義和全面預算管理在房地產公司中的實施現狀，并研究分析房地產公司進行全面預算管理優化的對策。希望本文的觀點能為房地產公司的全面預算管理優化提供一些有效幫助。

關鍵詞：房地產公司;全面預算管理;問題;對策

房地產企業在我國經濟發展中處于高速增長狀態，雖然近年來由于國家宏觀政策的調控，有增長減緩的趨勢，但是仍然是我國重要的經濟支柱型產業。在人民購房習慣變化、國家政策調整、經濟環境改變的新經濟時代下，房地產公司想取得企業的健康、長遠發展，改革企業內部控制管理方式勢在必行。而全面預算管理作為房地產公司財務管理的重要方式，對降低企業經營風險、優化資金配置的協調性等方面都有積極推動作用[1]。研究房地產公司全面預算管理實施問題，就需要先深入理解全面預算管理對房地產公司發展的促進意義。

一、房地產公司全面預算管理概述

（一）房地產公司全面預算管理內容

作為房地產公司企業管理工作的重要組成部分，全面預算管理的實施對促進企業達成經濟目標和優化企業成本控制都具有推動作用。房地產公司的全面預算管理工作一般可分為三個部分，分別為財務預算管理、業務預算管理、預算利潤表核算。其中，財務預算管理主要涉及流動資金管理、財務與經營效果管理、資金預算及負債等方面的內容。業務預算管理主要涉及與房地產公司經營管理活動相關的各項內容的預算管理。包括產品銷售、存貨生產采購、成本及費用控制等方面的內容[2]。另外，在計算銷售預算時也經常將材料、人工、生產等不同部分進行分化來計算預算情況。預算利潤表核算主要為計算企業經濟活動的各種指標，它是最終實現企業價值的一種體現。房地產公司全面預算管理中的不同內容既需要清晰劃分進行獨立核算，又在房地產公司經營銷售中具有緊密的聯系。

（二）房地產公司全面預算管理特征

作為一個階段時間內房地產公司進行財務、業務、投資等方面經營活動的總稱，全面預算管理是用貨幣這種表現形式來體現企業經營狀況的，能夠反映房地產公司的發展態勢。房地產公司進行全面預算管理就是將企業資源進行有效配置與規劃的過程，這一過程具有其自身管理特征。首先表現為全面性，涉及房地產公司投資及財務管理的各個方面。其次，具有全員參與性特征，不僅需要財務人員的參與，還需要企業經營生產與管理各個環節的人員積極參與。另外，全面預算管理還具有全過程性特征，其工作內容將涉及前期預算編制到后期預算執行的全部結果實施與監督[3]。在這些管理特征的支持下，全面預算管理才能在房地產公司經營中發揮更好的作用。

（三）實施全面預算管理對房地產公司的重要意義

在房地產公司實施全面預算管理，能夠幫助企業建立并完成短期目標，促進企業長期發展計劃的協調推進。而且在房地產公司戰略發展規劃、企業部門間的協調溝通、財務控制與監督、員工績效管理與評價等方面都有重要作用。在當前激烈的房地產市場競爭中，房地產公司想探索更具發展前景的戰略目標、想提升企業資源和資金配置效率、實現經營目標和戰略目標的雙向發展，就需要通過全面預算管理方式的優化來提升企業內部控制能力、降低企業財務風險[4]。通過資金合理配置與預算準確度的提升來提高企業在市場競爭中的優勢。由此可見，實施全面預算管理對房地產公司具有重要戰略意義。

二、房地產公司全面預算管理現狀分析

全面預算管理的實施已經逐漸成為現代企業經營管理中的共識。雖然房地產公司已經逐漸認識到全面預算管理對企業健康發展的重要性，但是在實際的經營中，房地產公司的全面預算管理實施卻仍然面臨一定問題，具體如下：

（一）缺乏健全的全面預算管理機制

房地產企業近年來一直處于快速發展狀態，與之相伴的是預算管理體制與當前房地產公司企業經營管理需求上的不匹配。很多房地產公司仍然缺乏健全的全面預算管理機制，將企業全面預算管理簡單的定義為財務預算管理。在預算管理的全面性和重視程度上都有所不足。全面預算管理的管理范圍片面化、管理制度模糊、管理方式粗放都導致房地產公司全面預算管理缺乏整體規劃，預算的實施作用受到一定阻礙[5]。房地產公司想通過全面預算管理提升企業在房地產市場競爭中的發展潛力，就需要在全面預算管理機制的健全性上做出努力。

