基于3S技術的茶園住宅房地產時空變化研究

馬新寧 楊雯 王玉冰 張雪玫

摘 要 由于市場經濟的發展，現如今房地產已成為炙手可熱的行業之一，其中居住型房地產更是成為人民關注的重點，其增長變化情況將直接影響國民生活狀況與經濟發展。在這個背景下，不少專家學者都開展了對房地產的研究，由最初的單一因素研究房地產時空變化影響，慢慢發展、過渡到多重因素對房地產時空變化的研究。隨著3S技術的不斷成熟，學者們開始將房地產與3S技術結合，進行新的發展領域研究，但將3S技術用于房地產時空變化研究的學者為數不多。該文以3S技術為核心基礎，通過解譯分析重慶市茶園區衛星遙感圖像和矢量地圖，再結合一些房產數據及住宅房產周邊的環境（交通網絡，基礎設施）等因素，對住宅類房地產進行時空變化研究并建立基本數據模型，為以后在其他同類型的研究提供模型依據和數據方法。

關鍵詞 房地產；3S技術；時空變化

一、緒論

（一）選題背景及意義

當前房地產市場的發展在國內外持續擴大，影響甚廣；3S技術隨著科技的進步逐步成熟，應用領域也更加廣泛，在現實生活中隨處都有涉及，目前3S技術滲透到生活的各個方面，將3S技術融入房地產市場是一個新的發展領域。另由于重慶市茶園區優越的地理條件，茶園區將是房地產開發商的焦點，但隨著茶園區人口流量的日益增多，茶園區房地產市場也將受到影響，應用3S技術對正在新建的茶園區住宅房地產時空變化的分析有利于更加準確掌握房地產市場的動態變化，以茶園區房地產為研究對象，結合3S技術綜合分析房地產的時空變化，為房地產投資者提供決策建議。

重慶市作為中國四大直轄市之一，發展迅速，經濟發達，是人們趨之若鶩的目的地之一，因此重慶市住宅房地產正是熱點。目前重慶市茶園區正在新建，在與其他地段比較的情況下，此時茶園商品房具有很大的商機。通過對茶園的地理位置，交通條件等初步預測，新區建成將帶來一股房地產投資的浪潮，市民將傾向于往茶園區購房。因此，對于茶園區住宅類房地產的研究有現實意義。

（二）國內外研究動態

國外-歐盟與美國等發達國家實行的是資本主義市場經濟，其房地產產業也是呈現高度市場化。因而國外學者很早就對房地產的地位和作用有了明確的認識，并早就開始從不同角度、不同方面對房地產開始進行研究，從單一的因素對房地產時空變化影響，慢慢發展、過渡到多重因素對房地產時空變化的研究，再到建立房地產時空變化數學模型，國外學者對房地產時空變換的研究越來越深入。并隨著3S（GPS、GIS、RS）技術的不斷發展，國外學者也從單一的研究方式逐漸過渡到利用3S技術進行時空變化影響的研究。

自1979年，我國城鎮化住房改革制度便一直穩步向前推進。在1998年我國便開始了全面住房市場化改革，進一步推動了房地產市場的市場化步驟。并且隨著我國的科技進步，將3S技術應用到房地產行業也是當今的一大主流方式。不少學者對住宅類商品房時空分布影響因素進行了研究。項前和張暉學者發表的《3S技術與房地產批量評估集成應用研究——以深圳市為例》一文中提到，將3S技術應用于房地產評估方面，不僅構建了多源房地產數據集成的數據庫，還實現了圖文一體化的房地產信息服務，并提供了多種方式的GIS空間檢索服務。

（三）研究內容及技術路線

2.研究主要內容

（1）提取基于遙感技術下的重慶市茶園區域住宅類商品房區域。

運用計算機遙感軟件，基于茶園區域的陸地遙感圖像，通過運用傳統的目視解譯等方法在已有的高清影像數據綜合得到茶園區域住宅類商品房的地理范圍。并通過形狀指數了解茶園區域住宅類房地產的形狀大小規模和每年住宅類區域增加或減少的面積、大小等特征。

