淺談地下停車管理服務(wù)費(fèi)的收取

吳建萍

摘 要 2013年底，筆者承接了一起為物業(yè)服務(wù)公司向開(kāi)發(fā)商催討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟案件。該案件的起因很簡(jiǎn)單，由于涉案小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，但開(kāi)發(fā)商未及時(shí)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，故而引起本訴訟。該起案件經(jīng)歷了一審、二審、再審、發(fā)回重審，足足打了5年多，2019年春節(jié)前雙方調(diào)解結(jié)案。

關(guān)鍵詞 地下停車 停車管理 服務(wù)費(fèi)

對(duì)于這樣一個(gè)看似非常簡(jiǎn)單的案件，大家一定奇怪為什么會(huì)有如此復(fù)雜的過(guò)程。事實(shí)上，在本案訴請(qǐng)中的諸如開(kāi)發(fā)商產(chǎn)權(quán)房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、班車服務(wù)費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、商業(yè)街物業(yè)服務(wù)費(fèi)等訴請(qǐng)都與其他物業(yè)糾紛案件一樣沒(méi)有太大的爭(zhēng)議，而致使本案走遍幾乎所有司法途徑的爭(zhēng)議焦點(diǎn)就在訴請(qǐng)中關(guān)于地下停車管理服務(wù)費(fèi)的收取。本案中的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)屬于開(kāi)發(fā)商所有的地下停車庫(kù)的收費(fèi)約定：“停車場(chǎng)屬于甲方（開(kāi)發(fā)商）所有、委托乙方（物業(yè)服務(wù)公司）管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按車庫(kù)車位200元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)中按車庫(kù)車位50元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)?！保ㄏ路Q“該條款”）而爭(zhēng)議焦點(diǎn)就是雙方對(duì)該條款有截然不同的理解。

開(kāi)發(fā)商對(duì)該條的理解是，物業(yè)服務(wù)公司（乙方）從開(kāi)發(fā)商（甲方）實(shí)際收到的停車費(fèi)中收取停車管理服務(wù)費(fèi)，也就是按照出租的停車位個(gè)數(shù)收取停車管理服務(wù)費(fèi)，（下稱“第一種觀點(diǎn)”）。筆者作為物業(yè)服務(wù)公司的代理人的觀點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)商（甲方）與物業(yè)服務(wù)公司（乙方）間約定了結(jié)算停車管理服務(wù)費(fèi)的具體計(jì)算方法，不論停車位出租與否，應(yīng)按照全部停車位數(shù)收取停車管理服務(wù)費(fèi)（下稱“第二種觀點(diǎn)”）。

由于本案調(diào)解結(jié)案，對(duì)該條款的理解適用并沒(méi)有生效的法律文書(shū)，卻引發(fā)了筆者深深的思考。

結(jié)合本案的數(shù)據(jù)舉例說(shuō)明：如果本案地下停車庫(kù)有100個(gè)停車位，車庫(kù)車位使用費(fèi)為200元/個(gè)·月，車庫(kù)車位停車管理服務(wù)費(fèi)為50元/個(gè)·月，出租了50個(gè)停車位。

按照第一種觀點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)公司收取的地下停車庫(kù)的停車管理服務(wù)費(fèi)是50元/個(gè)·月*50個(gè)·月=2500元，也就是物業(yè)服務(wù)公司收取的地下停車庫(kù)的停車管理服務(wù)費(fèi)的多少與出租車位的多少成正比；

按照第二種觀點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)公司收取的地下停車庫(kù)的停車管理服務(wù)費(fèi)是50元/個(gè)·月*100個(gè)·月=5000元，也就是不論車位出租與否，出租多少，物業(yè)服務(wù)公司收取的地下停車庫(kù)的停車管理服務(wù)費(fèi)的按照整個(gè)停車庫(kù)的車位數(shù)計(jì)算。

在當(dāng)今社會(huì)車滿為患、無(wú)處安放的情況下，有些人為小區(qū)內(nèi)一個(gè)車位搶破了頭，經(jīng)常有為爭(zhēng)一個(gè)停車位而發(fā)生的糾紛，在這種情況下，物業(yè)服務(wù)公司至少不用擔(dān)心車位的出租，唯一要考慮的是因車位不夠租而如何解決業(yè)主停車難問(wèn)題。審理本案的幾位法官都說(shuō)沒(méi)有碰到過(guò)這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樾^(qū)車位出租率都是100%的，甚至還要挖空心思再多整出幾個(gè)車位來(lái)滿足業(yè)主停車難問(wèn)題。然而涉案小區(qū)卻因種種原因，在小區(qū)車位非常緊張的情況下，地下停車庫(kù)出租率仍舊非常低，這情況發(fā)生的概率實(shí)在是太低了，但恰恰發(fā)生了，物業(yè)服務(wù)公司收取的停車費(fèi)用不足以抵充開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付的停車管理服務(wù)費(fèi)。由于涉案小區(qū)的地下停車庫(kù)出租率遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到100%，對(duì)該條款的理解就直接影響到物業(yè)服務(wù)公司對(duì)停車管理服務(wù)費(fèi)用的收取。