（二）全面預算管理與預算現實結合度有待提升

房地產公司實施全面預算管理的根本目的，是通過全面預算管理優化企業在房地產項目資金投入、項目開發、房地產銷售等方面的運營與管理能力，改善資源及資金的合理配置，通過預算管理手段激活企業效益提升與利潤增長。但是在當前房地產公司的全面預算管理工作中，卻存在全面預算管理目標制定與預算管理現實實施脫節的尷尬問題。很多房地產公司在進行企業全面預算管理工作時，偏向于依靠傳統保守的預算管理方式進行預算制定，忽視了房地產公司項目開發的持續性特征。在全面預算管理中更看中企業短期效益，而忽視了預算編制對企業長遠增長發展的影響。另外，也存在一些房地產公司雖然制定了詳細的預算編制，卻未能在實際操作中落實預算管理內容。預算管理要求在實際執行落實中，現實作用削弱，與房地產公司實際發展和應用需求脫節。這都影響了企業經營目標實現，以及阻礙了企業戰略發展及預算管理效能的發揮。

（三）全面預算管理執行力有待提升

全面預算管理的執行與落實，是預算管理在房地產公司運營中發揮效用的關鍵環節。但是當前很多房地產公司雖然具有全面預算管理意識，也能制定相對科學、完善、全面的預算管理規范制度，但是卻未對全面預算管理的執行落實情況進行有效實施。而且全面預算管理的執行并非一成不變的固定過程。良好的全面預算管理，需要根據預算管理目標和流程，按照事先制定的預算內容進行執行，但在執行過程中還需要注意市場反饋，通過對預算管理執行效果的分析來隨時調整預算管理中不完善的地方。但是當前房地產公司的預算管理實際執行中，卻普遍難以做到對預算管理執行過程的結果反饋進行動態調整。執行效率低、執行過程缺乏靈活性都是房地產公司全面預算管理實施過程中面臨的困境。

（四）缺乏健全的全面預算管理監督考核機制

房地產公司全面預算管理所涵蓋的內容比較廣泛，財務預算編制、企業經營預算中的流程推進與審批、預算監督控制、預算控制管理考核等內容，都是房地產公司進行全面預算管理中的重要內容。但在房地產公司的實際經營與管理中，全面預算管理工作卻仍缺乏嚴格的細分。預算管理評價體系、預算管理監督機制、預算管理的反饋結果分析等工作開展效果有待提升。這些全面預算管理實施上的漏洞和不足都導致了全面預算的執行結果落實度較差，預算管理反饋內容難以有效作用于企業發展進步。全面預算管理的監督考核機制構建，是決定房地產公司全面預算效果的關鍵。健全全面預算管理監督考核機制，是引導企業全員積極參與全面預算管理、提升全面預算管理效果的必然之選。

（五）全面預算管理標準有待完善

房地產公司全面預算管理標準的不完善也是當前的主要問題。全面預算管理標準的規范化給預算準確度和預算時機的把握提供了重要依據。但當前房地產公司在全面預算管理標準的制定上尚有不足，全面預算管理標準模糊，這就導致在進行項目費用和目標成本的分解與規劃時存在偏差。企業在進行標準化管理和分層管理上也難以細化和深化。在預算管理科目結構設置上，現有粗放的管理標準阻礙房地產項目成本合理預算的實施。另外，一些企業在預算管理流程上也尚未實現標準化，工期不標準導致在進行工期考核時缺乏統一依據，難以準確把握分解預算制定的時機。這些全面預算標準不完善的現實狀況都影響著房地產公司的全面預算管理推進效果。

三、優化房地產公司全面預算管理體系的對策

基于房地產公司的行業發展特點和當前房地產企業全面預算管理現實問題，筆者根據資料文獻，并結合自身行業經驗，總結了以下全面預算管理優化辦法。

（一）強化全面預算管理觀念，構建完善全面預算管理體系

在優化房地產公司全面預算管理體系過程中，首先需要解決的是企業全員對全面預算管理問題的認識。進行自上而下的全面預算管理觀念深入貫徹，讓全面預算管理與房地產公司各個部門員工日常工作習慣緊密結合，是推進全面要預算管理體系完善的關鍵。在強化全面預算管理觀念中，首先房地產公司管理層應該積極學習先進的企業全面預算管理方法，并根據房地產公司戰略發展目標制定與公司發展需求相契合的預算管理體系。通過構建更加完善的全面預算管理體系實現對房地產公司預算控制的約束和強化。在全面預算管理體系構建中，除了管理層的預算管理意識提升和預算管理制度完善，企業全體員工在全面預算管理過程中的參與度也十分重要[6]。房地產公司應該加強全體員工在全面預算管理工作中的參與度。將全面預算管理工作內容以部門為單位進行分化，將全面預算管理發展為房地產企業全體員工均能參與的工作。落實全面預算管理的責任制度，這樣員工積極配合和參與的全面預算管理，才能給房地產公司全面預算管理的健全發展提供有效支持。