（2）分析茶園區域住宅房地產時空動態趨勢。

通過對茶園區域近十年各類數據的分析，得到茶園區域近三年的面積變化趨勢、規模變化趨勢以及三維空間的變化趨勢，利用解譯出的茶園區域住宅類商品房數據，借助Arc GIS的多項功能，統計并算出茶園區域住宅類商品房近十年來住宅類商品房的總體面積規模的變化趨勢特征。

（3）茶園區域的自然影響因素和社會影響因素。

從自然因素和社會因素兩方面綜合研究茶園區域住宅類房地產的時間、空間變化的規律性并做出一份具體的報告來說明哪些因素導致住宅類房地產的變化。由于重慶市城市化進程的不斷加快，城市人口比重不斷提高，人地關系矛盾日益突出，人們對于住房的要求也逐年增加，因此可從茶園區域近三年來長期和短期定居的人流量來推算茶園區域住宅類商品房未來的空間變換趨勢和建筑規模大小。

（三）研究方法及技術路線

1.研究方法

（1）理論與實際相結合

①文獻查閱法，本課題通過查閱相關書籍，學士論文，期刊等等，研究基于3S技術的住宅房地產國內外發展狀況，了解目前國內的房地產政策，清楚3S技術的發展現狀并了解影響房地產的相關因素。對于課題的研究方向有一個清楚的定位，最后確定課題的研究方法。

②實地考察法，住宅房地產市場一直都在慢慢壯大，它的發展趨勢也越來越重要，因此實地考查這一環節是必不可少，本課題將進行有目的的調查問卷及訪談，通過調查問卷了解近10年的茶園區居民對于住宅的滿意程度，以及對于茶園區新建工程的看法，訪談的對象主要是一些房地產開發商，購房者，為課題的研究奠定基礎。

2.定性與定量分析

（1）數理統計法，通過對獲取的影像圖處理，解譯得到最精確的人口分布數據，建筑分布數據，，基礎設施數據，土地利用狀況數據等，然后結合統計學知識，建立數學模型，通過模型分析出近10年數據的變化情況，進而得出這種因素對于住宅房地產的影響程度。

（2）定量預測法，通過對比分析近10年的茶園區一定范圍的影像圖，對同一區位的影像圖進行比較分析，并運用相關數學方法和建立數學模型，將獲得的數據通過建立的數學模型清楚得表示出來，最后以調查的近10年內的房地產變化趨勢作為參照，采用定量預測的方法預測茶園區住宅房地產今后的時空變化趨勢。

（四）技術路線

（1）準備階段：首先進行查閱資料，確定研究的方向，并了解國內外的發展狀況，對課題進行可行性分析，確定研究方法與技術路線，為課題的開展做好準備。

（2）實施階段：在實施階段，重點研究對象為篩選出來的數據。對多種屬性的數據進行分類匯總，并通過建立數學模型，將同一屬性的數據的變化特征通過模型清晰地表示出來，并對這種變化特征進行統計，分析影響房地產時空變化的因子及其強弱。然后運用綜合分析的方法，結合所有影響因素，得出茶園住宅房地產的時空變化情況，然后通過分析結果，采用定量分析的原理，對茶園區住宅房地產的發展方向進行預測。考慮到房地產市場對區域經濟的影響，包括人口分布，及就業數量進行分析研究，為相關的當地政府提供參考資料。

（3）總結階段：在結題過程，通過對所適用的茶園區的時空數據進行分類匯總，建立茶園區房地產時空變化數據庫；并撰寫研究報告，記錄整個研究過程，以及分析結果；最終發表一篇論文，深入闡述研究結果。

二、研究區概況

（一）自然地理

1.地形地貌

重慶在地理位置上處于中國的西南部，長江的上游地區，它的北部、東部及南部分別有巫山、大巴山、武陵山和大婁山四座大山環繞。重慶的地貌是以丘陵和山地為主，其坡地的占地面積比較大，故有“山城”這個稱號。重慶有著由南北向長江河谷逐級降低的地勢，它的西北部和中部主要是以丘陵和山地為主，東北方向緊靠著大巴山和東南部連武陵山兩座山脈。