筆者對(duì)該條款的理解是傾向于第二種觀點(diǎn)，即開(kāi)發(fā)商（甲方）與物業(yè)服務(wù)公司（乙方）間約定了結(jié)算停車管理服務(wù)費(fèi)的具體計(jì)算方法，不論停車位出租與否，應(yīng)按照全部停車位數(shù)收取停車管理服務(wù)費(fèi)，認(rèn)為可從以下幾方面進(jìn)行探討。

一、停車管理服務(wù)費(fèi)的定義、構(gòu)成、管理服務(wù)內(nèi)容

所稱的停車管理服務(wù)費(fèi)，參照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的解釋，就是指物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)合同的約定，對(duì)停車庫(kù)及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向開(kāi)發(fā)商所收取的費(fèi)用，可以理解為是從物業(yè)管理費(fèi)項(xiàng)目中借鑒而來(lái)。

由于物業(yè)服務(wù)公司是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)

獲取微利的服務(wù)性企業(yè)，停車管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)該包括物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn)或酬金。車位管理成本一般包含以下部分：一是水費(fèi)、電費(fèi)等能源費(fèi)用；二是管理服務(wù)人員（管理人員、保安人員、保潔人員）的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；三是清潔衛(wèi)生費(fèi)用；四是停車場(chǎng)內(nèi)如消防、水泵、電燈等設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)費(fèi)；五是物業(yè)服務(wù)公司或停車場(chǎng)管理公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；六是稅金；七是其他因停車管理服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用。

二、該條款是政府部門(mén)在行業(yè)內(nèi)推行的合同示范文本格式條款，從立法本意來(lái)講看是支持開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司采用的利潤(rùn)或酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

2005年起全國(guó)都在執(zhí)行建設(shè)部頒發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本。2005年7月7日，上海市住房保障和房屋管理與上海市工商管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于推行使用〈前期物業(yè)服務(wù)合同〉、〈物業(yè)服務(wù)合同〉（2005版住宅物業(yè)示范文本）的通知》（滬房地資物〔2005〕383號(hào)）推行使用合同示范文本，并在全市范圍內(nèi)推行落實(shí)。故而至今為止上海市所有物業(yè)項(xiàng)目都是在上海市房屋土地管理局網(wǎng)上按該示范文本簽訂和備案《前期物業(yè)服務(wù)合同》，本案雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是適用合同示范文本，該條款也是示范文本格式的表述。

對(duì)上述條款的文義解釋就是在停車場(chǎng)核定了一個(gè)每月收取停車費(fèi)租金的標(biāo)準(zhǔn)后，乙方物業(yè)服務(wù)公司按照該停車費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)再根據(jù)與甲方約定的百分比標(biāo)準(zhǔn)收取停車管理服務(wù)費(fèi)，即物業(yè)公司計(jì)算收取單個(gè)車位停車管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！耙曳綇耐＼囐M(fèi)中按露天車位元/個(gè)·月、車庫(kù)車位元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)。”并不是指乙方從“實(shí)際收取”的停車費(fèi)中提取停車管理服務(wù)費(fèi)。在該條文的理解上加上“實(shí)際收取”是錯(cuò)誤的。

地下車庫(kù)屬地下空間工程，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)地下空間的管理有特定的物業(yè)管理要求，《上海市地下空間安全使用管理辦法》第10條、第11條、第12條、第12條分別對(duì)安全設(shè)施設(shè)備的設(shè)置與維護(hù)、消防、防汛、安全疏散有明確的法規(guī)規(guī)定，需要嚴(yán)格遵守和履行。正地下停車庫(kù)中有大量消防、供電、給水、排水、通風(fēng)、防汛等設(shè)施設(shè)備都必須定期維護(hù)保養(yǎng)，確保其完好，以保障地下停車庫(kù)能夠安全正常地運(yùn)行。不論停車位是否全部出租，是否全部實(shí)際使用，物業(yè)服務(wù)公司都要對(duì)整體地下停車庫(kù)投入基本一致的物業(yè)管理成本（包括保安、保潔、維修養(yǎng)護(hù)、消防管理和日常運(yùn)行能耗費(fèi)），以保障地下停車庫(kù)安全正常使用。

可見(jiàn)，停車位物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)包括“成本+利潤(rùn)/酬金”：前者是物業(yè)服務(wù)公司為管理物業(yè)所支出的人工、材料、能耗等直接成本，而這些成本實(shí)際上是物業(yè)服務(wù)公司為開(kāi)發(fā)商代收代繳的物業(yè)管理直接成本，后者是物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn)或開(kāi)發(fā)商支付給物業(yè)服務(wù)公司的酬金。