（二）制定明確的全面預算管理標準

缺乏科學、完善的全面預算管理標準，是影響房地產公司全面預算管理體系構建和全面預算管理有效推進的關鍵因素。為制定明確的全面預算管理標準，房地產公司應該基于房地產市場發展現狀、公司在房地產行業中的地位、公司戰略規劃目標及現行全面預算管理標準，進行新的全面預算管理標準的制定。全面預算管理標準的制定應該遵循權責分明、目標明晰、制度規范、體系健全的準則。而且在制定全面預算管理標準前，應該對市場上其他房地產公司進行市場調研。分析市場上其他企業的發展情況，借鑒其中優點，讓公司全面預算管理標準的制定更具實用性。另外，在全面預算管理標準的制定中，需要建立明確的預算指標。讓預算指標對全面預算管理的效率和質量進行規范。在預算編制上，也需要進行細化，通過責任落實制度，讓全面預算管理標準在執行中能夠落到實處。全面預算管理標準的制定能夠有效解決房地產公司預算松弛問題，而且也對企業財務風險預警有一定作用。全面預算管理的標準化有利于提升房地產公司預算管理和業務流程的匹配度，有效減少了房地產公司在業務發展中的資金浪費問題。

（三）優化全面預算編制算法

房地產公司傳統預算管理方法更注重對短期效益的追求，一般是以年為周期進行預算管理控制的。在對企業中各個部門和項目的預算管理內容的落實上一般會經歷比較長的時間，而且預算執行也相對固定。在優化全面預算編制算法中，我們需要采取根據經營活動的動態變化進行全面預算編制調整的方法。以房地產公司發展實際為基礎，采用上下互動、正反結合的方式提升房地產公司全面預算管理編制的準確量化標準，構建涵蓋項目收入、開發成本、收入核算等全面的預算編制算法，盡量減少預算制定與實際支出之間的差額[7]。另外，在全面預算管理編制算法的優化上，應該善用房地產公司內部的信息化管理系統。當前企業管理中，信息化管理手段已經比較普遍。很多房地產公司都搭建了企業內部信息化管理系統，對企業人事管理、業務管理、財務管理進行了信息化的錄入、整理。但是在信息化技術平臺的使用上卻仍存在能力上的不足。在全面預算管理編制算法優化中善用信息化技術平臺優勢，可以利用信息化平臺中數據查詢的便利分析房地產公司預算執行動態變化情況，根據大數據分析來制定更準確科學的新預算編制方法。這將很大程度提升企業預算編制優化效率。而且也能夠從更精細化的信息及數據分析上，更敏銳的及時調整預算編制的合理性。

（四）加強企業全面預算管理考核機制建設

房地產公司全面預算管理機制發揮更好的效果需要貫徹落實與監督考核相結合的全面預算管理方法。房地產公司全面預算管理工作的有效開展需要保證全面預算管理工作的準確性和可靠性。這需要全面預算管理考核機制的建立作為支持。房地產公司需要根據全面預算管理考核內容制定相應的監督考核機制，通過對全面預算管理工作在房地產公司各個部門之間的執行效果來評價全面預算管理的落實情況，并設置相應的獎懲機制提升員工在全面預算管理落實中的參與熱情。全面預算管理的考核與監督工作需要單獨成立監督考核部門，以保證全面預算管理考核機制的公平、公正、嚴謹性[8]。以某房地產公司A為例，該公司為提升企業員工在企業全面預算管理中的參與度和參與熱情，于是在制定了以利潤為導向的全面預算管理責任制和考核指標后，又針對不同專業崗位員工的工作內容制定了如：營銷、回款、融資等專項業績完成獎、突出貢獻獎等一系列績效獎勵標準。通過全面預算考核標準、獎勵標準等要求的制定，激發了員工在全面預算管理中的配合度，讓該企業的全面預算管理體系完善、工作落實、創新優化方面都取得了新的成績。這樣有效的全面預算管理考核機制的建立，是廣大房地產公司在企業管理中需要學習和借鑒的。

（五）提升企業員工全面預算管理能力及執行力

房地產公司全面預算管理體系的建立和全面預算管理水平的提升，除了需要從預算考核等方面調動員工的參與熱情，還需要強化員工全面預算管理執行能力和綜合素質。其中企業財務部門的預算管理動態監管能力和預算綜合分析能力是十分重要的。在全面預算管理的執行中，除了需要企業財務部門及其他相關管理人員嚴格落實預算管理要求中的內容，還需要員工強化信息分析、獲取、鑒別能力。這樣以市場變化為基準的動態化全面預算管理，才能給房地產公司的預算管理靈活性和實效性帶來更好效果。員工全面預算管理的動態管理能力可以通過對市場信息的電話核查、約訪問談、網絡資料查閱、同行業實地考察等方式進行。員工在實施全面預算管理中的靈活性才是預算管理執行的根本。

四、結束語

總而言之，全面預算管理體系的完善與優化，對房地產公司在激烈的市場競爭中獲得更多優勢和市場潛力具有積極作用。房地產公司若想提升自身的可持續發展潛力，就需要認真研究更多有效的全面預算管理改善方法。

參考文獻：

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