茶園新城區在地理位置上位于重慶市主城區的東部，屬于重慶南岸區，從地理環境方面看，茶園新區背面緊靠著南山旅游區，丘陵、山地為主要的地貌特征以及有著平坦的地勢。它的三面環繞著山：東面緊挨明月山，南面是樵坪山，西面依靠南山；北臨長江。

2.水文氣候

重慶氣候溫暖濕潤，屬于亞熱帶季風性濕潤氣候，冬暖夏熱，四季分明，沒有霜期長，重慶向來以多霧有名，因此有“霧都”的稱號，重慶市的年平均氣溫在16～18℃。茶園新區的自然資源還是屬于原始的生態資源，其中的河流和水庫就有10余處，自然環境優美迷人，空氣質量優良，雨水充沛，土壤肥沃，使得該區域的年平均溫度在18.3℃左右，并且茶園新區中的大小河流就共有七條，其中苦溪河長達38公里，緩緩流經新城區最終注入長江，有10萬余畝的原生態森林在它的周圍環繞，是重慶主城區森林覆蓋率最高區域，是一個天然的大氧吧。

（二）人文經濟

茶園新區占地面積為120平方公里，其中有75平方公里的規劃建設用地，到2020年該區人口預計將達到50萬人。茶園新區作為重慶規劃的城市副中心，"三區合一"后的城市體量相當于一個中等城市的體量，它是重慶主城區長江以南最具發展潛力的工業園區。

茶園新區采取的模式為用第二產業帶動第三產業，逐漸將茶園新區打造成為一個集教育、文化、醫療等高質量功能的綜合性城區，該區主要是以房地產業為主，金科、龍湖等多家知名房地產開發企業已經被逐漸引入其中，這為該區的經濟帶來了巨大的提升，其中的長青湖別墅、慶隆高爾夫以及湖山墅--金科中央御院等為其中的優秀項目，集中構成了重慶市中央別墅核心區域。茶園新區將被定位成為與觀音橋、沙坪壩等四個城市副中心定位功能相似的區域性商業、商貿的經濟中心，將它打造成重慶市東部的核心城，擔任著帶動東部新城未來發展的職能 。

三、影像處理

（一）基礎數據及圖像預處理

本研究采取的基礎數據是SPOT-5、北京二號衛星遙感數據，通過對兩種衛星遙感數據圖的獲取，取長補短優化基礎數據源。由于遙感影像易受外界條件干擾，故對圖像進行幾何校正、數字圖像處理，增強了原始圖像的對比度，提高圖像的準確度。

（二）遙感圖像信息解譯

遙感圖像能夠實時、動態、快速地反映土地的各種利用狀態。通過對城市部分區域的不同時期土地利用狀況的分析，能夠預測未來的土地利用情況走勢。本文主要研究重慶南岸茶園區域住宅類房地產的擴張情況及變化規律，因此建立了茶園區的矢量文件，并對茶園地區2010-2018年遙感影像圖中住宅用地的信息進行提取。

由于目視解譯的局限性，故在解譯之前建立了解譯標準，只對城市住宅用地和農村宅基地進行解譯，并對這兩種地類進行數據庫建立，其余類型的地類在最終制圖時，對其弱化。針對兩種用地的不同特征，在對原始遙感影像圖進行圖像預處理后，便運用ArcGIS軟件建立茶園區2010-2018年的Ship文件，在ArcGIS軟件進行目標地物的矢量化。在Ship文件的屬性表中，運用特定的命令，對目標地物增添字段，對同屬性類別圖斑分類編碼并融合同類斑塊，計算最終的圖斑面積。