三、前期物業(yè)服務(wù)合同中該條款法律關(guān)系解析

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)規(guī)定，《前期物業(yè)服務(wù)合同》是屬合同法分則和其他法律沒(méi)有明文規(guī)定的合同。但《前期物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于該條款的約定，并存兩個(gè)不同的合同法律關(guān)系：一是開(kāi)發(fā)商與車位使用人之間的停車位租賃合同法律關(guān)系；二是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。

開(kāi)發(fā)商作為地下停車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)人，其將停車位出租給業(yè)主或停車位使用人使用，收取停車費(fèi)的行為，是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主、停車位使用人之間的租賃合同法律關(guān)系，能否將停車位出租給業(yè)主、停車位使用人，停車位出租多少，或者實(shí)際使用多少，與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系絲毫無(wú)關(guān)。停車位是否實(shí)際使用、是否出租，出租多少，均屬開(kāi)發(fā)商自負(fù)盈虧、自擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，沒(méi)有理由需要物業(yè)服務(wù)公司提供保證。

四、相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定車位產(chǎn)權(quán)人要交付停車管理服務(wù)費(fèi)

《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第2款規(guī)定：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商交納。地下停車庫(kù)車位產(chǎn)權(quán)等同于房屋產(chǎn)權(quán)，同屬于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也同屬于物權(quán)法中的專屬部分。開(kāi)發(fā)商是車位產(chǎn)權(quán)人，所以要由開(kāi)發(fā)商向物業(yè)管理單位交納停車管理服務(wù)費(fèi)。不然有悖《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法精神。

五、《投標(biāo)書(shū)》是《前期物業(yè)合同》的組成部分，《投標(biāo)書(shū)》中明確是對(duì)全部車位數(shù)收取停車管理服務(wù)費(fèi)

一般雙方都是通過(guò)招投標(biāo)簽訂了物業(yè)合同，在物業(yè)服務(wù)公司的《投標(biāo)書(shū)》中是明確注明將全部停車位，即當(dāng)時(shí)已知的全部地下停車庫(kù)車位數(shù)作為收取停車管理服務(wù)費(fèi)的車位數(shù)量，并以此為基數(shù)核算了應(yīng)該收取的每月停車管理服務(wù)費(fèi)?！锻稑?biāo)書(shū)》的表述內(nèi)容是當(dāng)時(shí)對(duì)地下停車管理服務(wù)費(fèi)收取方式的最真實(shí)的意思表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，投標(biāo)書(shū)是《前期物業(yè)合同》的組成部分。之后雙方使用的合同版本又是沿用了行業(yè)格式條款。如果雙方對(duì)格式條款理解不一致，那么就應(yīng)該嚴(yán)格按照投標(biāo)書(shū)的意思表示來(lái)履行。

六、該條款在物業(yè)行業(yè)日常管理中的實(shí)際理解和運(yùn)用操作是：不論出租與否都是對(duì)車庫(kù)全部車位數(shù)量收取停車管理服務(wù)費(fèi)

經(jīng)走訪相關(guān)單位，住房保障和房屋管理局物業(yè)管理處及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)確認(rèn)在物業(yè)管理行業(yè)中對(duì)該條款的理解和實(shí)際操作是：不論出租與否都是對(duì)車庫(kù)全部車位數(shù)量收取停車管理服務(wù)費(fèi)，是物業(yè)行業(yè)日常管理中的實(shí)際執(zhí)行做法，計(jì)算方式為：停車管理服務(wù)費(fèi)=單個(gè)車庫(kù)車位停車管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×甲方車庫(kù)車位停車位總數(shù)。房管物業(yè)處物業(yè)是管理物業(yè)行業(yè)的職能部門(mén)，該處對(duì)此的解釋是最符合合同本義和立法精神以及行業(yè)習(xí)慣的。

一些一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司也表示都是依照建設(shè)部制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同中涉及地下停車管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)表述是指收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司都是按照全部地下停車位數(shù)收取停車管理服務(wù)費(fèi)。因?yàn)椴徽撛撥噹?kù)使用與否或者使用多少，物業(yè)服務(wù)公司是針對(duì)整體停車庫(kù)進(jìn)行的管理與維護(hù)，包括保安、保潔、維修養(yǎng)護(hù)、消防管理和日常運(yùn)行能耗費(fèi)（如水電費(fèi)）等，僅收取已出租的停車位服務(wù)管理費(fèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司顯失公平。

綜上，筆者以為，距離建設(shè)部的合同示范文本的制定已有10多年，期間物權(quán)法、停車費(fèi)收費(fèi)制度等相關(guān)法律政策、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)等情況都發(fā)生了較大的變化，建設(shè)部應(yīng)出臺(tái)更具有指導(dǎo)性的意見(jiàn)以期規(guī)范和完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

（作者單位為上海市德尚律師事務(wù)所）