（三）成果的建立

確保解譯成果準確性后，將完善后的Ship文件屬性表導出，用來統計數據。運用Excel統計不同年份的數據，并進行數據對比，形成最終的增長趨勢及變化情況表，同時將不同時期的解譯數據按照年份命名，成為茶園地區住宅類房地產變化基礎數據庫。為增強圖形的美觀性和專業性，采用Photoshop CS6進行后期調色和著重顯示。最終的成果為2010-2018重慶市南岸區茶園住宅類房地產數據庫及其分布圖、各年份數據對比表及茶園住宅類房地產時空變化結論。

四、重慶茶園區住宅房地產時空變化

（一）重慶市茶園區住宅房地產現狀變化

城市房價的演化是一個動態的時空變化過程，因而具備兩個主要的特點：時效性、空間性。時效性是指具體地塊單元的地價隨時間的變化而變化，即隨時間的波動性，時間變動對地價的影啊往往采用時間一地價指數來表征：空間性即利用3S技術獲得的遙感影響圖分析房地產空間分布上的區域變化情況，除土地位置的定性外，還表現在不同利用類型（用途）的城市用地的等級、數量、內部結構等隨時間的推移而不斷演化的現象。

同時茶園區作為重慶市重點開發區，城市人口變化明顯，土地市場潛力巨大的地區，本次茶園房地產用地時空動態監測工作所收集的影像數據資料從2010年至2018年，不同時期住宅房地產的時空變化狀況進行分析。

1.茶園區空間擴展

根據研究區的土地利用情況結合遙感影像分析，提取2010年、2011年、2014年、2018年的遙感影像圖數據，將研究區的住宅房地產數據提取出來，4年的變化趨勢如圖4-1，該圖清晰明了地展現了各時期住宅房地產的分布及擴張狀態。

通過提取歷年的影像圖數據，從城市發展格局的角度，Camagni 等（2002）將城市空間形態的擴展分為蔓延、填充、外延、衛星城式和沿交通線擴展五種基本模式。 根據這種分類方式，將茶園區2011年-2012年的擴展主要為為擴張式，由聚集點向周邊擴張，面積不斷增加；2012年以后主要表現為蔓延式，向外擴張的速度明顯減慢，逐漸向周邊適宜居住的用地蔓延，更加合理的利用土地，并逐漸成為融創、保利等開發商的焦點。

利用GIS進行數據處理計算面積得出從2010年到2018年住宅用地面積擴增3-4倍左右。通過2011年的數據可以發現一開始茶園區住宅零星分布，沒有規律，從2012年開始隨著城市的擴張，發展重心逐漸向西南方向延伸，并集中分布。前期是以集中零星用地，規范整治，隨著經濟的發展，交通的便捷，住宅用地的中心逐漸由北部往西南方向轉移，最終在西南區形成聚集點。

2.茶園區住宅房地產地價變化

在時間水平上表現為茶園的房價高低變化，隨著茶園地區的重心轉移，相應的房價也會有所漲幅，與當地的經濟發展相適應。通過資料表明，近三年茶園新區房價走勢由平穩到驟然增加。2016年茶園房價均價為7217元/m?，到了2018年重慶市茶園區金科成交房價高達15610元，房價的變化表現出當地經濟的發展狀況，以及政府的發展重心區域。

（二）重慶市住宅房地產驅動力初步分析

根據城市空間動態規律及其趨勢，明確空間變化的驅動因子，可對未來擴展狀況作出初步預測。本章先利用已有數據結合自然地理、社會經濟及交通設施、政策規劃等方面分析其對重慶市茶園區住宅用地的作用。

1.自然地理條件

影響茶園發展的自然地理因素，主要包含茶園地區的地形，地質，氣候條件，生態環境等因素。自然地理環境是一個地區發展的基本條件，同時也是必不可少的因素，地勢的起伏，氣候的適宜度決定這區域發展的總體趨勢和發展速度。

受到地形，地勢的影響，茶園向西南部發展，適宜的日照條件宜居宜業，水文條件好，氣候適中，大量人口聚集，帶動著經濟的發展。

2.社會經濟

影響茶園住宅用地發生變化的因子中社會經濟起著重要的作用。自2000年起，茶園開始發展工業，經濟結構逐步完善，2011年是茶園實現跨越的起步之年，存在著眾多的機遇與挑戰，人口在西部聚集，隨之產業結構在西部聚集發展，推動著茶園西南部的發展。自從2010年以來，茶園新區實現工業總產值422億元，同比增長48.6%；完成全社會固定投資92億元，同比增長20%；完成工業投資60億，同比增長8.7%。茶園新區的經濟力量巨大， 是茶園發展的的支撐力量。

3.交通及配套設施

交通的便捷決定著區域與區域之間，區域內部經濟的發展與交流，茶園發展離不開交通干道之間的連接，尤其是成為重慶重慶副中心的茶園新區的發展。在茶園內部，道路縱橫交錯，繞城高速公路，與成渝等周邊城市高速公路干線相連，同時縱向右6號、8號輕軌站線，交通十分便捷，同時并帶動著物流，交通運輸業等行業的發展。茶園不斷完善基礎配套設施，不斷改善著人居環境。

4.政策規劃

政府的支持是一個區域順利發展的保障，沒有政府的大力，支持發展就會無法進行。自從重慶提出西部大開發戰略，改變城市發展戰略，茶園新區就成為了重慶主要的發展區域，并不斷吸引著大量的企業家，為新城區的騰飛打下了良好的基礎。

（三）預測與展望

通過近幾年的住宅房地產房價分析，茶園的房價呈現不斷增加的趨勢，未來走勢預測繼續增加，但由于社會經濟增長速度，政府的宏觀政策，城市規劃的要求，人口的變動等因素，土地的利用情況，增幅的速度可能減慢。

1.土地的供需矛盾影響房價變化

從土地的特性來講，土地的稀缺性和供應的有限性及區位的差異性，決定了土地的供需應當保持平衡。成為“山地”的重慶更加注重土地的利用情況，合理調節土地的供需矛盾。茶園人口的不斷增多，對住宅的需求量也在不斷增加，在住房需求迅猛增長的境況之下，土地的供需矛盾也會進一步加劇，從而也會促進地價的進一步上漲。

2.政府的宏觀政策限制房價的漲幅

房價的增長幅度不能過大，房價過高出現供大于求，房價過低極易出現供小于求。無論哪種情況，都會對本地的社會經濟產生影響，進而導致經濟發展不平衡。經過國家各項調控措施的實施，重慶市房地產的需求將趨于穩定，市場調控機制更加完善，同時政府的參與也限制開發商隨意提高房價的權利。

3.重慶市的經濟發展使茶園房價升高成為必然

小區域的發展使基于它所在的大區域范圍內發展的，是點與面的關系。同樣的茶園房價的變化是以重慶的經濟發展為背景的。自重慶的成為直轄市以來，經濟迅猛發展，無論是工業，商業，還是房地產等行業都取得了巨大的進步。茶園區與重慶市的發展是同步的，隨著重慶市房地產投資的增加和土地機制的調控預計未來茶園房價繼續上漲。

五、結論

3S技術是本課題順利進行的基礎，通過遙感獲得影像圖，然后利用GIS對影響圖數據進行處理。最后以茶園區歷年的影像圖為研究對象，通過GIS分析影像數據，得出茶園區住宅房地產的時空變化趨勢，得出茶園區住宅房地產在今后將繼續提升，但由于政府，社會發展等的限制作用，房價不會過大變動。

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作者簡介：

馬新寧，（1997-）女，漢，河南省南樂縣人，本科生，單位：重慶工商大學土地資源管理專業。

楊雯，（1998-）女，漢，重慶市合川人，本科生，單位：重慶工商大學土地資源管理專業。

王玉冰，（1996-）女，漢，河北省衡水人，本科生，單位：重慶工商大學土地資源管理專業。

張雪玫，（1997-）女，漢，重慶市長壽人 本科生，單位：重慶工商大學土地資源管理專業。